Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Себестоимость строительства: сколько стоит квадратный метр?”

Сегодня на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация с ценообразованием на квартиры и покупательским спросом. По словам на главы Национального объединения застройщиков жилья (НОЗЖ) Леонида Казинца, за прошедший год средняя стоимость квадратного метра в стране сократилась с 68 тыс. до 62 тыс. руб., тем самым еще более приблизившись к себестоимости. С начала этого года многие застройщики начали планомерно повышать цены на жилье в своих проектах. Однако есть и те, кто реализует квадратные метры по стоимости максимально приближенные к себестоимости.

Стоит ли обращать внимание покупателям на такие объекты? Какую роль себестоимость играет на ценообразование? За счет чего можно снизить себестоимость проекта, и тем, самым уменьшить цены на квартиры? На эти и другие вопросы редакции отвечают эксперты рынка в рамках заочного круглого стола для партнеров ресурса “Себестоимость строительства: сколько стоит квадратный метр?”

Сколько составляет средняя цена квадратного метра в административных границах Петербурга и в Ленобласти?

Александр Гиновкер, Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”, Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

До недавнего времени первичка была значительно дешевле вторички, но на данный момент они практически сравнялись по стоимости. Многое в цене зависит от формата дома и его качества. По нашей оценке, в Петербурге стоимость квадрата находится в районе 100 тысяч рублей. Если же говорить о Ленинградской области, то в зависимости от удаленности от города цена составляет около 50-60 тысяч рублей. Стоит отметить, что очень большое влияние на цену оказывает транспортная доступность. В целом же себестоимость строительства является ключевым моментом. По словам строителей, их маржа снизилась очень значительно и не превышает 15-20%.

Вячеслав Семененко, генеральный директор “MASTER Девелопмент”

Все проекты, жилье в которых реализуется по стоимости ниже 65 тыс. рублей за квадратный метр, лично меня настораживают. Я считаю, что застройщики таких объектов работают себе в убыток. В настоящее время 65 тыс.руб за “квадрат” - это, так называемая, продажная цена, в то время как фактическая себестоимость жилых проектов, как правило, составляет порядка 40 тыс. Рублей. Далее все зависит от локации и стоимости покупки земельного участка, накладных и рекламных расходов, от процентов за пользование заемными средствами. Остальные расходы набегают очень быстро. За все время существования рынка недвижимости ценовая политика, когда девелоперы реализовывали жилье по ценам близким или ниже себестоимости, никогда ни одного рода организацию ни к чему хорошему не привела. Застройщики часто считают в кризисной ситуации, что продавать еще можно дешево, потом ситуация выправится и они поднимут цены. Однако, на мой взгляд, это ошибочное мнение.

Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость»:

Цену жилья в новостройках, кроме затрат на землю, инженерию и собственно строительство, формируют конъюнктура рынка, локация и транспортная доступность. Поэтому похожие или даже одинаковые предложения в разных районах - в городской черте и ближайшем пригороде, смогут существенно различаться по стоимости. Цена предложения в сегменте масс-маркет варьируется, в среднем, от 65 до сотни тысяч рублей за квадратный метр. В жилых проектах ГК «КВС», реализуемых на границе в Санкт-Петербургом во Всеволожском районе, минимальная цена составляет 58 тысячу рублей за квадратный метр. Это одно из самых привлекательных предложений в данной локации. Доступная цена объясняется масштабностью проектов и, соответственно, более низкой себестоимостью строительства. В Ясно будет построено около 385 тыс. кв. м жилья, а в Сертолово - 250 тыс. кв. м.

Екатерина Сивова, генеральный директор “Агентства Районной Недвижимости” (АРН)

По нашим данным, стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга составляет около 105 тысяч рублей, а на первичном - около 100 тысяч рублей. В Ленинградской области, по нашей оценке, стоимость “квадрата” на вторичном рынке находится на уровне 51 тысячи рублей, а на новом рынке в районе 52 тысяч рублей. Справедливую стоимость квадратного метра в Петербурге, как и в практически любом другом городе РФ, назвать невозможно по причине индивидуальности каждого проекта. В одном проекте земельный участок стоит огромных денег и это автоматически повышает себестоимость проекта. В другом - подвод коммуникаций, что также, весомо отразится на цене.

Назовите самые затратные расходы строительства?

Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group

Как известно стоимость строительства включает стоимость строительно-монтажных работ, накладные расходы и сметную прибыль. В структуре себестоимости строительства около 50 % приходится на строительные работы, 20% на затраты по приобретению земли и получение соответствующих разрешений, 10% на устройство внутренних инженерных сетей. Оставшиеся 20% разделяют примерно в равной степени прочие расходы, в том числе это и благоустройство, и проектно-изыскательские работы, и отделочные работы.

Средняя себестоимость жилого строительства в Санкт-Петербурге составляет около 60 тыс. руб./кв. м. Не так давно правительством была запущена программа «импортозамещения», которая всецело направлена на снижение стоимости строительных материалов за счёт использования отечественных производителей. Однако, не на все импортные строительные материалы находятся отечественные аналоги. Влияние же на увеличение рыночной стоимости жилья связано в большей степени с увеличением платёжеспособного спроса, а не с себестоимостью строительства.

За счет чего можно снизить себестоимость, при этом не жертвуя качеством проекта? Или это невозможно? Насколько в ближайшие полгода может возрасти стоимость жилья? Почему?

Александр Гиновкер, Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”, Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

По нашему мнению, снизить себестоимость можно за счёт качественного проектирования, хорошо продуманного строительного процесса и применения новых технологий строительства. Продажа жилья по себестоимости не даёт строительной компании возможности развиваться, что в итоге может привести к его уходу со строительного рынка. Сегодня нет четкого тренда на рост стоимости. Всё упирается в ограниченность возможностей покупателей. Думаем, что рост цен не будет выше нескольких процентов. Одной из причин повышения цен может стать доступная ипотека.

Екатерина Сивова, генеральный директор “Агентства Районной Недвижимости” (АРН)

Снизить себестоимость возможно за счет уменьшения количества заемных средств, используемых при возведении жилого комплекса. Так же, наличие собственных мощностей (таких, как бетонный завод, ДСК) позволит снизить себестоимость проекта, не жертвуя качеством проекта. Сдерживание цен возможно в проектах, которые охватывают большие территории, которые намереваются застраивать большой микрорайон.

Когда это строительство большого жилого комплекса, привлечь ценой легче, так как затраты на строительство жилого комплекса, можно компенсировать за счет будущих строящихся объектов - за счет большего количества площадей, которые предстоит реализовать застройщику.