Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Элитные точки районного значения

Время от времени в разных местах Петербурга появляются дома, существенно превосходящие окружающую застройку оригинальностью проекта, классом и ценой квадратного метра. Малоинтересные покупателям из других районов города, они, в основном, рассчитаны на местных жителей, которые могут улучшить свои жилищные условия, но не хотят покидать привычные места.

Практика возведения жилых домов, имеющих черты явно более высокого класса, чем окружающая застройка, появилась давно. Хотя до жилищного бума нулевых, когда квартиры приобретались, в основном, для улучшения жилищных условий, а не с целью демонстрации своего статуса, была большой редкостью. Да и таких классовых понятий как «эконом», «комфорт», «бизнес» и «премиум» тогда еще не придумали.

Одним из первых и наиболее заметных из оригинальных жилых домов, построенных явно не на своем месте, еще в начале 90-х стал спроектированный Евгением Герасимовым комплекс на Бухарестской, 59. Замысел проекта заключался в создании новых условий проживания в городе и очевидно был удачно реализован. Огороженная территория, закрытое внутреннее пространство, встроенные в здание гаражи – все то, что сейчас является обязательным в жилье выше эконом-класса. А внешний вид комплекса своей брутальной основательностью и сегодня производит сильное впечатление.

«В отличие от других объектов, которые строили тогда в Петербурге, жилой комплекс на Бухарестской, 59 слишком уж выделялся концепцией и архитектурой на фоне своего окружения, - говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. – Но более простые проекты встречались и в других районах города».

Филиалы Крестовского
Было это давно. Сегодня и проекты интереснее, и места для их реализации выбирают менее спорные. Хотя удивление все равно вызывающие. Среди новых объектов, чей вид явно выбивается из окружающей застройки, можно отметить как строящиеся, так и уже введенные в эксплуатацию дома и комплексы – «Новая звезда» в Петроградском районе, «Стокгольм» и Riverside – в Приморском, Neo и «Барселона», «Победы, 5» и Victory Plaza – в Московском.

Последние два объекта более чем остальные превосходят свое окружение. По мнению управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, аналогичные дому на «Победы, 5» или Victory Plaza объекты чаще всего встречаются в соответствующих данному классу жилья локациях – на Крестовском или на Петровском островах. Но даже и там не на каждом шагу, считают в «Петербургской Недвижимости». «Пожалуй, всего несколько объектов на Крестовском острове и в Центральном районе можно считать альтернативой клубному дому Victory Plaza, - уверен руководитель центра элитных проектов ЦРП «Петербургская Недвижимость» Андрей Петров. – Проект сочетает в себе уникальное архитектурное решение и современные инженерные технологии».

Чужой земли не надо
Глядя на один из этих объектов, введенный в эксплуатацию три года назад, и рендеры строящегося второго, нельзя не согласиться, с тем, что оба они сочетают уникальные архитектурные решения. И в применение застройщиками современных технологий верится очень легко. Но чем легче верится, тем сложнее понять, почему для реализации таких интересных проектов были выбраны вполне заурядные локации. Первое, что приходит в голову – на островах и в центре Петербурга, где миллионщики сегодня селятся целыми кварталами, домам с гордыми именами попросту не нашлось места. Или бюджет на покупку участков ограничили.

Впрочем, девелоперы находят клиентов, у которых есть свои причины интересоваться жильем класса премиум в нетрадиционных для него местах. «Московский район – престижная локация со своим историческим наследием и сложившейся архитектурной стилистикой, - говорит Андрей Петров. – Это район статусных проектов, которыми интересуются респектабельные и состоятельные покупатели».

Судя по тому, что квартиры в них продаются, таких покупателей действительно хватает. В каждом районе есть определенное количество жителей, которые, несмотря на хороший достаток, не стремятся покидать место, где провели значительную часть своей жизни. «Покупателями квартир в подобных домах часто становятся жители района, где он строится, - говорит Катерина Соболева. – Они могут себе позволить улучшить качество жилья, но по каким-то причинам предпочитают более удаленные от центра районы. У Московского района существуют свои поклонники, которые предпочитают комфорт бизнес-класса, но не жаждут жить, к примеру, на Крестовском острове».

В Knight Frank St Petersburg отмечают, что «районный патриотизм» в большей или меньшей степени развит практически во всех районах Петербурга. Именно он как в прежние годы, так и сегодня позволяет строить новые объекты более высокого класса, чем в среднем по району, практически везде. «В большей степени это выражено в Московском районе – изначально весьма престижном, Василеостровском – с его высочайшим уровнем внутреннего патриотизма, Приморском – обладающим огромным населением, впечатляющей динамикой роста и высокими среднедушевыми доходами», - отмечает Игорь Кокорев.

Многовато будет
Порой в подсчетах районных патриотов, определении их платежеспособности и привязанности к конкретной локации случаются ошибки. По словам Андрея Петрова, многие жители и ценители Московского района ждали старта продаж в Victory Plaza, потому что выбор жилья премиум-класса в данной локации был крайне ограничен. И через три месяца после вывода объекта на рынок, в нем купили 25% квартир (32 штуки). Интересно, что Victory Plaza строится на улице Гастелло, 7. Буквально в пяти минутах ходьбы от ул. Победы, 5, где вот уже пять лет продается 51 одна квартира в не менее интересном проекте «Победы, 5». И одна из них до сих пор не может найти своего покупателя. Интересно, как скоро она продастся без существенного понижения выставленной сегодня и нормальной для премиум-класса цены – 53 млн рублей за 129 «квадратов»?

Возможно, дело в том, что в Петербурге не так уж много ценителей жилья класса премиум, расположенного в Московском районе, как того хотят девелоперы. В Colliers International напоминают, что если строить жилье в несоответствующих его классу локациях, увеличивается риск длительной экспозиции.

«Именно это произошло с «Победы, 5» – замечательным проектом, ориентированным на узкий круг покупателей, привязанных к Московскому проспекту, - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей. – Безусловно, такие приверженцы локации существуют, но большинство из них вполне готовы довольствоваться старыми «сталинками». Если бы проект имел более рациональные планировки и позиционировался в бизнес-классе, спрос был бы значительно выше».

По мнению Игоря Кокорева, потенциальных покупателей «Победы, 5» может отпугивать цена, существенно выросшая за время строительства и неидеальное окружение объекта. Кроме того, продажам вредит наличие пусть менее качественных, но более доступных вариантов, как на первичном, так и на вторичном рынке с сопоставимой или даже лучшей локацией.

Вишенки на торте
Надо признать, что независимо от того, где появляются эти, абсорбирующие местную элиту точки, они преображают город. Подобные проекты положительно влияют на имидж окружения, считает Игорь Кокорев. Разумеется, не все одинаково. Одни – больше, другие – меньше. Увы, независимо от того, насколько проект превосходит окружающую застройку, он очень редко может полностью поменять облик квартала, что под силу только квартальной застройке. Существуют и исключения. Но они обычно встречаются в центре Петербурга. Так, по мнению Елизаветы Конвей, с этой точки зрения успешным оказался комплекс «Новая звезда» на Песочной набережной. Он изменил имидж всей локации благодаря расположению напротив Каменного острова. Хотя, потенциал набережных в Петербурге для реализации проектов высокого ценового сегмента и сам по себе не мал. Как и многих других локаций петербургского центра.