Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

«Нелояльные» к потребителю пункты риэлторских договоров

Сейчас в нашей стране отсутствует закон, регламентирующий риэлторскую деятельность. Нет и утвержденных образцов договоров на оказание различных услуг агентствами недвижимости. Поэтому на практике каждое риэлторское агентство самостоятельно разрабатывает и использует собственные варианты таких договоров.

Эксперты конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области ежегодно анализируют типовые договоры финалистов конкурса. Особенностью такого анализа является то, что содержание договоров рассматривается сквозь призму Федерального закона «О защите прав потребителей». Основными замечаниями к договорам риэлторских агентств по итогам работы Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2017 году являются следующие.

У отдельных компаний предмет договора зафиксирован недостаточно четко или вовсе не определен.

В договоре не указывается, что предметом договора является комплекс услуг по сопровождению сделки от начала поиска продавца/покупателя до момента перехода права собственности. Зачастую в предмете договора указывается: оказание информационных/консультационных услуг, услуг по организации переговоров и т.д.

Таким образом, потребители, обращаясь в агентство недвижимости за проведением сделки, по сути, подписывают договоры на оказание неких информационных услуг.

В договоре прописывается запрет на досрочное расторжение договора, в противном случае предусматривается штраф.

Пример. В одном из договоров риэлторского агентства был предусмотрен штраф в размере 50% от суммы вознаграждения в случае досрочного расторжения договора.

По мнению экспертов, это противоречит действующему законодательству. Согласно ст.32 Закона «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. В соответствии с ч.1 ст.16 Закона «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Штрафы и неустойки за отказ потребителя от договора прямо противоречат п.1 ст. 782 ГК РФ «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов». Данная позиция подтверждается и судебной практикой, такой как, например, Определение ВС РФ от 24.05.2016 г. №4-КГ16-9.

В договоре предусмотрена оплата вознаграждения риэлтора, даже в случае неоказания услуги.

В случае досрочного расторжения договора или его прекращения, риэлторское агентство обязывает потребителя оплатить вознаграждение в полном объеме, если тот заключит договор купли-продажи в течение 1 года (самостоятельно, без участия риэлтора, с которым был ранее заключен договор).

Пример. Гражданин заключает договор с агентством на продажу квартиры и покупку новой. В течение 6 месяцев покупатель так и не находится, у договора заканчивается срок действия, и гражданин решает не продлевать действие договора. Еще через месяц гражданин самостоятельно находит покупателя, и продает квартиру. Агентство, узнав об этой сделке, обращается к гражданину с требованием выплатить вознаграждение в полном объеме.

По мнению экспертов, данное условие договора является незаконным. В соответствии со ст. 37 Закона «О защите прав потребителей», потребитель обязан оплатить только оказанную ему услугу.

Отсутствие в договоре пункта об ответственности риэлтора.

В договоре риэлторского агентства нечетко прописана или вообще не предусмотрена ответственность риэлтора. В большинстве случаев договоры содержат только ответственность потребителя.

В отдельных случаях из-за непрофессиональных действий или бездействия риэлтора может быть даже нанесён вред потребителю.

Пример. Иногда риэлторы предлагают потребителям приобрести квартиру в строящемся доме, сроки строительства которого значительно нарушены, а объект относится к категории проблемных. Не предоставляя такую информацию потребителю, риэлторы значительно увеличивают риски граждан – на не получение квартиры в установленный срок.

Следовательно, ответственность риэлтора должна быть в договоре четко определена.

Отсутствие в договоре четких обязанностей риэлтора и потребителя.

Пример. В Комиссию по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратился гражданин и описал следующую ситуацию: им был заключен договор с агентством на покупку квартиры. На словах агент обещал полное сопровождение сделки, участие во всех просмотрах, подготовку и проверку всех документов, но в договоре этого прописано не было. В результате гражданин увидел агента только на подписании договора купли-продажи, до этого все просмотры проходили без участия агента, гражданин самостоятельно ездил в агентство продавца и знакомился с документами. Агент держал связь только по телефону. Обратившись к агенту с требованием проверить представленные по квартире документы и подготовить договор купли-продажи, гражданин получил отказ со ссылкой на то, что в договоре такие обязанности агента не прописаны. В результате гражданин был вынужден обращаться за оказанием ему дополнительной помощи в другую организацию.

По мнению экспертов, договор должен содержать весь объем обязанностей обеих сторон. Именно определение обязанностей сторон в договоре поможет избежать конфликтных ситуаций в будущем.

Комментарий эксперта

Анна Горбенко, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, член экспертного совета конкурса «Доверие потребителя»:

«За 10 лет существования конкурса договоры, которые мы анализируем, конечно, меняются в лучшую сторону. Так, признаком хорошего тона становится указывать в договорах развернутый перечень услуг и конкретный результат агентства недвижимости. Сами договоры оформляются удобным для потребителя крупным шрифтом. Во многих компаниях устанавливается прозрачный и понятный потребителю порядок оплаты услуг риэлтору.

Несмотря на это, из года в год в некоторых договорах даже у компаний с хорошей репутацией мы встречаем пункты, по нашему мнению, не совсем соответствующие Закону «О защите прав потребителей». Чтобы обезопасить себя от конфликтных ситуаций, потребителям нужно внимательно читать договор, а при необходимости дополнительно обращаться за консультацией к юристу».