Дмитрий Беляев: Места ресторанов занимают аптеки

Уходящий год принес бизнесу немало трудностей. Особенно много испытаний пережил рынок аренды коммерческих помещений. Генеральный директор компании «КВС. Управление недвижимостью» Дмитрий Беляев рассказал порталу «Разумная Недвижимость» об итогах года в сегменте и дал прогноз на 2021 год.

Как повлияла эпидемия коронавируса на заполняемость крупных ТРК и бизнес-центров? Насколько доля вакансий в этих объектах ниже, чем год назад?

Трафик ТРК за 2020 составил в среднем около 80% от прошлого года. Вакантность торговых центров увеличилась незначительно, во многом благодаря договоренностям между арендаторами и арендодателями, предоставлению гибких условий по оплате, рассрочек, скидок и арендных каникул на период закрытия магазинов. Нестабильная ситуация заставляет торговые центры искать новые подходы к увеличению количества посетителей и заключать партнерские соглашения.

У бизнес-центров ситуация немного иная. Часть предприятий вынуждена сокращать бизнес, сотрудников и, соответственно, занимаемые площади. В связи с этим наблюдается ротация офисных площадей. При этом доля вакантных площадей в бизнес-центрах Петербурга практически не изменилась с 2019 года и составляет не более 5-6%. Средняя ставка аренды сократилась на 3%.

Уверенно себя чувствуют продуктовые сети. Многие из них развивают направление интернет-торговли, открывают точки самовывоза, осуществляют доставку на дом. Сеть «Перекресток» и «Лента», например, расширяют свое присутствие не только в Петербурге, но и в Ленинградской области.

Как проходила реализация крупных проектов коммерческой недвижимости: были ли заморозки или реконцепции ТРК и бизнес-центров?

Более 50% ТРК и БЦ Петербурга нуждаются в реконцепции. Возрастные ТЦ ждут трудности, поскольку они уже не соответствуют ожиданиям потребителей. В новых реалиях наблюдается тенденция проводить реконцепцию, и реконструкцию бизнеса производят без приостановки деятельности. Собственники боятся закрывать объекты недвижимости полностью. Поэтому процесс происходит поэтапно. Арендаторы съезжают на непродолжительный срок или временно меняют локацию.

Не мешает ли девелоперам ТРК набирающая популярность удаленка?

Удаленка пока что не сильно поменяла позиции на рынке. Конечно, арендаторы ищут варианты оптимизации офисных площадей. Они чаще стали интересоваться размещениями в коворкингах. Собственники бизнес-центров, желая оставаться конкурентоспособными, повысили свою внимательность к требованиям клиентов. Многие в связи с этим корректируют свои ожидания по арендным ставкам, предлагают более выгодные условия и идут навстречу контрагентам. При этом освобождающиеся высококачественные помещения по-прежнему быстро – за один-два месяца – находят арендаторов. Тем не менее, корректировку ставок аренды на рынке пока что можно назвать временным явлением.

Насколько сильные убытки несет стрит-ритейл?

Интересная метаморфоза наблюдается сегодня: стоимость коммерческой недвижимости на первой линии в ликвидных локациях стремительно растет, при этом арендные ставки падают. Для рынка Петербурга это нетипично и может быть связано как с последствиями пандемии и экономического кризиса, отразившегося на платежеспособности арендаторов, так и с приходом на рынок большого количества неквалифицированных инвесторов. Последние кинулись покупать недвижимость и сдавать ее в аренду любой ценной. Высоколиквидные объекты недвижимости исчезают с рынка, не успев появиться. Это говорит о непонимании участников рынка развития дальнейшей экономической ситуации. Арендодатели-новички, к сожалению, не всегда задают удачные тренды.

Первая волна коронавируса нанесла колоссальный урон бизнесу. Короткий период работы летом не дал ему возможности восстановиться. Во время второй волны в Петербурге не вводились жесткие ограничения, но, тем не менее, трафик потребителей заметно упал, и возобновление активности пока не наблюдается.

Стало ли свободнее в торговых коридорах города и на ресторанной улице?

Доля свободных площадей на главных торговых коридорах достигла 15%. Примерно на четверти освобождаемых помещений действует отложенная ротация – поиск нового арендатора длится 3-4 месяца. Некоторые компании временно приостановили деятельность и ожидают улучшения ситуации. Другие воспользовались паузой для проведения ремонтных работ и реконцепции предприятия. Часть арендаторов переехала в освободившиеся помещения, с меньшей площадью или с более выгодной арендной ставкой, но неподалеку от прежней локации.

Средний чек в ресторанных и развлекательных заведениях падает. Многие арендодатели предоставляют скидки от 30-50% до конца 2020. В редких случаях, для заведений ночного формата – до 70%. Многие кафе и рестораны начали переговоры о продлении обозначенных скидок по арендным ставкам или продлении арендных каникул на первый квартал 2021.

Волны пандемии в большей степени коснулись сферы профессиональных услуг, внешкольного и дополнительного образования, а также общепита и торговли. Вакантные места теперь занимают аптеки и пункты выдачи товаров. Причем в этих сегментах как раз наблюдается спрос на увеличение квадратных метров арендуемых помещений.

Что происходит на рынке коворкингов? Повлияла ли на формат эпидемия и прогнозы о возможности ежегодного повторения волн коронавируса?

Во время весеннего локдауна коворкинги столкнулись с низкой заполняемостью, что логично – все, кто мог, работали преимущественно из дома. Выживание сферы шерринга автомобилей, вещей и рабочих мест в условиях пандемии вызывало много вопросов. Однако сейчас, с отменой жестких ограничений, вновь наблюдается рост интереса к формату гибких офисных пространств и коворкингу. Крупные компании все чаще рассматривают аренду коворкинга для размещения сотрудников проектных команд, а по окончании проектов – под другие офисные нужды. Возможно, в ближайшее время мы увидим еще больший спрос.

Сможет ли рынок коммерческой недвижимости восстановиться в следующем году до уровня 2019?

Мы очень надеемся, что восстановление рынка коммерческой недвижимости начнется в IV квартале 2021 года. Вероятно, массовая вакцинация и снятие всех ограничений отразятся на повышении уровня спроса в сфере торговли и услуг. Однако последствия экономического кризиса придется преодолевать еще несколько
лет.