Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Дмитрий Соловьев: Вся жизнь - лотерея. Решайте вопрос приобретения недвижимости сейчас!

Дмитрий Соловьев

генеральный директор агентства недвижимости «АБСОЛЮТ-Сити»

О создании межагентской базы данных, законодательных изменениях в строительной отрасли и роли риэлторского сообщества в существующих реалиях порталу «Разумная Недвижимость» рассказал генеральный директор агентства недвижимости «АБСОЛЮТ-Сити» Дмитрий Соловьев.

Дмитрий, вторая половина 2017 и начало 2018 гг были богаты на законодательные изменения. Как в настоящее время чувствует себя рынок? Что происходит со сделками?

- 2018 год характеризуется очень сложной ситуацией. Во-первых, абсолютно на всех участников рынка психологически давит ожидание изменений правил игры. В частности, отмена долевого строительства и переход на проектное финансирование. Кроме того, по итогам первого квартала ярко прослеживается тенденция нестабильности результатов по продажам недвижимости на первичном рынке. Например, удивительно «живым» в части реализации квартир в новостройках оказался январь, который традиционно является спокойным месяцем. В то же время февраль не показал ожидаемых результатов. В марте спрос и количество обращений не уменьшались. Однако их конверсия в сделки была чрезвычайно низкой. Данная тенденция не имеет логичного объяснения. Оказали ли на это влияние выборы или еще какие-либо факторы, единодушного мнения нет. Апрель выдался довольно активным.

Каково процентное соотношение сделок на первичном и вторичном рынках недвижимости? Что петербуржцы покупают чаще?

- Если смотреть по нашей компании, то в процентном соотношении сделок на «первичке» традиционно больше. Их число составляет 70% от общего объема.
Еще 30 % - сделки с «готовым» жильем.

Какой процент покупателей приобретает жильё в новостройках, продав уже имеющееся жильё?

- Процент таких покупателей составляет около 40-50% в среднем. Другое дело, что многие клиенты приходят к нам, уже продав своё жильё, а многим нужна комплексная услуга.

В преддверии отмены долевого строительства многие прогнозировали и ожидали покупательский ажиотаж. Были разговоры о том, что граждан может напугать неопределенность, и они захотят вложить свои накопления (решиться на смену жилищных условий) в понятную схему приобретения. Сбылись ли прогнозы?

- Ажиотажа со стороны покупателей в преддверии отмены долевого строительства нет. Люди на удивление спокойны, так же как и профессиональная среда. Довольно часто встречаемся с руководителями застройщиков и видим, что они по-прежнему ведут борьбу за своё, и, наверное, наше общее выживание. Ведь если все законодательные изменения вступят в силу, это существенно осложнит жизнь девелоперам. Привлечение денежных средств от населения на счета строительных компаний заменить проектным финансированием будет не так легко, как это хотелось бы инициаторам законопроекта.

- В профессиональной среде все равно теплятся надежды, что власти изменят сроки предстоящих нововведений, и поправки в 214-ФЗ не вступят в силу с 1 июля.

- Кроме того, любой объём ёмкости рынка зависит только от одного фактора - от платежеспособного спроса, либо же от объёма отложенного спроса. На сегодняшний день объём отложенного спроса я бы не переоценивал. Отложенный спрос мог возникнуть в результате воодушевления людей возможным снижением ставок по ипотеке. Потому что сегодня ипотечные сделки составляют большую часть рынка. Что же касается платежеспособного спроса, в ближайшее время нам ожидать какого-либо существенного изменения в этом плане, наверное, не стоит. Поэтому взрывного спроса на рынке жилья я не вижу.

Продолжат ли снижение ипотечные ставки?

- Ставки, безусловно, ещё продолжат падать. Но, надо понимать, что экономика и банковская сфера России весьма и весьма тесно связаны с мировыми тенденциями и с санкционным давлением. Поэтому если наши банки вдруг реально будут отключены от финансирования, то объём внутренних резервов не позволит им раздавать полубесплатные деньги или деньги по низкой стоимости. Если же инфляция не начнет разгоняться, то небольшое снижение процентных ставок вполне возможно.

Изменится ли роль риэлторов с переходом на проектное финансирование? Как нововведения отразятся на сообществе? Могут ли банки составить конкуренцию риэлторам в реализации жилья на первичном рынке?

- Роль и положение риэлторов не изменятся. Ведь потребность в покупке первой квартиры или улучшении жилищных условий у людей останется. Изменится только технологическая часть самого процесса и вопрос оплаты приобретенной недвижимости. Банковский сектор не сможет составить достойную конкуренцию профессиональному сообществу. Банк не поможет человеку найти квартиру его мечты. Он только может технологически предоставить тот же список жилья, выставленного на продажу. Банк не сориентирует в этой базе. А основной запрос клиента к риэлтору - помочь сориентироваться в огромном многообразии предлагаемых вариантов. Эту риэлторскую составляющую никто не заменит. Если бы у нас продавалось три дома от двух застройщиков, тогда, наверное, да. Но, мы сегодня видим обратную картину. Очень здорово все были напуганы «ДомКликом». Но, по большому счёту «ДомКлик» становится очередным агрегатором, которых на сегодняшний день и так много. И пусть их становится больше! Маленькое количество агрегаторов имеет полумонопольное положение на рынке. Они беседуют с нами свысока. Отсюда растут рекламные расценки и некий диктат.

Говоря про монопольное положение агрегаторов, известно, что в настоящее время на базе Ассоциации риэлторов СПб и ЛО планируется создание межагентской базы данных. Что ожидаете от этой базы?

- Наша цель - создать высокопрофессиональную базу, агрегатор, в котором мы сможем увидеть инструмент полезности одного риэлтора другому. Я думаю, что с появлением такой базы качество предоставляемых нами услуг только увеличится. На межагентскую базу возлагаем серьезные надежды, которые основаны на мировой практике. Во многих странах межагентская база существует и является основной давлеющей над остальными базой актуальных предложений недвижимости. И уже агрегаторы покупают информацию из этой базы, что позволяет сообществу стоять на ногах и делает профессию риэлтора важной, нужной, и, самое главное, эффективной. В Петербурге, к сожалению, сегодня мы видим обратную ситуацию, когда риэлтор покупает у агрегатора возможность разместить свою актуальные информацию об объектах недвижимости. Мы наполняем базы агрегаторов, платя им сумасшедшие суммы.

Какой совет вы можете дать покупателям недвижимости?

- В условиях жизни по правилам игры в лотерею единственный совет - решайте свой жилищный вопрос, если он является уже насущным. Возможность развития ситуации как в сторону улучшения, так и в сторону ухудшения - равнозначна. Да, есть тренд на снижение процентных ставок, но в любую секунду этот тренд может измениться. Санкции могут как смягчиться, так и усилиться. Соответственно, это тоже не добавит денег. Сейчас нефть «ощущает» себя более-менее стабильно. Но, если она упадет до 40-30 руб., мы получим абсолютно иные экономические реалии. И всё это может случиться через месяц, а может не случиться и в течение многих лет. Вся жизнь - лотерея. Решайте вопрос приобретения недвижимости сейчас, не откладывая в долгий ящик. Тем более, сегодня условия покупки жилья и соотношение доступности квадратного метра вполне себе приемлемые.