Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Елизавета Конвей: Петербург – лидер по выдаче льготной ипотеки

О достоинствах и издержках Господдержки-2020, важности продления программы на следующий год и перспективах появления новых девелоперских проектов порталу «Разумная Недвижимость» рассказала директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

Оправдал ли уходящий год ваши прогнозы?

2020 год превзошел ожидания многих игроков рынка – и мы не исключение. Как консультант и брокер ряда проектов мы закладывали в стратегию продаж определенный рост, но результаты оказались еще более впечатляющими. Например, в нашем эксклюзивном проекте «Георг Ландрин» от ГК «Абсолют Строй Сервис» годовой план продаж выполнен на 223%! В денежном выражении продажи выросли в два раза. Приятно осознавать, что недвижимость по-прежнему остается надежным инвестиционным инструментом и средством для хранения сбережений.

Насколько вырос спрос в 2020 году?

По приблизительным оценкам, спрос вырос на 10-15%. Точно отследить сложно, потому что в данном случае статистика не отражает действительную картину. Так, по данным Росреестра по Петербургу, за 11 месяцев 2020 года было зарегистрировано 70 317 договоров участия в долевом строительстве. Это на 22% ниже аналогичного периода 2019 года. Однако нужно учитывать, что в первой половине 2019 года, до окончательного перехода на проектное финансирование, статистику формировал, в том числе технический выкуп квартир застройщиками. То есть, реальный уровень спроса был ниже. В то же время, в 2020 году локдаун и ограничения в работе МФЦ весной и переход Росреестра на новое программное обеспечение в сентябре могли занизить статистику.

Сильно ли 2020 отличается от прошлого и позапрошлого года количеством проектов?

Традиционно мы говорим о сокращении объема нового предложения на рынке Петербурга. Дело в том, что до перехода на проектное финансирование многие девелоперы нарастили портфель проектов и теперь выводят в продажу, в основном, новые очереди и корпуса в уже реализуемых проектах. Некоторые из застройщиков во время пандемии заняли выжидательную позицию.

В целом, каждый месяц на рынке Петербурга выходят в продажу один-два новых проекта. Ажиотажный спрос, вызванный льготной ипотечной программой, привел к значительному сокращению предложения. Спрос и рост цен на первичное жилье подтолкнул застройщиков к покупке новых земельных участков и выводу новых проектов на рынок. Так, уже в октябре 2020 года его пополнили четыре новых проекта, а в ноябре – еще пять. Новые проекты находятся на стадии продаж или раннего бронирования.

Какие локации интересны девелоперам?

Новые проекты квартальной застройки комфорт- и бизнес-класса появляются, в основном, в зонах бывших промышленных площадок, сосредоточенных в околоцентральных районах Петербурга. Это локация Черной речки («Белый остров» («Базис-СПб»), Domino («Группа Эталон»), «Кантемировская 11» («ПИК»)), реки Охты (Alter (AAG)) и Лиговского проспекта («Автограф в центре» (Setl City)). Премиум-класс, как и прежде, сосредоточен в Адмиралтейском и Петроградском районах. В этом сегменте на рынок вышли «Созидатели» (Группа RBI) и «Октавия» («Балтийская коммерция»). На Петроградской стороне в продажу также вышел Meltzer Hall («Альфа Фаберже»), а на Петровском острове - уже третий проект девелопера Setl City – ЖК Grand View.

Какое влияние оказала льготная ипотека с господдержкой на рынок жилья? Как развивался бы рынок, если бы не она?

Льготная ипотека стала хорошим поддерживающим плечом для девелоперов, которые оказались в непростых условиях после перехода на проектное финансирование. Такая мера позволила застройщикам существенно нарастить продажи квартир и тем самым высвободить финансовый ресурс для будущих проектов. При этом льготная ипотека помогла многим людям значительно улучшить свои жилищные условия и сохранить деньги. Петербург лидирует по объему регистрации льготной ипотеки – всего за период действия госпрограммы было зарегистрировано более 16,6 тыс. ипотечных договоров. С апреля по сентябрь 2020 года доля ДДУ с привлечением ипотечных средств на первичном рынке составила 62%, а за аналогичный период 2019 года – 36%. В основном, льготная программа стимулировала продажи в проектах массового спроса –эконом- и комфорт-класса. Доля сделок с привлечением ипотеки там превысила 70%. Если бы не господдержка, спрос мог бы сократиться вдвое. Однако нельзя сказать, что ипотека была единственным драйвером рынка. Существенное влияние на спрос оказали общая экономическая неопределенность и девальвация рубля.

Насколько увеличилась цена квадратного метра в новостройках за год? Как велико в этой динамике влияние господдержки ипотеки?

За год цены выросли приблизительно на 20%. Полагаю, что льготная ипотека и бум спроса добавила порядка 30% роста. По состоянию на октябрь 2020 года, стоимость жилья в проектах массового сегмента выросла на 13% и составила почти 130 тыс. руб./кв. м. В сегментах бизнес- и премиум-класса рост составил 15%, а средние цены – 198 тыс. руб./кв. м и 280 тыс. руб./кв. м соответственно.

Льготная ипотека значительно поддержала отрасль, но в то же время привела к резкому росту цен. Вы поддерживаете продление льготной ипотеки после лета 2021 года?

Безусловно. Это приближает нас к общемировой практике, где ипотека – удобный финансовый инструмент, который позволяет улучшить жилищные условия за приемлемые деньги. Приятно, что у нашего потребителя наконец-то есть возможность использовать этот банковский продукт в качестве обычного финансового инструмента, а не дамоклова меча.

Удастся ли застройщикам увеличить продажи в следующем году?

Сомневаюсь, что сложится совокупность факторов, благодаря которым продажи вырастут еще больше. К сожалению, мы не можем быть уверены, что платежеспособность населения останется на прежнем уровне. Стрессовая ситуация иногда подталкивает людей к не самым рациональным решениям. Стало очевидно, что наша жизнь под угрозой. В такой ситуации люди часто принимают жизненно важные решения, которые давно откладывали. И покупка квартиры относится к таким решениям. К сожалению, уже сейчас некоторые банки фиксируют наличие просроченных платежей и говорят об увеличивающемся долге. Поэтому при выборе квартиры всегда нужно следовать не только эмоциональным порывам, но и рациональным соображениям.

Как будут меняться цены в 2021 году?

Даже в случае продления льготной программы резкий взлет цен маловероятен. В ближайшее время спрос немного скорректируется, и цены стабилизируются вместе с ним.

Вы сказали, что льготная ипотека позволила девелоперам начинать новые проекты. Достаточно ли этого, чтобы застройщики стали активнее выводить их на рынок?

Да. В 2020 году девелоперы гораздо активнее инвестировали в земельные участки для строительства жилья. По данным Colliers International, за 11 месяцев 2020 года объем сделок в денежном выражении в три раза превысил результаты аналогичного периода 2019 года. Застройщики пополняли земельные банки, для новых проектов. Уже в 2020 году мы увидели небольшое увеличение темпа вывода их на рынок. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится в 2021 году.