Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Четыре кризиса и один ребрендинг или как выходить победителем из любых проблем

Надежда Калашникова

директор по развитию компании “Л1 – Строительной компании №1”

“Л1” - один из крупнейших по объемам строительства в Санкт-Петербурге и регионе Северо-Запада строительно-инвестиционный холдинг с многолетней историей. За 26 прошедших лет было построено 160 домов. В 2016-м году компания вышла на докризисные объемы, а в 2017-м ввела в эксплуатацию в общей сложности 245 тысяч м2 жилья.

О том, как изменился покупатель квартир в новостройках, чем грозит застройщикам переход на проектное финансирование, и как оставаться на плаву в непростые времена, мы беседуем с директором по развитию компании “Л1 – Строительной компании №1” Надеждой Калашниковой.

Надежда, в 2016-м году компания вышла на докризисный уровень по объемам строительства. Второй год подряд “Л1” входит в ТОП-5 крупнейших застройщиков региона. За счет чего Вам удалось достигнуть таких результатов?

Мы не первый раз с вами встречаемся, и я надеюсь, что вы, конечно, помните историю нашей компании хотя бы в части ее протяженности. 26 лет в строительном бизнесе – это для нашей страны очень серьезно. Сколько было кризисов разной степени тяжести? Самый суровый, наверное, в 2008 году. Тогда у нас одновременно в работе было почти два с половиной миллиона квадратных метров - 13 объектов, - большинство на начальной или в средней стадии строительства. Плюс, весьма серьезные кредитные обязательства перед банками после покупки сразу нескольких больших земельных участков. Тогда ведь никто не ждал беды, многие уже уверовали в стабильность, и, будучи расслабленными и сильно закредитованными, просто разорились.

Разумеется, в столь сложных обстоятельствах даже нам, «неспящим в Петербурге» (к тому моменту у нас за плечами уже была пара кризисов и привычка не расслабляться)), потребовалась мобилизация всех ресурсов компании и особая антикризисная стратегия, определившая ход строительства, отношения с банками, с контрагентами и, в первую очередь, с нашими дольщиками. Это позволило выполнить большинство своих обязательств, хотя, конечно, на сроках это отразилось. И к 2016 году мы вышли на докризисные мощности.

Сейчас в стройке пять жилых комплексов, это порядка миллиона квадратных метров, все они находятся в высокой степени готовности или готовы частично (сдаются очередями). Строительные работы ведутся усиленными темпами, поэтому мы, конечно, сдаем, сдаем и сдаем дома в эксплуатацию. Кстати, ожидаем, что следующий год для “Л1” также станет рекордным по объемам ввода жилья. В 2018-м планируем завершить строительство в жилых комплексах “Граф Орлов”, “Премьер Палас”, “Маршал”. Возводится вторая очередь “Лондон-Парк”, получено разрешение на строительство третьей. Также во второй половине года анонсируем новые проекты. Сейчас для нашей компании пришло время «собирать камни», когда можно уже подумать о будущем и порадоваться настоящему.

Вы рассматриваете покупку земельных участков? Насколько нам известно, у “Л1” достаточно большой собственный земельный банк…

Все наши жилые комплексы находятся в удобных, перспективных локациях. На рынке недвижимости про Л1 так и говорят: “Л1 - это всегда хорошие места”. За время кризиса нам пришлось расстаться с некоторыми участками, но и сейчас наш земельный банк позволяет нам планировать работу на ближайшую четверть века как минимум. Вместе с тем мы внимательно мониторим рынок, если в продаже появятся действительно какие-либо “лакомые кусочки”, конечно, мы рассмотрим покупку земель вне зависимости от того, сколько у нас их есть. Это хорошая «подушка безопасности» на все случаи жизни.

На каком этапе строительства находится ЖК “Премьер Палас”?

“Премьер Палас” - объект, который обладает уникальными видовыми характеристиками. Недаром он был признан лучшим жилым комплексом в бизнес-классе (по итогам международной премии “Рекорды рынка недвижимости” – Прим.ред.). Большая часть объекта уже построена и в настоящее время речь идет о благоустройстве набережной. Планируем организовать причал для легкомоторных судов. Это премиальное жилье, которое расположено на берегу Невы, и мы нацелены не просто обустроить максимально комфортную жилую среду, но и предусмотреть нестандартные решения, как, например, возможность водного передвижения на легкомоторных судах.

В связи со строительством многофункционального комплекса “Лахта Центр” есть ли спрос на квартиры в “Премьер Палас” со стороны москвичей?

Строительство башни послужило драйвером развития западных территорий Северной столицы. И мы действительно наблюдаем повышенный спрос со стороны москвичей. У нас есть пул квартир, которые куплены менеджерами, которые будут работать в “Лахта Центре”. Наш объект расположен в такой локации, что мы можем говорить не только о прекрасных видовых характеристиках, но и удобной транспортной логистики. Благодаря близости ЗСД, можно быстро попасть в любую точку Петербурга, включая и Приморское шоссе. Не забывайте, конечно, что сам объект находится в историческом центре города. Для москвичей это престижно, удобно и выгодно, так как цены на недвижимость в данной локации постоянно растут.

Если говорить о портрете покупателя, видите ли Вы существенные изменения? Как он изменился?

Мы проводили маркетинговое исследование, и выяснили, основные наши покупатели – это люди с высшим образованием от 35, интересующиеся аналитикой, вдумчиво оценивающие все плюсы и минусы предложения. Статистика подтверждает, что люди «наелись» заКАДьем. Потребители стали более вдумчивыми, задают больше вопросов, интересуются не просто планировочными решениями, но и инфраструктурой района. Люди стали более ответственно подходить к приобретению недвижимости, нет спонтанных покупок. Мы поняли, что наши клиенты действительно изучили рынок, сравнили со всеми возможными вариантами и сделали осознанный выбор в пользу объектов «Л1». Кстати, один из них, ЖК «Граф Орлов» вошел в двадцатку самых инвестиционно привлекательных объектов недвижимости, по версии Е3 Investment, и в сотню лучших жилых комплексов России, по версии журнала Forbes.

С точки зрения платежеспособности все неоднозначно. Надо понимать, что сейчас возник, фактически, новый рынок – ипотечный. Банки борются за клиента, предлагают различные финансовые решения, создают «тандемы» с застройщиками и предлагают совместные акции. Мы сейчас тоже активно работаем с банками, по всем нашим объектам можно заключить ипотечный договор, есть выбор, это, разумеется, стимулирует продажи. Но есть покупатели, которым выгоднее взять у компании Л1 рассрочку, здесь мы тоже можем предложить весьма выгодные схемы, без переплат и сложного оформления.

На разных уровнях сейчас говорят о дальнейшем снижении ипотечной ставки? На Ваш взгляд, будет ли существенное снижение? Есть ли смысл подождать с покупкой недвижимости?

Откладывать покупку определенно не стоит. Сейчас, до 1 июля 2018 г. (до вступления в силу поправок в 214ФЗ), самое лучшее время для приобретения недвижимости. В настоящее время на рынке Петербурга наблюдается рекордный объем предложения. Застройщики стараются получить новые разрешения и вывести в продажу как можно больше новых объектов до изменения законодательства и ухода от долевого строительства. Объем предложения существенно сдерживает рост цен. Также в настоящий момент банки предлагают привлекательные ипотечные ставки. Дальше можно прогнозировать не только рост стоимости на квартиры, но и “вымывание” предложения. С рынка уйдут застройщики, которые не смогут соответствовать новым требованиям, которые не выдержат финансовых обстоятельств. И никакие меры по снижению ипотечных ставок не покроют грядущего повышения цен. Поэтому, если люди хотят выгодно купить новую квартиру, то покупать нужно сейчас.

Предполагается, что ипотечные ставки будут снижаться, но требования к первоначальному взносу будут возрастать. В связи с этим активно муссируется тема о том, чтобы создать накопительные счета, которые позволят накопить средства на первоначальный взнос. Люди смогут на такой счет вкладывать деньги, но снять их будет невозможно до накопления определенной суммы. Приживется ли такая система в России?

Проблема русских людей заключается в том, что они патологически не умеют копить. Основной вопрос здесь не в том, что нельзя будет снять, а скорее, как сподвигнуть человека, чтобы он эти средства внес на счет. Не думаю, что такая инициатива получит ход и приживется. Знаю, что практически никто не умеет копить деньги. Когда они у тебя есть, ты всегда найдешь на что их потратить. Такая система может быть действенной, если сделать обязательными отчисления с зарплаты, чтобы человек даже не видел этих денег, а средства просто бы целевым назначением зачислялись бы на накопительный счет. Тогда это будет работать. Такая практика, кстати, была в советское время довольно распространена.

Есть такие опасения, что после вступления в силу поправок в 214ФЗ не все застройщики получат преференции от банка, либо банки будут предъявлять достаточно высокие требования к застройщикам для того, чтобы выступить источником финансирования проекта. Как Вы себя чувствуете в ожидании этих изменений?

Банкам всегда выгоднее кредитовать отдельного потребителя, а не застройщика, не участвовать в проектном финансировании. Каким способом банковский сектор может оценить мой проект для того, чтобы понять успешность инвестиций? У банков в настоящее время нет таких специалистов, они даже эскроу-счета не могут пока массово обслуживать. Что говорить о проектном финансировании, когда нужно оценить огромный строительный проект? При длинных инвестициях риски очень высоки, и ни один банкир, даже если предположить, что у него есть второе высшее строительное образование, не сможет их просчитать.

Считаю, что вопрос с проектным финансированием на сегодняшний момент самый непроработанный. Рынок не готов к этим изменениям. Крупные застройщики, и, мы в том числе, будем выходить из ситуации за счет своих собственных средств, благо, они у нас есть. Ведь во время кризисов нам помогали не банки, никто нам новых кредитов не давал, мы достраивали объекты за счет собственного внутреннего ресурса и за счет своего земельного банка.

Чего нам бояться, если мы за 26 лет на рынке уже пережили четыре кризиса, один ребрендинг и бесчетное количество поправок в законодательство? У нас крепкий фундамент и отличная команда профессионалов, поэтому мы не жалуемся, мы работаем.