Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Рост ставок поможет рынку складов

Фото: pashminu / Pixabay

Невысокий спрос и низкие арендные ставки удерживают девелоперов от реализации новых проектов, хотя предложение рынка складских комплексов все меньше соответствует запросам арендаторов. Новый стимул для возведения высококачественных объектов может дать восстанавливающаяся розничная торговля и промышленное производство.

Первая половина года отмечена вялостью как девелоперов, так и арендаторов складской недвижимости. По данным компании JLL, во втором квартале в Петербурге было введено в эксплуатацию 25 тыс. кв. м складов. Это на 64% ниже результата аналогичного периода прошлого года. Объем ввода за полугодие и того меньше. За первые шесть месяцев рынок складских помещений увеличился на 37 тыс. кв. м, что в четыре раза меньше, чем в январе-июне прошлого года.

Крупнейшим объектом, появившемся в Петербурге во втором квартале, стал логистический комплекс «Адмирал-ТСВ» площадью 20 тыс. кв. м, расположенный в индустриальном парке «Марьино». Кроме него, на Таллинском шоссе введен в эксплуатацию торгово-складской комплекс «Петрович» площадью 15 тыс. кв. м. Однако оба они построены под конкретного заказчика и заполнены еще на этапе возведения. За весь 2017 год на рынок складской недвижимости Петербурга выйдет только один новый объект, доступный для аренды. Это склад в составе индустриального парка «Орион» площадью 6,5 тыс. кв. м.

Небогатый урожай
Прогнозы до конца года также не блещут оптимизмом. По данным Colliers International, ввод за весь 2017 год составит 72 тыс. кв. м и станет минимальным за последние шесть лет. В Knight Frank St Petersburg в текущем году прогнозируют примерно такой же суммарный объем ввода (70 тыс. кв. м) и отмечают, что он будет как минимум вдвое меньше, чем в 2016.

По данным JLL, годовой объем будет еще скромнее. Так, совокупная площадь строящихся складских комплексов, которые находятся в высокой степени готовности и могут выйти на рынок до декабря 2017 года, составляет 22,5 тыс. кв. м. Это опять же ниже результатов второго полугодия 2016 на 78%. Сроки окончания строительства нескольких складских объектов были перенесены на будущий год. Поэтому по результатам текущего года прогнозируемый аналитиками JLL ввод составит 59,5 тыс. кв. м, что на 65% ниже, чем в 2016 году.

«В условиях спада экономики объем строительства спекулятивных складских комплексов – минимален, – комментирует руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев. – На снижение совокупного ввода влияет также резкое уменьшение количества проектов built-to-suit. Если в 2015-2016 годах на объекты, реализованные под конкретного клиента, в общем объеме ввода приходилось 80-85%, то в 2017 году их доля снизится до 25%».

Существенный рост девелоперской активности, в том числе в спекулятивном сегменте, можно ожидать в 2018 году.

«Из ключевых проектов можно отметить развитие логистических комплексов Armada Park и Nordway, где проектируются новые очереди, предназначенные для рынка аренды, - говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. – Их суммарная складская площадь превышает 80 тыс. кв. м».

Хотят на заказ
По данным JLL, наибольшая доля в структуре спроса пришлась на логистические компании – 31%. Равномерно распределился объем площадей, арендованных и купленных производственными компаниями, торговыми операторами и дистрибьюторами (по 22%).

При этом, в условиях небольшого ввода спрос на складские помещения растет. Объем купленных и арендованных в Петербурге складских площадей во втором квартале текущего года составил 95,4 тыс. кв. м, что не только на 35% превышает показатель аналогичного периода 2016 года, но является наивысшим результатом для аналогичных периодов за всю историю наблюдений. Объем сделок аренды и продажи за первые шесть месяцев 2017 года также превысил значения 1-х полугодий предыдущих лет, достигнув 150 тыс. кв. м.

«При этом ждать рекорда по итогам всего года не стоит, - разочаровывает Владислав Фадеев. – Результат прогнозируется на уровне 2016 года – 256 тыс. кв. м. Это существенно ниже уровня 2014 года, когда за счет сделок built-to-suit объем купленных и арендованных площадей достиг 389 тыс. кв. м»

В Knight Frank St Petersburg отмечают, интерес к формату built-to-suit по-прежнему высок, но изменился характер запросов. Если ранее дистрибьюторские компании ориентировались в основном на долгосрочную аренду, то сегодня заказчики преимущественно нацелены на последующую покупку построенных под них складских площадей. В целом, наблюдается устойчивый рост интереса к формату, и, помимо дистрибьюторов, высокая заинтересованность отмечается у производственных компаний. Однако сделки, удовлетворяющие этот спрос, прогнозируется только после 2017 года.

В компании также уверены, будущее именно за этим форматом.

«Несмотря на то, что на рынке вакантно 190 тыс. кв. м складских помещений классов А и В, найти свободную площадь больших форматов – от 10 тыс. м – сложно, - говорит заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. – А спрос на такие помещения есть. Этим объясняется рост интереса клиентов к формату built-to-suit с последующей покупкой построенного объекта. Сейчас ведущие девелоперы способны предложить высочайшее качество строительства, сохранив при этом доступную для потребителя цену объекта. И это важный момент в развитии складского рынка: сделки по аренде начинают уступать преимущество сделкам по продаже».

Чем дороже, тем больше
У развития спекулятивных предлагающих аренду складов тоже есть как перспективы, так и препятствия. Снижение активности арендаторов привело к росту вакансий. Но в условиях снижения объемов строительства, предложение увеличивается только из-за миграции арендаторов, и найти подходящий склад становится все более проблематично. Однако, по данным Colliers International, при наличии интересантов девелоперы готовы вывести на рынок около 100 тыс. кв. м складских площадей, в том числе, спекулятивных.

«В связи с этим, несколько компаний анонсировали планы по реализации новых крупных объектов, суммарная площадь которых составляет около 100 тыс. кв. м, – отмечает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – Главными барьерами для спекулятивного девелопмента сегодня являются сниженный спрос на высококачественные складские помещения и низкие ставки аренды. Они делают окупаемость новых проектов длительной».

Ставки стали ниже под влиянием клиентских запросов. По данным JLL, во втором квартале 2017 году максимальный уровень запрашиваемых арендных ставок в высококачественных складских комплексах Петербурга уменьшился до 400-450 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы).

«Снижение запрашиваемых ставок стало реакцией собственников объектов на запросы клиентов, которые в последний год были на 10-20% ниже цены предложения, – прокомментировал руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге Андрей Амосов. – Пока такой разрыв не приводил к существенному росту вакантности, собственники анонсировали высокие ставки, предоставляя дисконт в ходе переговоров. Сейчас же многие владельцы складских площадей изначально анонсируют сниженные арендные ставки».

Впрочем, по мнению Андрея Косарева, признаки восстанавливающейся розничной торговли, а также позитивная динамика промышленного производства, позволяет ожидать, что в следующем году спрос на склады классов А и В вырастет.

«Это подтолкнет ставки аренды вверх и добавит уверенности девелоперам в востребованности новых проектов, - говорит эксперт. - В результате чего спекулятивный девелопмент активизируется».