Комфорт для самооценки и продаж

Политкорректность незаметно подкралась к рынку недвижимости. Из последних сил тянущим ипотеку заемщикам объясняют, что это того стоит, ведь квартиру они приобрели в доме «комфорт-класса». Одним так проще жить, другим – продавать.

В последнее время в новостройках исчезли жилые комплексы эконом-класса. Практически все свои новые проекты сегмента масс-маркет застройщики теперь позиционируют в классе «комфорт» с различными вариациями. Встречается, например, «комфорт+», «комфорт++», «высокий комфорт-класс». Причины исчезновения термина «эконом-класс» из предложения сродни тем, по которым в июне прошлого года Минстрой РФ решил официально отказаться от словосочетания «жилье эконом-класса», предложив называть его «стандартным жильем». Такое решение должно было искусственно снизить негатив к продукции девелоперов.

«Поведение Минстроя, предложившего жилье эконом-класса переименовать в стандартное жилье, напоминает манипуляции американских производителей дамской одежды с бирками, на которых указаны размеры, - говорит эксперт рынка недвижимости Михаил Марченко. – Чем меньший размер обозначен на бирке, тем больше вещь нравится покупательнице. Поэтому, производитель, не меняя размеров, клеит на вещи бирки с меньшим размером. Это помогает продажам: покупательницы, не теряя ни одного килограмма, начинают влезать в джинсы не 54, а, например, 48 размера. Им нравится чувствовать себя «стройнее», чем прежде и они с удовольствием покупают такие вещи, не изнуряя себя диетами».

Примерно такой же способ конкуренции с недавних пор практикуется на рынке новостроек России. Многие застройщики вместо привычного эконом-класса перенесли свои проекты в более высокий класс жилья. Чаще всего – в комфорт и комфорт+.  «Этот прием помогает повышать самооценку тем, кто годами мечтал о покупке квартиры в комплексе эконом-класса, - объясняет Михаил Марченко. – А теперь они выяснили, что могут позволить себе даже более высокий класс – комфорт. Хотя, по сути, это тот же эконом, что и лет десять назад. Просто несколько эволюционировавший, но от того не ставший комфортом. Комфорт-класс ведь тоже должен был за эти годы стать совершенней».

Улучшенные планировочные решения или закрытые дворы – это не переход в комфорт-класс, а нормальное развитее эконом-класса. Например, не так давно в отечественных автомобилях стали появляться кондиционеры, гидроусилители руля и автоматические коробки передач. Все это привело к повышению уровня комфорта российских машин, но не подвинуло их к продукции именитых зарубежным автобрендов. Те ведь тоже развивались. «Нашемарки» подорожали, но осталась тем же эконом-классом, что и раньше. «Улучшения не обязательно автоматически переводят продукт в другой, более высокий класс, - говорит Михаил Марченко. – Поэтому большинство сегодняшнего комфорта – это тот же эконом, который благодаря своему развитию несколько отличается от того, каким был 10 лет назад. Но он и должен отличаться, потому что продукт все время совершенствуется».

Внутри любого класса существует конкуренция. Как только застройщики видят, что ближайшие конкуренты улучшают свой продукт, они, чтобы не потерять клиента, начинают улучшать свой. Поэтому среднее качество продукта в классе растет. Но от этого он не становится другим классом. Потому что в более высоком классе происходят аналогичные процессы.

«Чтобы один проект можно было бы позиционировать в другом, более высоком классе, нужны гораздо более серьезные изменения, - считает Михаил Марченко. – Нужно выбрать более престижную локацию, разработать интересный архитектурный проект, уменьшить количество этажей, поднять потолки, сделать более просторными квартиры и внутреннюю территорию комплекса».

Но ничего подобного с комплексами, позиционируемыми сегодня как комфорт-класс, не происходит. Не меняется плотность застройки, прежним остается качество окружающей среды. А в недвижимости, как известно, все определяет место. «Даже если на территории, застроенной домами эконом-класса, возвести дом премиум- или бизнес-класса, его не оценят как элитный, - отмечает эксперт. – Получится золотая клетка, за пределы которой ее обитателям и выходить-то будет страшно. Бриллиант в пыли восприниматься как булыжник. Чтобы сверкать, ему нужна соответствующая оправа».