Льготная ипотека потеряла популярность без растущих зарплат

За год действия ипотеки с субсидируемой ставкой ежемесячный платеж за квартиру  увеличился на четверть. Поддержать интерес к новостройкам мог бы только рост доходов покупателей. Но в нашей стране он отрицательный.

Несмотря на официальное продление программы Господдержка-2020 еще на год, в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях с первого июля текущего года ее можно считать завершенной. Желающие поучаствовать в программе, начиная со второй половины года, смогут позаимствовать только 3 млн рублей, пусть и под 7% годовых. Москвичам, петербуржцам, а также жителям прилегающих к столицам областей этой суммы хватит разве что на студию.

Высокий порог для инвестора

Наблюдатели дают разные прогнозы относительно совсем недавно росшим ценам на новостройки. В консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость», например, подсчитали, что за первый квартал средняя цена квадратного метра в петербургских проектах класса масс-маркет выросла до 155,5 тыс. рублей. Это 7,4%. В пригородной зоне рост составил 8,6%, а средняя цена метра поднялась до 102,7 тыс. руб. Бизнес-класс подорожал на 6,4% до 240 тыс. руб., а премиум – на 0,4% до 391,4 тыс. руб.

«Инвестиции в недвижимость в России – это самый надежный способ вложения средств, а с учетом низких ставок по банковским вкладам и наиболее выгодный, - около месяца назад отмечала руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Да, порог входа на рынок для инвесторов значительно вырос. В то же время и сейчас можно получить хороший доход, если грамотно выбрать проект, поскольку цены продолжают расти. Главное – рассматривать жилые комплексы надежных и хорошо зарекомендовавших себя застройщиков, а также проекты в обжитых районах с развитой инфраструктурой».

Спрос на новостройки падает

Впрочем, времена изменились и рост закончился. По мнению руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, возможность и ожидание отмены льготной ипотеки, скорее всего, приведут к подъёму покупательской активности и увеличению объёма продаж во втором квартале 2021 года. После завершения программы, логично ожидать некоторого снижения спроса. Однако падения цен на квартиры пока не предвидится.

На этот счет есть серьезные сомнения. «Жителям регионов 3 млн рублей, которые с июля предлагают по программе льготной ипотеки, возможно, помогут приобрести жилье подешевле, хотя ставка выросла на 0,5%, - отмечает эксперт рынка недвижимости Михаил Марченко. – Но в крупных городах купить квартиру, воспользовавшись таким кредитом нельзя. Если нет большого первоначального взноса, ни в Петербурге, ни в Ленобласти на эти деньги даже однокомнатную квартиру в черте города или в приграничной с ним локации не купить».

Сами девелопреы уже готовятся к охлаждению покупательского интереса к новостройкам. Коммерческий директор холдинга «РСТИ» Константин Гриценко, допускает снижение спроса на 15-20% относительно апреля текущего года. И даже переключение интереса покупателей ко вторичному рынку жилья.

И то, и другое уже происходит. В агентстве недвижимости «Итака» обратили внимание, что сделки купли-продажи квартир в новостройках заключаются по ценам на 15% ниже заявленных в рекламных предложениях. По данным агентства, при заявленной в рекламе 177 тыс. рублей за квадрат, сделка заключается по цене 150 тыс. рублей. Цены вторичного рынка при этом значительно ниже, составляют около 135 тыс. рублей за квадрат и объемы продаж там, в отличие от новостроек, растут.          

Вторичный рынок жилья практичнее

Падение интереса к покупке жилья по дешевой ипотеке началось давно. По данным Colliers, несмотря на последовавшее осенью продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начался тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. В Colliers подсчитали, что с марта 2020 года по март 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в Петербурге выросла на 28% - с 123 тыс. рублей до 157 тыс.

«Рост цен снизил привлекательность программы, и в декабре число сделок сократилось еще больше, - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers Елизавета Конвей. – Все это привело к повышению покупательского интереса к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками в пределах 2% сделала покупку на вторичном рынке еще более привлекательной».

Чтобы оценить выгоду от действия льготной ипотечной программы, аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платеж для типовой квартиры комфорт-класса в Петербурге площадью 60 кв. м, первоначальным взносом в 20% и сроком кредита в 20 лет. Выяснилось, что по сравнению со вторым кварталом 2019 года, во втором квартале 2020 года среднемесячный платеж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Позднее выгода была нивелирована ростом цен. За год действия льготной ипотеки, то есть во втором квартале 2021 года, ежемесячный платеж за ту же квартиру увеличился на четверть.

Льготная ипотека продлена, скорее, формально и дальнейший рост цен она поддержать не сможет. «Цены на новостройки не подрастут, и на покупательский спрос эта пролонгация никак не повлияет, - прогнозирует Михаил Марченко. – Спрос на жилье упал и продолжает снижаться. Потому что зарплаты не растут, нет у нас программы льготных зарплат. Поэтому людям не на что покупать жилье. Зато растут плохие долги. За прошедший год их объем увеличился на 13% и достиг 145 млрд рублей. Людям просто нечем платить за ипотеку».