Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Мэтры риэлторского сообщества разъяснили «нелояльные» пункты в агентских договорах

Эксперты конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области проанализировали договоры риэлторских компаний - финалистов конкурса сквозь призму Федерального закона «О защите прав потребителей». Согласно исследованию были отмечены следующие весьма “нелояльные” пункты к потребителям - клиентам агентств:

• у отдельных компаний предмет договора зафиксирован недостаточно четко или вовсе не определен;
• в договоре прописывается запрет на досрочное расторжение договора, в противном случае предусматривается штраф;
• в договоре предусмотрена оплата вознаграждения риэлтора, даже в случае неоказания услуги;
• отсутствие в договоре пункта об ответственности риэлтора;
• отсутствие в договоре четких обязанностей риэлтора и потребителя.

Редакция портала «Разумная Недвижимость» попросила экспертов риэлторских компаний прокомментировать данную ситуацию.

Павел Штапан, генеральный директор АН «ЮРИНФО-Недвижимость»

Общие требования к договорам устанавливаются законодательством Российской Федерации. В Ассоциации риэлторов СПб разработана и принята в 2000 году рекомендованная форма договора между агентствами недвижимости и клиентами. В ней содержатся подробные рекомендации агентствам по тем положениям, которые обязательно должны быть в договоре, чтобы полностью соответствовать и Гражданскому кодексу РФ, и закону «О защите прав потребителей». Но в российском праве есть такое понятие, как «свобода договора». То есть стороны могут договориться о том, о чем они считают нужным и важным для себя. Главное, чтобы договор соответствовал нормам законодательства. Принцип «свободы договора» говорит о том, что если одна из сторон не согласна с условиями договора, она его просто не заключает и не подписывает. В жизни чаще всего происходит следующее: если у клиента есть опыт и навык заключения договора, либо если у него есть юрист, то всегда происходит обсуждение договора, агентство вносит коррективы. «ЮРИНФО-Недвижимость» вносит коррективы, когда клиент хочет добавить положения про особые условия, применимые в его случае.

Пройдемся по «нелояльным» с точки зрения экспертов конкурса «Доверие потребителя» пунктам:

У отдельных компаний предмет договора зафиксирован недостаточно четко или вовсе не определен

Предмет договора всегда должен быть четко сформулирован и понятен обеим сторонам.

В договоре прописывается запрет на досрочное расторжение договора, в противном случае предусматривается штраф

Существует только один вид договора, который каждая из сторон может расторгнуть в любой момент в одностороннем порядке - договор поручения. Но агентства с клиентами чаще всего работают либо по агентскому договору, либо по договору по оказанию услуг.

Если посмотреть на положение закона «О защите прав потребителя», согласно 32 статье клиент имеет право отказаться от исполнения договора, но при условии оплаты практически понесенных агентством расходов. Однако в договоре должно быть четко закреплено, что стороны считают понесенными расходами.

В договоре предусмотрена оплата вознаграждения риэлтора, даже в случае неоказания услуги

В нашем городе достаточно много специализированных компаний, которые для своих клиентов оказывают бесплатные юридические консультации. Поэтому моя рекомендация следующая: если Вас настораживают либо условия, либо договороспособность представителей агентства, просто не заключайте договор.

Если же в договоре встречается такой пункт, то должно быть и подробно прописано, в чем состоит риэлторская услуга. Клиент имеет право знать, на что ему рассчитывать и что не входит в стандартную услугу.

Отсутствие в договоре пункта об ответственности риэлтора

Ответственность исполнителя прописана в Гражданском кодексе и в законе «О защите прав потребителя». Даже, если в договоре эти пункты не описаны, это не значит, что их нет, потому что в договоре должны быть прописаны существенные условия применительно к предмету договора и той услуги, которая оказывается.

Закон «О защите прав потребителя» - серьезный документ который возлагает на потребителя как права, так и обязанности. Вот зачастую об этом потребители забывают, и их смущает, когда в договоре появляются ссылки на закон, предусматривающие и предъявляющие требования к клиенту.

Статья 781 ГК РФ предусматривает, что в случае, если невозможность выполнения договора наступила по вине заказчика, то услуги подлежат оплате в полном объеме. Множество разногласий с клиентами возникает именно из-за непонимания пунктов законов.

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области

На сегодня единого договора между агентствами недвижимости и клиентами нет. На мой взгляд, непонятно, нужен ли единый договор, так как в законодательстве есть такое понятие как «свобода договора». Главное, что договор должен подчиняться требованиям ГК РФ и закона о защите прав потребителей.

Кроме того, еще в 2002 году в Российской Гильдии Риэлторов (РГР) был разработан национальный стандарт под названием «услуги брокерские на рынке недвижимости». В этом документе устанавливаются все основные требования, которые должны выполняться договором между клиентом и агентством недвижимости. Важно отметить, что данный стандарт зарегистрирован в системе Росстандарта, но при этом он является добровольным. Его применяют агентства, которые прошли соответствующую сертификацию. Список агентств размещен на сайте Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также РГР.

Если говорить о пунктах, где прописан штраф за досрочное расторжение, то этот пункт не соответствует законодательству. Однако и в ГК (статья 782), и в законе «О защите прав потребителей» предусмотрена обязанность (статья 32) клиента при досрочном расторжении договора возместить агентству понесенным им расходы. Практически все риэлторы в России и мире получают вознаграждение только по конечному результату, то есть если объект продан или куплен силами агентства недвижимости, и поэтому очень важен срок договора, на который он заключен. Важно понимать, что если договор заключен на определенный срок и если в течение этого срока результат не достигнут, то у агентства не возникает права на вознаграждение. Обычно этот пункт всем понятен. Однако если в период действия договора клиент отказался от его исполнения или, например, продал квартиру самостоятельно соседу, чем создал невозможность исполнения договора, то у него возникает обязанность по оплате расходов агентству, либо полной суммы вознаграждения - как указано выше.

Очень часто у клиентов бытует мнение, что риэлтор должен работать бесплатно, и они ничего не должны агентству даже в случае отказа или самостоятельной продажи объекта. Не все знают о статьях ГК РФ, которые говорят о том, что если они отказываются от услуг при заключенном договоре, то им необходимо возмещать затраты агентства. Данная деталь является одной из основных причин разногласий между агентствами недвижимости и клиентами.

Добавлю, что какой-то специальной ответственности риэлтора нет, так как нет закона о риэлторской деятельности. Ответственность агентства перед клиентом и клиента перед агентством прописана в ГК РФ и в законе «О защите прав потребителей». На мой взгляд, этого достаточно.