Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Михаил Москвин: Ленобласть вошла в высшую лигу по объемам ввода жилья

Заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин рассказал порталу «Разумная Недвижимость» об итогах работы девелоперов за последние 10 лет и поделился прогнозами дальнейшего развития регионального рынка жилья.

Каким, на ваш взгляд, было минувшее десятилетие для рынка новостроек региона? Можно ли годы 2010-2020 считать пиком девелоперской активности?

Безусловно, с 2012 года, когда губернатором стал Александр Дрозденко, Ленинградская область вошла в высшую лигу по объемам ввода жилья. В разные годы регион занимал с 4 и 6 место по сданным метрам, соседствуя с Московской областью, Санкт-Петербургом и Краснодарским краем. Если в 2010 году область едва осилила миллион квадратных метров жилья включая объекты ИЖС, в 2012 году было введено 1,3 млн кв. м жилой недвижимости, то в прошлом году был поставлен рекорд – 2,9 млн кв. м жилья.

За это время в Ленинградской области появилось три крупных города – Новогорелово, Кудрово и Мурино. В последних двух было построено около 8 млн кв. м жилья, а всего с 2012 года в многоквартирных домах было возведено почти 17 млн кв. м. Мы называем несколько причин интереса застройщиков к нашему региону. Это доступность жилья для покупателя, понятные правила игры для застройщиков, льготные условия работы, а также процессы в Петербурге, которые в середине 2010-годов вызвали всплеск активности в области.

Как вы оцениваете темпы развития транспортной сети региона и социальной инфраструктуры в сравнении с ростом количества новых кварталов в течение последних 10 лет?

Сухие цифры таковы: с 2012 по 2019 год в районе новостроек было построено 77 детских садов на 12,6 тысяч мест и 17 школ на 8,4 тысяч мест. В одном только Мурино сейчас работает 28 детских садов и 4 большие школы. По состоянию на 1 сентября этого года в бугровско-муринской агломерации было свыше 500 свободных мест.

Мы создаем инфраструктуру в Ленинградской области из трех источников. Во-первых, за счет федерального бюджета – по программе «Стимул» и «Развитие современного образования». По этим статьям в область идет не менее 1,5 млрд рублей. Мы строим социалку за счет бюджета области, по адресной инвестиционной программе комитета по строительству, она ежегодно составляет около 8-10 млрд рублей в год. Наконец, у нас есть программа «Социальные объекты в обмен на налоги», по которой мы выкупаем уже построенные сады и школы. С 2013 года было заключено 53 соглашения, по которым до конца 2036 года предполагается строительство 207 объектов – 157 детсадов и 50 школ. Значительная часть из них уже построена.

Давайте посмотрим, например, на результаты прошлого года: В 2019 году за счет бюджета региона введено 35 объектов: 2 детских сада, 3 школы, дом культуры со зрительным залом на 150 мест и 3 физкультурно-оздоровительных комплекса, стадион с искусственным покрытием в городе Отрадное, пожарное депо, 3 фельдшерско-акушерских пункта, врачебная амбулатория на 250 посещений в смену в деревне Вартемяги. Застройщики в 2019 году построили, ввели и продали в муниципальную собственность 12 детских садов на 1610 мест. То есть мы работаем и с новостройками, и с традиционными территориями.

Конечно, в новостройках есть очереди в детские сады и нехватка объектов здравоохранения, культуры и спорта. Мы видим эту ситуацию, слышим людей и работаем над этим: Кудрово и Мурино защищены с точки зрения пожарной безопасности – есть депо, в Кудрово строится полиция, в Мурино готовится участок – оба здания будут введены в будущем году. В Кудрово возводится поликлиника, в Мурино стройка поликлиники стартует в будущем году. Рядом с поликлиникой будет большой спортивный центр.

Есть ли данные о количестве застройщиков, работающих в Ленобласти 10 лет назад и сегодня? Стало ли их за это время больше? Как сильно их количество уменьшилось из-за перехода на проектное финансирование за год?

На графике этот процесс был бы описан кривой-синусоидой. Сейчас в регионе работают 104 застройщика. Они возводят 425 жилых домов общей площадью 6,6 млн кв. м, в том числе 86 застройщиков строят 306 жилых домов общей площадью 4,4 млн кв. м в рамках ФЗ-214. Сложно дать показательную статистику по количеству застройщиков. Могу сказать, что пик по количеству возводимых метров пришелся на 2018 год. Тогда «в стройке» находилось около 9 млн кв. м жилья. Сейчас меньше. Но на сокращение метража влияют и другие факторы – макроэкономика, увеличение проектов в городе и так далее.

На защищенную схему – по эскроу-счетам переведены уже почти четверть всех жилых проектов, в прошлом году застройщики стремились попасть в критерии Минстроя, чтобы строить по старым правилам. Конечно, чем больше защита – тем выше стоимость. В целом удорожание составило около 15-20%. Зато схема эскроу исключает появление обманутых дольщиков. Мы советуем покупать только по ней.

С переходом застройщиков на проектное финансирование стали появляться сообщения об уходе с рынка небольших девелоперских компаний. Как их исход скажется на развитии рынка новостроек и экономики Ленинградской области?

Мы находим эти компании на рынке коттеджного строительства и в качестве подрядчиков. Давайте посмотрим на идеологию реформы. Минстрой руководствовался желанием защитить покупателя, сделать рынок более профессиональным и, будем честны, оставить на рынке крупные и крепкие компании, которые смогут выдержать колебания в экономике. Уход небольших компаний прогнозировался. Мы надеемся, что люди не потеряют работу, а на рынке будет только качественный продукт.

Есть ли у вас прогнозы, сколько жилья в Ленинградской области будет строиться и продаваться в ближайшие 3-5 лет?

Мы ориентируемся на показатель 1 кв. м на одного жителя региона в год. То есть не более 2 млн кв. м. Это количество сможет переварить спрос. Этот объем также позволит нам подтянуть отставание в социалке в течение трех лет и обеспечить параллельное возведение инфраструктуры и нового жилья.

Каким оно будет? Изменится ли его плотность и высотность, появятся ли новые локации застройки? Можно ли уже говорить, что объявленная четыре года назад программа «Светофор» оказалась эффективной?

Самым разным. С января по сентябрь 2020 года было введено 1,5 млн кв. м жилой недвижимости. Из них половина – объекты ИЖС. Это значит, что люди едут в область строить дачи и коттеджи. Конечно, в регионе есть районы с устоявшейся высотной высокоплотной застройкой, но у нас есть нормативы градостроительного проектирования, по которым максимально разрешенная высотность нового строительства – 12 этажей.