Многоквартирные дома до 4 этажей и таунхаусы. Какие тренды прослеживаются на российском рынке?

Девелоперская компания «Партнер-строй» провела глобальное исследование рынка малоэтажной недвижимости России, выявив основные потребительские тренды в ИЖС, топовые технологии строительства, процентное соотношение стоимости квадратного метра в регионах и определив ТОП- 10 регионов, вводящих максимальный объем ИЖС в эксплуатацию.

На рынке малоэтажного жилья регионов РФ начались глобальные изменения, обусловленные пандемией, резко повысившей спрос на такие проекты, и комплексными программами правительства по поддержке отрасли. Изначально этот рынок является наиболее сложным в силу целого ряда факторов, основной из которых – стоимость банковского финансирования и страхования. Отсутствие стандартизированного и прозрачного рынка для банков означает увеличение риска низкого качества строительства и дополнительные расходы на контроль целевого использования средств, что приводит к увеличению стоимости оценки и страхования предмета залога. Стоимость рисков банка при кредитовании ИЖС на 2-3 п.п. выше по сравнению с кредитованием квартирного жилья. В результате доля ипотеки на рынке ИЖС не превышает 5% в общем объеме сделок. Для сравнения: на рынке квартирного жилья эта доля достигает 70%.

Нередко зоны малоэтажной застройки находятся вдали от крупных населенных пунктов, поэтому в должной мере не обеспечены социальной и транспортной инфраструктурой, рабочими местами. Это обуславливает невысокую ликвидность и непривлекательность для системных застройщиков рынка ИЖС в отличие от квартирного жилья. Больше всего в этой ситуации страдает потребитель, который сталкивается с невысоким качеством продукта, дорогими кредитами и рисками недостроя.

Но конъюнктура рынка меняется. Для его поддержки правительство РФ планирует выделить бюджет (на уровне 130+ млрд руб.) до 2024 г. Благодаря этому объемы строительства индивидуальных домов вырастут с текущих 35 млн кв. м в среднем в год примерно до 40 млн кв. м. В результате в стране будет дополнительно возведено более 20 млн кв. м жилья. Меры, которые должны помочь развитию, включают увеличение площади земельных участков для ИЖС, обеспечение их инфраструктурой, использование типовых проектов индивидуальных жилых домов, стандартизацию ипотечного кредитования, а также господдержку отдельных категорий граждан.

Нормы и положения ФЗ-214 о долевом строительстве в России распространят и на ИЖС. Для решения проблемы кредитования планируется создать рекомендательные стандарты: земельный участок должен соответствовать стандарту комплексного развития территорий, частный дом – требованиям к типовым проектам ИЖС. Залогом по ипотеке на период строительства будет земельный участок, а после – жилой дом и участок. Застройщик будет получать до 50% от суммы договора после регистрации залога земельного участка в пользу кредитора, а оставшуюся часть денег, когда закончит строительство. В итоге заемщики смогут взять ипотеку примерно на таких же условиях, как и на квартиру в новостройке.

Все эти меры призваны сделать рынок более привлекательным для профессиональных застройщиков и доступным для потребителя. В регионах постепенно формируется пул системных игроков с качественным продуктом и понятным ценообразованием, которым требуется импульс для дальнейшего развития.

На сегодняшний день ввод 40% от общего объема ИЖС приходится на 10 регионов: Московская область, Краснодарский край, Республика Башкортостан, Ростовская область, Республика Татарстан, Белгородская, Свердловская, Липецкая, Самарская и Ленинградская области. В расчете на душу населения в этих регионах строится в 2 раза больше объема ИЖС, чем в остальной России (0,39 кв. м/чел. по сравнению с 0,2 кв. м/чел. в других регионах). Почти 45% от общего объема ИЖС (примерно 15 млн кв. м) вводится в городах и поселках городского типа.

С 2014 г. ежегодный объем ввода жилья в Российской Федерации составляет примерно 75-85 млн кв. м, из них 40-50 млн кв. м приходится на многоквартирное жилье и 30-40 млн кв. м – на индивидуальные дома. Достижение национальной цели по увеличению совокупного ежегодного ввода жилья до 120 млн кв. м к 2030 г. невозможно без одновременного роста многоквартирного строительства до 70-80 млн кв. м и индивидуального жилищного строительства до 40-50 млн кв. м.

Ввод 40% от общего объема ИЖС приходится на 10 регионов: Московская область, Краснодарский край, Республика Башкортостан, Ростовская область, Республика Татарстан, Белгородская, Свердловская, Липецкая, Самарская и Ленинградская области. В расчете на душу населения в этих регионах строится в 2 раза больше объема ИЖС, чем в остальной России (0,39 кв. м/чел. по сравнению с 0,2 кв. м/чел. в других регионах). Почти 45% от общего объема ИЖС (примерно 15 млн кв. м) вводится в городах и поселках городского типа.

Бадиков Денис Николаевич, директор по управлению девелопментом компании «Партнер-Строй»: «В настоящее время индивидуальное жилищное строительство в большинстве случаев осуществляется силами граждан – владельцев индивидуальных земельных участков – за счет собственных средств. Дома в значительной степени отличаются по площади и планировкам, качество и технологии строительства не всегда отвечают современным стандартам, а сроки строительства растянуты во времени из-за проблем с финансированием. Нередко зоны застройки ИЖС находятся вдали от крупных населенных пунктов, поэтому в должной мере не обеспечены инфраструктурой: школами, больницами, дорогами, детскими садами и рабочими местами. Это обуславливает невысокую ликвидность и непривлекательность для системных застройщиков рынка ИЖС в отличие от квартирного жилья».

Сложившаяся специфика рынка малоэтажного жилищного строительства в России в значительной степени ограничивает потенциал его развития: он более сложный и дорогой для банковского кредитования и страхования. Отсутствие стандартизированного и прозрачного рынка ИЖС для банков означает увеличение риска низкого качества строительства и дополнительные расходы на контроль целевого использования средств, что приводит к увеличению стоимости оценки и страхования предмета залога. Стоимость рисков банка при кредитовании ИЖС на 2-3 п.п. выше по сравнению с кредитованием квартирного жилья. В результате доля ипотеки на рынке ИЖС не превышает 5% в общем объеме сделок. Для сравнения: на рынке квартирного жилья эта доля достигает 70%.

При этом спрос на индивидуальное и малоэтажное жилье в последние два года существенно вырос. Толчком послужили временные меры изоляции, принятые властями в связи с распространением коронавирусной инфекции весной 2020 г. Ограничительные условия вдохнули вторую жизнь в рынок загородной недвижимости: активизировался спрос на аренду и покупку загородного жилья, в первую очередь, в сегменте дачных и коттеджных домов (ИЖС) и таунхаусов. Рост спроса на загородное жилье поддерживается в том числе переходом на удаленную работу. Согласно опросам ВЦИОМ, проведенным в 2020 г., почти 40% российских семей стали рассматривать индивидуальное жилье как более предпочтительное для проживания. Это привело к активизации девелоперов в сфере загородного строительства: возобновились работы по достройке существующих проектов, начата реконструкция морально и физически устаревших объектов. Однако это не системные меры развития рынка малоэтажного жилья, которые не позволят существенно нарастить его объем.

В целях поддержки системного развития рынка малоэтажного жилищного строительства Правительство РФ планирует выделить бюджет (на уровне 130+ млрд руб.) на поддержку индивидуального жилищного строительства до 2024 г. Благодаря этому объемы строительства индивидуальных домов вырастут с текущих 35 млн кв. м в среднем в год примерно до 40 млн кв. м. В результате в стране будет дополнительно возведено более 20 млн кв. м жилья.

Структура рынка по видам малоэтажного жилищного строительства и федеральным округам. Больше половины малоэтажного жилищного строительства России приходится на Центральный федеральный округ. Доля остальных федеральных округов не превышает 10-12%, минимальный показатель – у Северо-Кавказского округа (3,3%).

83% рынка малоэтажного жилищного строительства занимают ТОП-20 регионов.

С огромным отрывом от остальных регионов идут Московская область и Москва, совокупная доля которых в этом сегменте составляет 37%. Доля остальных регионов из ТОП-20 находится на уровне 2-4% для каждого субъекта. Примечательно, что 22% строящегося в ТОП-20 регионах малоэтажного жилья сфокусировано в субъектах РФ, которые не попадают в число крупнейших регионов по объему многоквартирного жилищного строительства с показателем 1+ млн кв. м жилья. Это Калужская, Иркутская, Владимирская, Тверская, Волгоградская, Белгородская, Костромская области и Ямало-Ненецкий автономный округ. Совокупно на них приходится 621 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Другими словами, распределение малоэтажного строительства отличается от характерного распределения многоквартирного жилищного строительства по регионам РФ.

На ТОП-20 регионов приходится 86% рынка жилья в многоквартирных домах до 4 этажей.

Совокупная доля лидеров – Москвы и Московской области – составляет 32%. Индивидуальные доли остальных регионов не превышают 5%, замыкает список Брянская область (1%).

На рынке таунхаусов 97% проектов сфокусировано в ТОП-20 регионах.

На первом месте с большим отрывом от остальных находится Московская область с показателем 48% рынка. За ней следуют Тюменская и Новосибирская области, доля каждой из которых составляет 7%, 1% у Удмуртской Республики.

Доля малоэтажного жилья в общем объеме многоквартирного жилищного строительства в среднем по России составляет 2%, варьируясь от 1% до 3% в зависимости от федерального округа. Так Центральный административный округ с 3% возглавляет рейтинг регионов, а Северо-Кавказский находится в конце списка.  Статистика свидетельствует о низкой конкуренции на рынке малоэтажного жилья и ненасыщенности данного сегмента рынка.

На рынке малоэтажного жилья России основными используемыми технологиями строительства/ строительными материалами, согласно заявлениям застройщиков в проектных декларациях, являются кирпич и монолит/монолит-кирпич. Совокупно на них приходится 90% малоэтажного жилищного строительства. Минимальные процентные соотношения у блоков и панелей.

У ТОП-10 девелоперов малоэтажного жилья превалирует монолитно-кирпичная застройка благодаря большему распространению многоквартирных домов до 4 этажей, в строительстве которых чаще используется монолитно-кирпичная технология (54% жилья в строящихся проектах). ТОП-10 девелоперов рынка таунхаусов чаще применяют технологию строительства из кирпича (61% жилья в строящихся проектах).

Средняя стоимость проданных квартир варьируется от 2,3 млн до 3,8 млн руб., таунхаусов – от 4,6 млн до 7,6 млн руб., во всех федеральных округах, кроме Дальневосточного (благодаря дальневосточной ипотеке стоимость жилья в этом округе росла более высокими темпами, чем в других округах, начиная с 2019 г.) и Северо-Кавказского (из-за более низкого социально-экономического уровня жизни населения в этом округе по сравнению с другими округами). Так стоимость проданного малоэтажного жилья в Дальневосточном округе составляет 5,6 млн.руб, а на Северо-Кавказе – 1,4 млн. руб.

Согласно данным проектных деклараций, разрешений на строительство (РНС) и разрешений на ввод в эксплуатацию (РНВ), медианный срок строительства одного дома/очереди от даты получения РНС до даты получения РНВ на рынке малоэтажного жилья составляет: у многоквартирных домов до 4 этажей – 28 месяцев; у таунхаусов – 26 месяцев.