Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Новые гетто в современных мегаполисах. Почему они возникают?

В несоответствующих представлениям покупателей о комфортном жилье комплексах в пригородах Петербурга падают продажи. Новостройкам с повышенной этажностью, крохотными квартирами и проблемами с транспортом все чаще пророчат будущее гетто.

Жители Петербурга до недавних пор генерировали высочайший спрос на жилье. Умерить его кое-как удалось только очередному кризису, длящемуся скоро вот уже три года. Так, по данным Knight Frank St Petersburg, в первом полугодии 2017 на первичном рынке недвижимости Петербурга и пригородов было продано 1,5 млн. кв. м. жилья. По сравнению со вторым полугодием 2016 года, объем продаж в «квадратах» снизился на 34% или на 38%, если измерять количество реализованного жилья в квартирах.

Впрочем, за несколько лет, отделяющих кризис 2008 года от начавшегося в 2014, застройщики успели немало. На любом мало-мальски пригодном для этого клочка земли возникли точечные объекты и компактные – на три-четыре многоэтажки – жилые комплексы. По периметру, а теперь уже и неподалеку от центра Петербурга, растут районы квартальной застройки.

Лучшими намерениями
Город-сад, увы, получается не у всех. Особенно это заметно на приграничных территориях с Петербургом территориях. И тем, кто может спрогнозировать логику дальнейшего развития этих мест, происходящее там внушает тревогу. Она, действительно, ничего хорошего не предвещает. Впрочем, можно обойтись и без выстраивания логических цепочек. Достаточно взглянуть на примеры похожих проектов.

Взять, скажем, тот же сент-луисский Прюит-Айгоу. Его короткая история началась в 1954 году со строительства тридцати трех домов-пластин высотой 11 (всего-то!) этажей для молодых представителей среднего класса. Однако уже в 60-х годах комплекс обрел все признаки гетто, вызывая ужас не только у жителей соседних кварталов, но и у избегавших там появляться полицейских. В начале 70-х его, объявив зоной бедствия, начали расселять и сносить, не оставив к 1976 году камня на камне.

Существенно дольше – с 1942 по 1995 – продержался комплекс Кабрини Грин, также построенный государством для чикагских рабочих. Но и его, из-за царивших там антисанитарии и преступности, в конце концов расселили и снесли. Расчищенную территорию, как и на месте Прюит-Айгоу, застроили малоэтажным жильем.

Причиной появления пугавших даже полицию молодежных банд, запущенного состояния территории и отсутствия возможности нормально наладить работу социальных служб стала люмпенизация населения этих изначально благополучных комплексов. Люмпенов привлекла предельная дешевизна муниципального жилья. А поскольку переезжали они из гораздо худших условий, маленькие квартиры, высокая этажность, малочисленность детских площадок и рекреационных зон недостатками не считали.

Жадность губит
Изначальная причина появления депрессивного района заключается в победе маркетологов девелопера над здравым смыслом покупателя. Это происходит, когда удачное позиционирование дома и доступная цена ослепляет людей настолько, что они пускаются на откровенные авантюры. Например, покупая квартиры в домах за КАД в поле – без инфраструктуры, без метро, без дорог для наземного общественного транспорта. Зато очень дешевые и красиво поданные. «Особенно придирчиво в таких местах нужно оценивать первые дома, - говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров. – Они состоят только из студий, продаются за копейки, и нужны для того, чтобы будущие покупатели видели, как бодро девелопер развивает проект».

Как и в США, застройщики Северной столицы тоже заботятся о тех, кто поселится в их квартирах. Но делают это на свой лад, прежде всего переживая о платежеспособности клиента. Поэтому, разрабатывая квартирографию, практикуют столь мелкую нарезку, что, порой, до 80% квартир дома приходится на «однушки» и студии. В этом случае, по их замыслу, довольными останутся все: «квадрат» можно сделать дороже, сохранив при этом доступность квартиры и желание ее купить. Впрочем, как показывает практика, ненадолго.

Кроме обилия однокомнатных квартир и студий, для большинства новостроек в петербургских предместьях характерны также повышенная высотность, дефицит зеленых зон, скупо оборудованные детские площадки и до предела забитые автомобилями дворы. Это тоже делается в борьбе за экономику проекта и привлекательность цен. Но качество жизни, в результате, получается очень спорное. А если к этому добавить еще проблемы с транспортной доступностью, то и вообще никакое. «Большинство застройщиков идут по пути максимизации прибыли: максимум этажей, максимум квартир на этаже, минимум парковок, минимум площадок и социальной инфраструктуры, - отмечает, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. – У будущих жителей все это создаст дискомфорт».

И будущие жители это, наконец, поняли. А может, у них попросту закончились деньги. Как бы то ни было, уже три месяца что-то идет не так: квартиры от надежных застройщиков в районе КАД больше не интересны. Во всяком случае, тем, кто сегодня может их оплатить. Зафиксированное аналитиками Knight Frank St Petersburg снижение продаж в новостройках распределяется неравномерно: быстрее это происходит в пригородах. Если в обжитых кварталах спрос во втором квартале 2017 снизился на 5%, то на пригородных территориях – на все 20%. Складывающуюся не в пользу периферийных районов диспропорцию эксперты объясняют спецификой их развития. За последние годы на окраинах сконцентрировалась львиная доля предложения эконом-класса. Проекты по своим невысоким потребительским характеристикам мало чем друг от друга отличаясь, конкурируют в основном ценой. Но, очевидно, даже низкие цены не считаются больше убедительным аргументом для покупки.

Перспектива поселиться в «благоустроенном квартале рядом с КАД», действительно, не так чтобы очень. Вряд ли стоит на десятилетия влезать в кредитную кабалу, чтобы всю жизнь толкаться по несколько часов домой в пробках, делая кассу расположенным по пути АЗС. Потом искренне радоваться найденному для парковки месту, хотя для этого и пришлось заехать на газон или тротуар. И поднявшись на лифте, триумфально шествовать к своей квартире по какому-нибудь заоблачному – двадцатому, наверное, этажу, количеством дверей больше напоминающему коридор в общежитии.

Послезавтра
Если сегодня аналитики всего лишь отмечают падение интереса у покупателей, то завтра из пригородов может начаться и отток жителей. Уедут те, кому есть куда уезжать, предварительно сдав свою квартиру в аренду или продав ее за бесценок. А то и вовсе заперев дверь на замок, без надежды получить хоть какую-то прибыль.

Вопрос, кто послезавтра займет места петербуржцев, не оценивших прелести «жизни за городом с городским комфортом». Депрессивности району добавят объекты недостроя – ведь оставлять пригороды вынуждены будут не только жители, но и застройщики. По мнению генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, рост себестоимости строительства, продолжающееся снижение спроса и невозможность увеличить цены уменьшает финансовую устойчивость девелоперов и подрядчиков. И если продажи квартир не возобновят рост, вероятно, гонку на выживание в 2018 году выдержат не все из них.

Не выдержавшие будут уходить, оставляя незавершенные объекты. «Самые страшные стройки – неоконченные, - уверен Николай Лавров. – Это объекты обанкротившихся или находящихся в предбанкротном состоянии компаний. Живые примеры – дома «СУ-155» в Приморском районе. После постройки дома вдоль Парашютной улицы они стояли на проветривании два года с биотуалетами у каждого подъезда. Дом вроде есть, а жить нельзя – канализации нет. Вот так и появляются в новых кварталах дома с темными окнами и тяжелой историей».