По тем же чертежам, из тех же кирпичей

Сокращающееся количество девелоперских проектов в центре Петербурга скорее вредит городу, чем идет ему во благо. Предотвратить ветшание старых районов могут только инвесторы и строители, бережно, из аутентичных материалов восстанавливающие Северную столицу. Об этом на конкретных примерах порталу «Разумная Недвижимость» рассказали владельцы компании Springald Виталий Никифоровский и Валентин Заставленко.

Центр Петербурга привлекает инвесторов. Многочисленные памятники наполняют его аурой императорской столицы, открыточные виды ежедневно дарят эстетическое удовольствие, а развитая лучше, чем в любом другом месте города инфраструктура делает жизнь проще и экономит время. Неудивительно, что даже в непростое для экономики страны время спрос на элитную недвижимость Северной столицы растет.

Ветшающая магия

По данным Knight Frank St Petersburg, в течение III квартала 2020 года на рынке было реализовано 107 квартир общей площадью 11,4 тыс. м2, что на 30% выше уровня продаж во II квартале. А с января по сентябрь 2020 объем спроса превысил значения аналогичного периода 2019 г. на 7% по площади и на 14% по количеству квартир. Однако новые проекты – единичны. По данным Knight Frank St Petersburg, к концу III квартала 2020 года предложение на рынке элитной недвижимости уменьшилось на 29%.

Проблема, разумеется, не в том, что горожане и гости Петербурга не могут купить квартиру в элитном жилом комплексе. Данные приведены, чтобы показать в каком состоянии находится инвестиционный климат центральных районов города. Увы, невозможность инвесторов работать в центре неизбежно приводит к обветшанию расположенных здесь зданий, большая часть из которых – памятники. Ведь других ресурсов для приведения центра Северной столицы в порядок нет.

«У центральных районов Петербурга своя магия и желающих поработать здесь много, - отмечает Виталий Никифоровский. – Есть и интересные инвестиционные проекты. Однако из-за крайне сложных согласований их количество, по сравнению с прошлыми годами, упало кратно. Это не может не беспокоить, ведь 60-80% зданий в историческом центре сильно изношены. Домов в идеальном состоянии практически нет, поскольку с 1980 года деньги в них почти не вкладывались. Программа реконструкции провалена еще с советских времен».

Защищенный от восстановления  

Если в поздний советский и ранний постсоветский период следить за состоянием исторических зданий мешало отсутствие денег, сегодня – страх потерять облик парадного Петербурга. «Исторический центр сейчас законодательно защищен сильнее, чем 95% всех столиц мира, в которых есть хоть какая-то историческая застройка, - говорит Виталий Никифоровский. – Его охраняет и Градостроительный кодекс, и закон Петербурга 820-7, и закон №73 ФЗ».

В вопросах реконструкции очень сильна психологическая составляющая. Люди вообще боятся изменений, а когда начинается обсуждение реконструкции в центре города, многим кажется, что демонтировав существующие постройки, восстановят не то и не так. Хотя и международный, и отечественный опыт говорит об обратном.

«Кто был в Венеции, тот знает, что город сегодня на 82% новодел, - отмечает Валентин Заставленко. – Градозащитники говорят, что Венецию восстанавливают.  И это действительно так: ее именно восстанавливают. То есть демонтируют и строят заново так, что реконструированный объект не отличить от построенного сотни лет назад. Аналогично поступают в Германии и Франции – полностью все сносят и восстанавливают по историческим чертежам».

Не хуже, чем в Европе

Интересно, что в России, причем именно в Петербурге, умеют лучше. Взять, к примеру, здание МФК «У Красного моста». В первой своей жизни, начавшейся в 1908 году, этот дом назывался так же, но по-французски – Au Pont Rouge. Чем-то, кроме стиля модерн, он напоминал дом «Зингера» на Невском. Впрочем, почему напоминал? Напоминает и сегодня, несмотря на завершившуюся семь лет назад реконструкцию. Инвестор воссоздал башню со шпилем, золоченые надписи на русском и французском языках, а также аттик с именами владельцев. Сегодня, как и прежде, здание остается памятником архитектуры федерального значения.

В Springald отмечают, что полный демонтаж здания при реконструкции требуется не всегда. Фасады, например, часто сохраняют свою аутентичность. «Я был руководителем проекта строительства МФК «У Красного моста», - рассказывает Виталий Никифоровский. – Фасады всех четырех вошедших в комплекс зданий, формировавших кромку уличной застройки вдоль Мойки, были вывешены на специальных контрфорсах и остались нетронутыми».

Ручная сборка

Зачастую для сохранения аутентичности постройки работы по разбору зданий приходится осуществлять вручную. Именно так специалистам Springald пришлось демонтировать особняк Мордвиновых на углу улицы Глинки и Театральной площади. Находившуюся там детскую больницу инвесторы перенесли в новое здание на набережной Мойки. А освободившийся дом стали готовить для реконструкции под апарт-отель. Работы осложнялись его многократной перестройкой, как до революции, так и после. «Во время войны двухэтажное здание сильно пострадало – в него попала бомба, - рассказывает Валентин Заставленко. – Разрушенную часть тогда восстанавливать не стали, оборудовав на этом месте фонтан. А в начале 1970-х, чтобы компенсировать потерянную площадь, дом надстроили на один этаж».

Для подготовки здания к реконструкции специалисты Springald провели комплекс исследований, буквально по сантиметрам выявляя места, где сохранился старинный кирпич, а где встал новый. Таковых хватало, поскольку построенный в конце XVIII века дом, перестраивали в 1828 году, 1948 и в 1970. «На этом объекте у нас работало более 50 человек, - говорит Виталий Никифоровский. – На основе государственной историко-культурной экспертизы они, в буквальном смысле, по кирпичику определяли, что является предметом охраны и исторической ценностью, а что нет».

Особая щепетильность к сбору исторического стройматериала была оправдана. Из него были воссозданы два этажа дома, возведенные более 200 лет назад. Остальную часть, как и 50 лет назад, пришлось достраивать из нового материала. Однако сегодня этот дом куда больше, чем до реконструкции соответствует устоявшемуся образу Петербурга. Преобразилось не только историческое, по естественным причинам ветшающее здание, но и вся Театральная площадь.

Стоит ли говорить, что город от этого только выиграл? Очевидно, более ухоженными будут выглядеть и другие места центральных районов Северной столицы, если вместе с инвесторами работать над ними будут
специализирующиеся на реконструкции строители. Думается, маленькие пациенты и персонал переехавшей в новое здание, но не покинувшей центр Петербурга больницы, тоже чувствуют себя лучше.