Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Построй, продай, в аренду сдай

Надежды на формирование инфраструктуры невидимой рукой рынка оправдываются не всегда. Девелоперы понимают, что самостоятельный поиск резидентов нежилых помещений на первых этажах строящихся домов – одно из слагаемых успешных продаж жилья.

С падением платежеспособного спроса на жилье конкуренция девелоперов становится жестче. Одни пытаются взять клиента ценой, другие – качеством жизни, как в продаваемых метрах, так и поблизости от них. Тактика первых скучна и порочна, поскольку ничего хорошего не сулит ни покупателям (говорят, первый способ впасть в депрессию – въехать в дешевую живопырку), ни городской среде (достаточно посмотреть хоть на Мурино, хоть на Кудрово), ни самим застройщикам (демпинг – первый шаг к банкротству).

Гораздо интереснее и перспективней путь вторых, доказывающих покупателям, что их квартиры хороши не ценой, а тем, что в них можно жить и жить неплохо. Путь, впрочем, тернистый. Во-первых, тех кто способен платить за высокое качество становится все меньше. Во-вторых, инвестиции в это качество окупаются не быстро. В-третьих, не все проблемы решаются деньгами.

Где коммерческое помещение идет с молотка

Взять, к примеру, торговую инфраструктуру. Беспокоится о ней нет нужды тем, кто строит дом или компактный жилой комплекс в одном из центральных районов Петербурга. Достаточно отвести на первом этаже помещение под кафе и магазины, как их расхватают как горячие пирожки. Не беда, если там не разместиться кто-нибудь из популярных сетей общепита или магазинов. Почти наверняка, похожая пекарня, супермаркет или бутик отыщется по соседству, и покупатели квартир будут довольны. Сложнее тем, кто строит далеко от центра, на окраине города или вообще за его пределами.

Проблем с заполнением первых этажей не возникнет в любом случае. «Среди инвесторов на коммерческие помещения в жилых комплексах сегодня очень высокий спрос, - говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – В некоторых объектах даже проводятся аукционы, так как желающих купить больше, чем самих помещений. Большинство коммерческих помещений раскупается в течение двух месяцев со старта продаж. На этапе высокой степени готовности дома в продаже появляются либо переуступки, либо помещения, которые застройщик по тем или иным причинам не выводил в продажу. И в том и в другом случае, такие помещения стоят на 20-30% дороже, чем на этапе строительства».

Вопрос в том, кто займет место на первом этаже дома. Очевидно, несколько пивных, три-четыре булочных или пара продуктовых дискаунтеров устроят не всех. Покупатели квартир хотят, чтобы торговая инфраструктура в новом месте их жительства была развита так же гармонично, как и там, где они жили прежде. Скидок на новый микрорайон и развивающуюся локацию не дают. Да и не должны, наверное, коль скоро ориентируются на качество и согласны за него платить.

Со спортивным уклоном

Застройщики сами могут формировать социально-бытовую инфраструктуру своих объектов. Например, в доме «Новая Звезда», сданном в эксплуатацию RBI в далеком 2005, имеется собственный SPA-комплекс с 25-метровым бассейном. Еще есть тренажерный зал, бильярдная, сигарная и также детская игровая комната.

Развить успех коллег смогли в «Группе ЛСР». В построенном в 2014 году комплексе «Парадный квартал» застройщик предусмотрел место для целого фитнес-центра с бассейном, который после сдачи объекта в эксплуатацию там и открылся. Кроме бассейна в центре работает школа плавания, секция детской акробатики, йоги бокса и единоборства для детей и подростков.

Впрочем, это было давно, в объектах высоких ценовых сегментах, да еще в центре Петербурга. Теперь дорожкой, проторенной проектами премиум-класса, двинулся масс-маркет. В строящемся на Парнасе компанией «КВС» комплексе комфорт-класса «Жили-Были» запроектирован фитнесс центр площадью 3 тыс. кв. м. Здесь разместятся тренажерный зал, просторные площадки для групповых занятий, студия сайкла с панорамным велотуром, кабинет первичной функциональной диагностики, массажный кабинет и 20-метровый бассейн.

Еще дальше пошел девелопер комплекса «Новоселье: Городские кварталы», возводимого на границе Петербурга и Ленинградской области. Фитнесс-центра с бассейном строить не стал. Вместо него воздвиг ледовую арену ICE RINK. Это комплекс с профессиональным полем 56х26 м, с залом для разминок и кафе. В ICE RINK открыта школа хоккея, действует профессиональная школа фигурного катания GOLDEN ICE работает клуб художественной гимнастики Grant и школа футбола «Юниор».

Учитесь убеждать

Выгода от такой заботы о комфорте будущих жильцов прямая. По словам генерального директора компании «КВС. Агентство недвижимости» Анжелики Альшаевой, квартиры в комплексе «Жили-Были» продаются быстрее, чем в расположенном там же на Парнасе комплексе «Континенты», где собственного фитнесс-центра с бассейном нет. Увы, самостоятельно формировать социально-бытовую инфраструктуру своих объектов застройщики могут лишь отчасти.

Повлиять на решение сетевых операторов открыть ресторан или магазин возможности нет. Приобретать помещения не готовы. Предпочитают дождаться, пока их купят какие-нибудь инвесторы, а потом берут в аренду. Аренда удобна свободой. Скажем, в случае изменения рыночной конъюнктуры, например, падения спроса, позволяет расторгнуть договор и переместить магазин в другое место. Эта же свобода дает возможность сетевикам начинать работать в локации не с момента появления там первых жителей, а ждать, пока не будет сдано несколько крупных корпусов, а то и комплексов, жильцы которых смогут обеспечить более или менее плотный поток покупателей.

Хотя предварительные договоренности были бы очень удобны всем: и девелоперам, и операторам, и будущим жителям комплекса. Одни сразу могли бы подготовить помещение для нужд конкретного резидента, будь то магазин, ресторан, салон красоты или офис. Другие – въехать и тут начать пользовать идеально подходящим для их целей площадью с удобной зоной разгрузки, подведенным электричеством нужной мощности и вентиляцией. Третьи точно знали бы на какие товары и услуги могут рассчитывать в магазине у дома.

Тем не менее, большинство покупателей коммерческой недвижимости приобретают ее для последующей сдачи в аренду, а не использования под собственные нужды. По данным «Петербургской Недвижимости», доля инвесторов, вкладывающих в коммерческие помещения в жилых комплексах достигает 80-85%. «Логично, что универсальное помещение имеет больше возможностей для сдачи в аренду, так как круг потенциальных арендаторов не ограничен операторами одного сегмента, - говорит Ольга Трошева. - Поэтому, для увеличения ликвидности коммерческого помещения застройщик не прописывает его целевое назначение, а старается сделать максимально удобным для любого бизнеса – витринные окна, высокие потолки, свободная планировка помещения, достаточная мощность электроэнергии».

Определенные подвижки в конкретизации назначения есть. Так в Ленинградской области с этого года при вводе объекта в эксплуатацию в ЕГРН пишется назначение помещения. Но она легко меняется и гарантий, что в это помещение займет предприятие, указанное в назначении, нет.

Впрочем, когда девелопер берется убеждать сетевиков самостоятельно, колеблются они меньше. Видимо, из-за уверенности, что локация будет развиваться стабильно и сможет обеспечить стабильный поток покупателей. Например, «КВС» смогла договориться с сетью SPAR. И теперь один из этих магазинов работает в жилом комплексе «Новое Сертолово». А в комплекс «Ясно Янино» открыт частный медицинский центр, обслуживающий людей по полисам обязательного медицинского страхования. «В нашей компании есть отдел, занимающийся управлением коммерческой недвижимостью, - отметила Анжелика Альшаева. – Задача его специалистов – искать определенных арендаторов коммерческих помещений для формирования оптимально гармоничной инфраструктуры комплекса».