Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Возможности рефинансирования, или Как снизить выплаты по кредиту

В последнее время трендом на рынке недвижимости становится рефинансирование ипотечных кредитов. Ещё совсем недавно, буквально 2-3 года назад, люди были вынуждены оформлять ипотеку под 14-15%, порой ставка была ещё выше. Сегодня многие финансовые учреждения предлагают рефинансировать взятые кредиты на более выгодных условиях. Причина популярности этой услуги понятна: люди банально не хотят переплачивать. О том, какие возможности даёт рефинансирование кредитов, «Разумной Недвижимости» рассказали в Центре сделок на Грибоедова, 6 (далее – Центр сделок).

Плюсы и минусы

Для начала разберёмся в терминах. Что же представляет собой рефинансирование ипотеки? По сути, это новый кредит с более низкой ставкой, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Востребованность данной услуги растёт небывалыми темпами. Так, в Центре сделок отмечают, что если по итогам 2017 года доля рефинансирования составила 8% от общего объёма ипотечных займов, то в 2018-м эта доля может составить 23%.

Рефинансирование ипотеки бывает двух видов: внутреннее (без смены банка) и внешнее (переход в другой банк). Какое в вашей ситуации выгоднее - подскажет ипотечный брокер. Если потребуется выбрать новый банк - опять же поможет специалист. Центр сделок, например, работает со всеми банками Санкт-Петербурга и Ленобласти и владеет информацией о наиболее интересных программах рефинансирования.

Кому же может быть выгодно рефинансировать ипотеку? В их числе:

• обладатели кредитов с процентной ставкой как минимум на 1% выше той, что предлагает «новый» банк;
• заёмщики, вносящие аннуитетные платежи - в первой половине срока выплаты;
• заёмщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации;
• обладатели валютной ипотеки, взятой до 2015 года;
• клиенты небольших банков с неразвитой системой отделений, банкоматов или неудобным интернет-банком

Рефинансирование имеет ряд неоспоримых достоинств, среди которых:

• снижение ежемесячного платежа;
• снижение переплаты по кредиту;
• снятие обременения с объекта недвижимости;
• смена валюты кредита;
• повышение удобства обслуживания кредита;
• возможность реконструировать потребительские кредиты;
• возможность получить кредит на сумму, превышающую остаток долга

Однако столь сложный финансовый инструмент обладает и определёнными минусами. А именно:

• отсутствие гарантии в одобрении новой заявки;
• сбор дополнительных документов;
• дополнительные расходы;
• необходимость заново проходить все этапы кредитования;
• нецелесообразность перекредитования во второй половине срока займа (при аннуитетных платежах);
• первое время проценты по новому займу будут немного выше заявленных, обычно на 1-2%

Впрочем, по сравнению с выгодой, эти недостатки представляются не столь существенными.

Наглядная выгода

С помощью рефинансирования можно сэкономить двумя способами: сохранить срок и уменьшить платеж или, наоборот, сократить срок, а платеж оставить прежним. В Центре сделок нам привели примеры расчётов в этих двух случаях.

Рефинансирование ипотечного кредита (уменьшение платежа)

Допустим, в 2016 году был взят кредит под 12% на сумму 3 500 000 рублей на срок 15 лет. Ежемесячный платёж составил 42 000 рублей. Проценты за 15 лет - 4 060 000.

Что даёт рефинансирование? Процентная ставка уменьшается до 9,5%, ежемесячный платёж становится 37 000 рублей. Сумма процентов снижается до 3 285 000 рублей (за уже выплаченные 2 года и последующие 13 лет). Выгода клиента - 775 000 рублей.

Рефинансирование ипотечного кредита (сокращение срока)

Возьмём ту же ситуацию: в 2016 году оформлен кредит под 12% на сумму 3 500 000 рублей на 15 лет, ежемесячный платёж –42 000, проценты за весь срок – 4 060 000 рублей. Сумма кредита через 2 года выплат равна 3 311 000 рублей.

При рефинансировании ставка, опять же, уменьшается до 9,5%. А вот ежемесячный платёж становится чуть больше - 42 800 рублей. Зато срок кредита сжимается до 10 лет. В итоге сумма процентов уменьшается с 4 060 000 до 2 649 000, и выгода заёмщика ещё больше - 1 411 000 рублей.

На самом деле иногда удаётся рефинансировать ипотеку и по более низким ставкам (от 7,8%), и тогда выгода ещё заметнее.

Рефинансирование хорошо работает и в совокупности с другими услугами.

Например - рефинансирование + кредит наличными. Предположим, в 2016 году человек взял в кредит 2 000 000 рублей. Процентная ставка - 12%, срок кредита - 15 лет, ежемесячный платёж - 24 000 рублей.

В 2018 году можно рефинансировать этот ипотечный кредит следующим образом. К остатку по ипотеке в размере 1 892 000 рублей добавляется кредит наличными на сумму 300 000 рублей по ставке 9,5%. Останется платить всё те же 13 лет, при этом ежемесячный платёж вырастет всего на 500 рублей - до 24 500.

Кроме того, есть такая услуга, как объединение кредитов. Допустим, за последние 3 года человек оформил целый ряд займов:

• 2015 год - ипотека 3 500 000 рублей на 15 лет, ставка 12%, платёж 42 000 рублей;
• 2016 год - кредит наличными 500 000 рублей на 5 лет, ставка 18%, платёж 12 700 рублей;
• 2017 год - автокредит 700 000 рублей на 5 лет, ставка 13%, платёж 16 000 рублей

Общая сумма ежемесячного платежа по всем кредитам составляет 70 700 рублей, а общая сумма кредита к 2018 году равна 4 142 000 рублей. Рефинансирование по ставке 10% даёт следующие преференции: общий ежемесячный платёж на 12 лет 49 500 рублей в одном банке и в один день.

Требования к заёмщику

Чтобы претендовать на рефинансирование кредита, заёмщик должен отвечать таким критериям:

• постоянная / временная регистрация на территории РФ;
• возраст от 21 года;
• наличие стажа работы на последнем месте не менее 3 месяцев, общего трудового стажа работы не менее 1 года;
• наличие постоянного дохода, достаточного для оплаты кредита и возможность подтверждения уровня доходов;
• отсутствие просрочек по предыдущим и текущим кредитам (положительная кредитная история);
• договор ипотеки по прошлому займу составлен 6-12 месяцев назад (и более);
• объект недвижимости должен быть застрахован

И, наконец, будьте готовы к тому, что данная услуга повлечёт за собой дополнительные расходы. А именно:

• оценка - 4 000 рублей;
• страхование - 0,7%-1% от суммы кредита;
• безналичный перевод средств на счёт банка-кредитора - 2000 рублей;
• нотариус - 5 000 рублей;
• госпошлина - 500 рублей

Плюс стоимость самой услуги по рефинансированию и вознаграждение агента. В Центре сделок, в частности, это стоит 20 000 и 2000 рублей соответственно.

Обращение к брокеру

Увидев эти цифры (которые, на самом деле, ничто по сравнению с получаемой выгодой), некоторые заёмщики могут задаться вопросом: а зачем вообще нужна помощь ипотечного брокера при рефинансировании? Ведь можно и самим обратиться в другой банк и переоформить кредит.

На наш взгляд, в обращении к брокеру есть несколько очевидных плюсов:

• брокеры ежедневно изучают рынок и знают все выгодные предложения по рефинансированию ипотеки;
• обращаясь к ним, человек избавляется от ненужных хлопот и беготни;
• он подбирают банк, исходя из пожеланий клиента;
• с высокой долей вероятности можно получить положительное решение банка, а процедура оформления нового кредита выполняется в самые короткие сроки;
• можно подать заявки в несколько банков, предварительно отправив документы на электронную почту брокера;
• кредит оформляется по лучшей ставке (в том числе по закрытым партнёрским программам, которые банки не афишируют);
• перед отправкой документов в банк специалисты их тщательно проверяют;
• сроки рассмотрения вашей заявки контролируются на всех этапах;
• брокеры подбирают оптимальный тариф по страхованию

В качестве резюме отметим: рефинансирование ипотеки - это, несомненно, полезная финансовая услуга, которая поможет сократить ваши расходы на обслуживание кредита и итоговую переплату.