Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

В ответе за комфорт тех, кого поселили

Фото: stevepb/ Pixabay

Любой новый жилой комплекс, независимо от своего масштаба, рано или поздно обзаводится объектами социально-бытовой инфраструктуры.

Но если одни застройщики отдают ее создание на откуп малому бизнесу, другие самостоятельно приводят в свой комплекс наиболее востребованных жильцами операторов услуг.

Удобство и комфорт жителю современного города обеспечивает его инфраструктура – социальная, торговая, транспортная и развлекательная. И если в давно сложившихся районах она, по понятным причинам, развита прекрасно, в новостройках порой оставляет желать лучшего. Причины этого тоже объективные. Обеспеченность новостроек магазинами, кафе, парикмахерскими и фитнесс- и йога-центрами не является приоритетной задачей девелопера. Застройщики предусматривают для них помещения, но заполняют их, чаще всего, не они, а невидимая рука рынка.

Сегодня в любом жилом проекте есть определенный баланс между коммерческими помещениями и жилыми. «В план жилого комплекса закладываются нежилые площади, которые будут сданы в аренду или проданы, - говорит руководитель проектов развития территорий и девелопмента Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер. – Но конкретной задачи по их наполнению какими-то определенными функциями девелопер перед собой не ставит. Обычно определяются стандартные функции для арендных площадей – индустрия красоты, продовольственные магазины, спортивные объекты, и т.д. Однако в реальности, на объекте будет тот арендатор, который займет площадь».

Как правило, коммерческие помещения размещаются на первом этаже или в тех частях комплекса, где квартиры не будут ликвидны. Нежилую встройку там приобретают инвесторы как для собственного бизнеса, так и для сдачи в аренду другим предпринимателям. По мнению руководителя отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость» Евгении Литвиновой, лучше всего обеспечены объектами торговой инфраструктуры крупные жилые проекты, масштабом больше напоминающие микрорайоны. «Сегодня это один из самых популярных форматов строительства, - говорит эксперт. - Доля подобных проектов жилой площадью более 100 тыс. кв. м в Петербурге сейчас составляет свыше 60%. Их сегодня насчитывается около 100 штук. При этом порядка 45% приходится на пригородную зону Ленинградской области».

Деловая интуиция…

Разумеется, функциональное назначение собственник или арендатор встроенных помещений определяет, основываясь на своих представлениях о том, какие услуги в этом месте будут наиболее востребованы. «Обычно предприниматели сами оценивают конкурентную среду в локации, наличие потенциальных потребителей их услуг или товаров, - говорит директор по развитию Л1 Надежда Калашникова. - И уже на основе полученной информации выбирают тот или иной объект для приобретения помещения».

Им важно также правильно представлять целевую аудиторию – будет ли она ограничена только покупателями квартир в этом комплексе или посетителями станут также и внешние клиенты. «Дело в том, что такие объекты как рестораны, салоны красоты и т.п., имеют сложную составляющую окупаемости, - говорит Екатерина Тейдер. – Поэтому когда собственник принимает решение организовать то или иное предприятие, услуги которого будут оказываться еще и внешним посетителям, он будет оценивать не только сам объект, но и локацию».

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», наибольшим спросом у покупателей встроенных нежилых помещений пользуются площади 40-50 кв. м или 100-150 кв. м в проектах застройки микрорайонов. Их приобретают некрупные инвесторы, ранее вкладывавшие деньги в жилую недвижимость. Сегодня заметна их переориентация с покупки квартир на объекты коммерческого назначения. Такие инвесторы планируют в дальнейшем сдавать помещения в аренду под небольшие сетевые магазины, аптеки, кондитерские и т.д. «Конечно, покупатель коммерческой недвижимости учитывает местоположение жилого комплекса, его популярность и количество жителей, - говорит Евгения Литвинова. – Инвестора интересует планировка помещений, вентиляция, достаточное количество отдельных входов, доступная мощность электричества».

Приоритеты использования коммерческих площадей в первую очередь зависят от обеспеченности локации, где находится новостройка, объектами инфраструктуры, а также класса жилья, отмечают в компании Л1. Так, в сегменте масс-маркет, в первую очередь, востребованы площади под социально-бытовые объекты – магазины, предприятия социально-бытовой направленности, аптеки и медицинские кабинеты. В жилье высоких сегментов коммерческие помещения чаще занимают предприятия, предлагающие товары и услуги не первой необходимости. Это салоны красоты, кафетерии, рестораны, студии дизайна интерьеров и бутики. «Как правило, новостройки бизнес- и премиум-класса находятся в обжитых локациях, и остальная необходимая инфраструктура есть в шаговой доступности, - говорит Надежда Калашникова. – Мы в первую очередь заинтересованы в нахождении не арендаторов, а покупателей коммерческих помещений. А уже покупатели могут или сами использовать помещение для ведения хозяйственной деятельности, или сдавать их в аренду».

Проекты бизнес- и премиум класса характерны не только тем, что возводятся в кварталах с уже готовой, давно сформировавшейся инфраструктурой и отсутствием потребности в новых ресторанах, магазинах и аптеках. Покупатели квартир в высококлассных комплексах несколько специфичны и отличаются от тех, кто расселяется в домах класса масс-маркет. «Эта целевая аудитория ценит уединенность, приватность, тишину, - говорит директор по маркетингу RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин. - Поэтому наличие в доме ресторана, пусть даже дорогого, для его жильцов будет, скорее, минусом, чем плюсом».

…и точный расчет

Впрочем, иногда девелопер считает нужным принять участие в формировании инфраструктуры возводимого им жилого комплекса. Так, профиль коммерческих помещений одного из объектов компании «Северный город» – Ultra City, что на Комендантском проспекте – закреплен в проекте. Там предусмотрены рестораны, пекарня и детский развивающий центр, которые заработают практически сразу же после заселения комплекса в 2018 году. «Мы изучали мнение целевой аудитории опыт других застройщиков, смотрели, предприятия какого профиля в первую очередь открывается в новостройках аналогичного сегмента, - рассказывает Михаил Гущин. – В целом более всего востребованы заведения общественного питания и продуктовые магазины».

По словам Михаила Гущина, сейчас как раз идет подбор операторов коммерческой недвижимости в первую очереди Ultra City. «Есть целый пул претендентов, что говорит о хорошем спросе на встроенные помещения в проекте, - отметил директор по маркетингу RBI. – Главным критерием выбора для нас будет качество предлагаемого продукта и услуг».

Наличие продуктовых магазинов шаговой доступности – действительно одно из главных требований, которые предъявляет любой покупатель к своему будущему жилью, считает Евгения Литвинова. Но семьи с детьми, в первую очередь, обращают внимание на социальную инфраструктуру – наличие детских садов и школ, детских развивающих и медицинских центров. Молодых активных людей привлечет расположенный поблизости от жилого комплекса фитнес-центр.

А для большинства (40%) посетителей портала http://razned.ru/ самым главным объектом инфраструктуры является все же продуктовый магазин. Треть (34%) считают обязательным наличие на первом этаже ресторана или бара. Примерно четверти (23%) обязательно нужна аптека. Пятая часть (19%) не проживет без алкогольного супермаркета и еще примерно столько же (18%) без фитнесс- и йога центра. Еще 10% обязательно хотят видеть в доме отделение банка, 7% - детский центр, 5% - салон красоты, 3% - медицинский центр, 2% - ателье по ремонту обуви и одежды.