Сергей Галалу: 2020 год может стать очень интересным

<p>
    <b>Риэлторы подводят итоги 2019. Чем запомнился год на первичном, вторичном и загородном рынке Петербурга и Ленинградской области, к чему готовиться и каких продаж ожидать в 2020 рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Итака» Сергей Галалу.</b>
</p>
<p>
    <b>Как «Итака» чувствовала себя в 2019 году?</b>
</p>
<p>
    Хорошо. Мы знаем, что в России сокращается промышленное производство и падают реальные доходы населения. Поэтому даже снижение ипотечной ставки не может повысить продажи в новостройках. Но Петербург по-прежнему является одним из благополучных городов в стране. Он притягивает деньги и людей. Мы это отчетливо видим по тем, кто приходят к нам не только как клиент, но и как потенциальный сотрудник. Те, кто выбирает Петербург для жизни – это люди, как правило, состоявшиеся, что-то заработавшие у себя в регионе, но в какой-то момент принявшие решение переезжать сюда – или к детям, или просто жить. Они покупают квартиры, ищут работу, они готовы вкладывать в город. Это укрепляет мою уверенность в том, что вместе со снижением ипотечной ставки на вторичном рынке все у нас будет как минимум нормально. Поэтому на вопрос, «хорошо ли вам, «Итака»?», отвечу: не жалуемся.
</p>
<p>
    Ситуация на базовом для компании вторичном рынке как в Петербурге, так и в Ленинградской области для нас нормальная. Мы считаем ее хорошей. Итоги четвертого квартала полностью еще не подведены. Но я могу поделится с читателями «Разумной Недвижимости» предварительными подсчетами.
</p>
<p>
    Результатов 2018, ставшего для нас рекордным за последние четыре года, мы не достигли. Но поработали хорошо и уловили некоторые благоприятные тенденции вторичного и первичного рынка, которые в Петербурге ощутили не все. Пока на вторичном рынке я констатирую снижение к прошлому году на 5-7%. Окончательный итог можно будет подвести в январе, но не думаю, что снижение окажется больше.
</p>
<p>
    <b>Это связано с общим состоянием рынка или с изменившимся поведением компании?</b>
</p>
<p>
    Я думаю, что это по-прежнему результат того, что мы работаем и как рачительные хозяева делаем все, чтобы не только не загубить бизнес, но и преумножить его. Это был не самый лучший год для вторички. Хотя, год назад я слышал мрачные прогнозы – все будет совсем плохо для всего рынка недвижимости. Но был и другой прогноз: первичка умирает, а вторичка расцветает. Этот прогноз тоже не сбылся.
</p>
<p>
    Первичка категорически не умерла. В первом полугодии мы шли в графике 2018 года. Во втором полугодии стало похуже. В четвертом квартале результаты на первичном рынке ощутимо скромнее, чем в 2018. Если в цифрах, то на 15-20%. Это соответствует тому, что конфиденциально подтверждают застройщики. Впрочем, некоторые из них говорят, что по сравнению с прошлым годом, падение даже более существенное. Я думаю, что к сожалению, для первичного рынка эти объемы – новая реальность. И вместо называемых 5 млн продаваемых кв. м жилья, теперь будут продавать 4 млн.
</p>
<p>
    Катастрофы в этом я не вижу. Но считаю, что «Итака» на первичке должна была быть более эффективной. Мы в каком-то смысле работаем вопреки рыночным тенденциям. Поэтому должны как минимум сохранить объем продаж. Я считаю, что резервов у «Итаки» хватает. И в следующем году мы обязаны вернуться на прошлогодние показатели независимо от объективного снижения на первичном рынке. И на вторичном рынке компания также будет работать над ростом продаж.
</p>
<p>
    <b>Видите ли вы переориентацию спроса с первички на вторичку? Ведь, если первичка упала, значит вторичка должна вырасти.</b>
</p>
<p>
    Закон сохранения энергии здесь не работает. Известно, что денег у клиента становится меньше. Поэтому некоторое снижение объемов сделок в 2020 году и на первичке, и на вторичке, по всей видимости, станет объективной реальностью.
</p>
<p>
    <b>Можете оценить, насколько?</b>
</p>
<p>
    Думаю, что в целом общее падение для Петербурга и Ленинградской области составит 7-10%.
</p>
<p>
</p>
<p>
    <b>Если построить все заявленные очереди, по объему получится второй Петербург. Т.е. при падающем спросе мы вводим такой объем нового жилья. Жить-то в нем кто будет? Не превратятся ли эти кварталы в пустующее гетто, которое нельзя будет продать, в которое никто не захочет ехать?</b>
</p>
<p>
    У меня таких данных нет. Но если это и так, то нужно помнить о том, что продать можно все. Главное – понимать, по какой цене. Я думаю, что в ближайшие год два покупатели совершенно точно не переведутся. Тем более, учитывая миграционные процессы. Благодаря им опасаться, что новые дома будут стоять незаселенными, не приходится. На 15-20% новостройки раскупаются регионалами. Хотя, некоторые застройщики называют и более высокие цифры. Поэтому в перспективе года-двух, опасения, что жить в новых домах будет некому, не возникает. Дальше все зависит уже от макроэкономических и общеполитических процессов.
</p>
<p>
    <b>Жив ли загородный рынок?</b>
</p>
<p>
    Скорее, жив. До конца 2008 года работа «Итаки» в области на 80% состояла из сделок с загородными объектами – дачами, домами и участками. Остальные 20% – это сделки с квартирами в многоэтажных домах. За минувшие десять лет структура сделок агентства перестроилась и стала прямо противоположной. Продажи квартир составляют 80%, а земельных участков, домов, дач – 20%. А в некоторых офисах даже меньше.
</p>
<p>
    Тем не менее, если говорить сугубо о загородном рынке, то снижения объемов сделок в этом году к 2018 мы не увидели. Повышения тоже нет. Ситуацию там я бы назвал стагнацией. В какой-то момент нам казалось, что загородный рынок встает. Но неокончательные пока данные по году позволяют говорить, что продажи стабильны. Просто их не много. Это и дачки до 1 млн рублей, и домики за 3 млн, и недорогие участки. Есть сделки и на десятки миллионов, но это единичные случаи, и их в расчет можно не брать.
</p>
<p>
    Восстановления хотя бы до сопоставимого с тем уровнем активности, который был в нулевые нет. Стандарты, на которые мы должны были выйти в нулевые, когда считалось нормальным иметь дом или дачу, устарели. При существующих сегодня реалиях, когда люди думают, как им выжить, покупка загородного дома или дачи отходит даже не на второй план. За десять лет людей, у которых хорошая квартира, новая машина, высокий и стабильный доход стало гораздо меньше. На этом, кстати, погорели многие загородные проекты – малоэтажка, коттеджные поселки, девелоперы которых неверно спрогнозировали последствия кризиса 2008 года. Поэтому сейчас проекты на загородном рынке точечные.
</p>
<p>
    Прогнозировать улучшение ситуации, когда люди напрягаются чтобы купить квартиру и улучшить базовые условия своих семей, берут для этого ипотеку, не приходится. Никаких предпосылок для восстановления спроса на загородную недвижимость до уровня 2008 года в существующей экономической реальности нет даже в благополучном Петербурге.
</p>
<p>
    <b>Верите ли вы в Деда Мороза?</b>
</p>
<p>
    Я верю во все хорошее, а значит и в Деда Мороза тоже.
</p>
<p>
    <b>Какой подарок вы попросили бы у него для «Итаки»?</b>
</p>
<p>
    Успешно провести модернизацию компании, в рамках которой мы планируем не только обеспечить приток в «Итаку» новых людей, но и до конца внедрить и максимально эффективно использовать новые подходы и технологии. Думаю, 2020 год может стать для компании благоприятным.
</p>