Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Среднеэтажная застройка может окупиться и быть альтернативой высоткам

Утверждение о том, что отказ от высоток похоронит девелопмент – миф. После ужесточения высотных регламентов в Петербурге и Ленинградской области девелоперы раз за разом доказывают, что мало- и среднеэтажная застройка может быть не только популярной у покупателей, но и приносить прибыль.

Малоэтажная застройка считается наиболее гармоничной. Психологический комфорт она обеспечивает гораздо лучше, чем высотная. Даже баланс средне- и малоэтажных домов формирует более высокое качество жизни. Важен и визуально-эстетический контекст. Разновысотная застройка выглядит динамичнее и разнообразнее, чем однотипные ряды домов одинаковой высоты и положительно сказывается на архитектуре проекта. По наблюдению застройщиков, кварталы с разновысотной застройкой пользуются спросом у людей, считающих комфорт одним из своих главных приоритетов.

Европейские традиции

«Разрабатывая проекты жилых комплексов, мы опираемся на европейскую градостроительную традицию, - рассказывает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. – Один из ее ключевых принципов – сомасштабная человеку среда. Разная этажность зданий позволяет уйти от давящего эффекта, который часто наблюдается в микрорайонах, состоящих исключительно из высоток в 25 и более этажей. Невысокая плотность застройки позволяет жителям чувствовать себя в безопасной и дружелюбной среде. Знать в лицо своих соседей и быть уверенными в том, что забытая на детской площадке игрушка дождется ребенка на следующий день».

Средняя высота застройки Петербурге в Ленинградской области в перспективе ближайших десяти лет должна снизится на 5-8 этажей. «Вряд ли все застройщики в черте города в ближайшие десять лет перейдут к 9-12 этажным домам, а тем более пятиэтажным по доброй воле, - говорит аналитик АН «Итака» Оксана Овчинникова. – Высотность большинства проектов в бизнес-классе – 8-9 этажей. В масс-маркете много корпусов с 24-26 этажами. Однако в последнее время спрос на квартиры, расположенные выше 20-го этажа, падает. Скорее всего, в ближайшие десять лет строить 17-20 этажные дома будут чаще, чем 25-26 этажные».

Этот прогноз подтверждает практика. «Процесс снижения уже начался в центре города и за КАДом, - отмечает вице-президент «Ассоциации риэлторов» Дмитрий Рубин. – А такие комплексы как «ЭкоСити», Mistola Hills, «Зеленый Квартал», где есть дома по 3-5 этажей, позволяют жить как в европейском частном загородном клубе».

Можно и попроще, но тоже по-человечески. По наблюдению руководителя проектов комплексного освоения территории компании «Строительный трест» Анзора Берсирова, снижению общей этажности способствует большое количество выведенных на рынок мало- и среднеэтажных проектов комфорт- и бизнес-класса в городе и области. В частности, на Петровском и Васильевском островах, в историческом центре и на севере Петербурга. Впрочем, не только. «За последний год наша компания открыла продажи квартир во второй очереди 13-и этажного комплекса «Новое Купчино», в двух 9-и этажных лотах комплекса NEWПИТЕР и 10-и этажном клубном доме «Адмирал Ушаков», - говорит Анзор Берсиров. – Таким образом, средняя высотность четырех объектов составила 10 этажей».

По словам девелопера, квартиры в домах малой- и средней этажности сегодня востребованы больше, чем 5-7 лет назад. Об этом говорит динамика продаж в проекте NEWПИТЕР. Высотность многих жилых лотов в нем не превышает шести-девяти этажей, а плотность застройки значительно ниже, чем в других современных объектах комплексного освоения территорий. Хотя, разницы в покупательской активности, обусловленной этажностью дома нет. «Квартиры в шестиэтажных корпусах проекта пользуются такой же популярностью среди наших клиентов, как в девяти- и двенадцатиэтажных», - добавляет Анзор Берсиров.

Нерентабельно …

Некоторые девелоперы сомневаются, что проекты мало- и средне-этажного жилья будут окупаться. Если не будут, значит застройщикам придется повышать цены. И тогда пострадают те, ради кого затевается стройка – покупатели жилья. «Для человека гармоничная городская среда – это дома высотой в 5-12 этажей, - рассуждает специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина. – Вопрос, насколько строительство таких объектов экономически оправданно и возможно в текущей рыночной ситуации. Если в проекте невысокие дома, соответствующие нормативам по инсоляции, то он предусматривает мало квадратных метров. Тогда нужно будет устанавливать более высокую их стоимость. От этого пострадают покупатели. Они могли бы позволить себе квартиру в 25-и этажном доме, но в 12-и этажном уже не смогут, так как она будет дороже на 20-25%».

Да, продаваться жилья будет меньше. Купить квартиру в средне- и малоэтажном доме действительно сложнее, чем в высотке. Особенно, если это нормальная квартира, а не студия. Но так ли это плохо? Возможно, в квартире подороже человек будет чувствовать себя лучше. Возможно, проще будет решать проблемы с транспортом и социалкой. Возможно, исчезнет угроза превращения пригородов в гетто. А в городе перестанут с человеческими жертвами сносить актуальные спортивно-концертные комплексы и застраивать жильем скверы. Возможно, прекратит надуваться ипотечный пузырь и пойдет на убыль количество личных банкротств. Возможно, одни научатся, наконец, жить по средствам, если другие перестанут вдалбливать им в головы, что без квартиры в новом доме – не жизнь, срочно прибарахлись!

Мнения девелоперов о работе в таких условиях разнятся. «Сейчас в Ленинградской области запретили строить дома выше 12 этажей, - объясняет Наталья Кукушкина. – Плотность застройки при этом не увеличивается, так как остаются нормы по инсоляции. Это приведет к тому, что на земельном участке можно будет построить меньшее количество квадратных метров, чем раньше. То есть, проект станет менее привлекательным для застройщика. В худшем случае, застройщики просто не будут браться за девелопмент таких участков, так как проект не принесет им прибыли или даже будет убыточным. Частные компании не могут так работать».

… отнюдь!

Ну, это вряд ли. Если позарез требуется квартира в новом доме – с новыми трубами, стенами из абсолютно нового бетона, с новейшими стеклами в окнах и вообще всем-всем новым-преновым, то, как ни странно, есть девелоперы, умеющие окупать проекты без небоскребов. Возможно, тому, как это делать, стоит поучиться у застройщиков NEWPITER или «Новоселье: Городские кварталы». Да и у других, не настаивающих на необходимости застраивать город и область высотками. «Мы строим дома разной высотности в одном проекте, - говорит Ян Фельдман. – Например, в голландском квартале «Янила» представлены как 5-и этажные урбан виллы, так и 12-и этажные корпуса. Цены на квартиры в них сопоставимы. При этом, стоимость квадратного метра в нашем проекте ниже, чем в 24-х этажных высотках Девяткино».

Кстати, если действительно нужна другая квартира не в модном, о котором кричат на каждом углу, а в обычном доме, есть ведь и вторичный рынок. Стоимость жилья там зачастую ниже, чем в новостройках. А договориться с продавцом о скидке проще, чем с менеджером отдела продаж застройщика.