Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

«Серый пояс» станет зеленым

Фото: razned.ru

Стагнация продаж в пригородах может ускорить редевелопмент промзон Петербурга, в результате которого на депрессивных территориях появятся комфортабельные жилые комплексы, бизнес-центры и рекреационные зоны.

Застройка пригородов считается естественным развитием любого мегаполиса. К моменту появления жилья на окраинах, возможность для возведения новых микрорайонов в центре практически исчерпана. Не стал исключением и Петербург. Однако строительство на границе города и области, ведущееся с середины нулевых, теряет свою привлекательность. Продажи в строящихся там комплексах падают.

По данным Knight Frank St Petersburg, за первые шесть месяцев текущего года спрос на первичном рынке недвижимости Петербурга по сравнению со вторым полугодием 2016 года снизился на 34% в квадратных метрах и на 38%, если его измерять в квартирах. Снижение продаж географически распределяется неравномерно. Если в городе спрос за второй квартал 2017 снизился всего на 5%, то на пригородных территориях – на 20%.

Падение спроса в пригородах, скорее всего, вернет интерес девелоперов к приближенным к центру районам Петербурга. Возможность точечной застройки в сложившихся жилых кварталах практически исчерпана. Но в городе остаются гигантские площади, занятые складами, простаивающими производственными площадками и сдающимися под офисы старыми конторскими помещениями. Строительство на их месте жилья и деловых зон избавит город от депрессивных районов. «В местах пролегания «серого пояса» возможно строительство жилья комфорт-класса, что сейчас и происходит в проекте «Измайловская перспектива», - говорит руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге Екатерина Заволокина. – На мой взгляд, это пример наиболее успешного преобразования индустриальных территорий, где сейчас идет активная застройка».

Каждая третья – «заводская»

Редевелопмент промзон начался в нулевых. Однако, по данным IPG.Estate, с того времени работы развернулись только на относительно небольшой территории общей площадью 400 га. Сегодня промзоны, расположенные в 12 районах Петербурга занимают приблизительно 5 тыс. га. «На рынке есть компании, специализирующиеся на редевелопменте, - говорит управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков. – Одни занимаются коммерческой недвижимостью, другие отдают предпочтение жилью. Так, на территории «серого пояса» порядка 45% реализованных проектов относятся к коммерческой недвижимости, остальные 55% – к жилой».

В последние несколько лет редевелопмент промзон ускорился. В консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» отмечают, что с 2012 по 2016 год доля жилья, выводимого на рынок в результате проектов редевелопмента возросла с 7% до 32%. А среди выводимых на рынок объектов она увеличилась с 12% до 29%.

В целом, за эти пять лет в продажу вышло 3,5 млн. кв. м жилья, строящегося на бывших промышленных территориях. «Из 225 реализуемых сейчас на первичном рынке обжитых районов города проектов около 40 (18%) являются продуктами редевелопмента, - говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Таким образом, сегодня в обжитых районах Петербурга каждая третья квартира реализуется в проекте редевелопмента. Данная тенденция, скорее всего, сохранится».

Под силу не всем

Специфической чертой проектов преобразования промзон, как и комплексного освоения территорий, является необходимость крупных вложений уже на первом этапе работ. Поэтому инвесторы должны быть максимально надежны и финансово стабильны. Неслучайно самый крупный проект редевелопмента – «Цивилизация» – реализуется сегодня в Невском районе одним из лидеров рынка – «Группой ЛСР». Согласно планам девелопера, на месте завода «Баррикада» будет построено 800 тысяч кв. м жилья со всей необходимой социальной, досуговой и торговой инфраструктурой. Вторым по величине можно считать проект «ЛенСпецСМУ» по возводящего комплекса «Галактика» на территории Варшавского вокзала. Здесь будет 680 тыс. кв. м жилья.

«Строительство жилья – это лишь вершина «айсберга», - комментирует директор департамента по маркетингу и продажам «Балтийской жемчужины» Ван Ли. – Девелопер, который возьмется за реализацию подобного проекта, должен быть готов к значительным финансовым вложениям, основная часть которых пойдет на обеспечение всех коммуникаций. Это очень трудоемкий и длительный процесс».

Большая стройка ведется на территории бывшего завода «Самсон» в Московском районе. Общая концепция застройки бывшего предприятия подразумевает возведение свыше 540 тыс. кв. м жилья, а также гостиниц, коммерческих площадей и пр. Однако территория комбината была разделена на лоты и реализована нескольким компаниям. Например, «Лидер Групп» ведет строительство комплекса «Сириус», компания «Аквилон-Инвест» возводит комплекс «4YOU».

Не наступить на грабли

Кроме денег инвестора крупные девелоперские проекты потребуют деятельного участия городских властей. Для того, чтобы избежать упреков, вроде тех, что раздаются сегодня в адрес проектов на городских окраинах, в центре необходимо развитие дорожной и социальной инфраструктуры. Но, уверенности в том, что ее объекты будут появляться вместе с новыми жилыми комплексами, нет. Во всяком случае, опыт освоения пригородов заставляет в этом сомневаться. «На практике строительство транспортной сети значительно отстает по срокам, тогда как в идеале проекты должны реализовываться параллельно», - говорит Иван Починщиков.

По мнению Ван Ли, уже сегодня, даже без учета появления жилых кварталов на месте «серого пояса», городу нужны новые мосты через Неву и продолжение строительства ЗСД. Кроме того, Петербургу не хватает новых станций метро. Транспортную ситуацию на юго-западе города значительно улучшило бы сокращение сроков реализации таких проектов, как запуск линии легкорельсового трамвая от «Кировского завода» до Петергофа.

«В идеале транспортная и социальная инфраструктура должна развиваться темпами, соответствующими появлению жилой застройки, - отмечает Ван Ли. – Часть этих задач должны решать сами девелоперы, часть – город. Правильно, когда новые жилые районы формируют новые рабочие места. Тогда у жителей появляется возможность добираться до работы пешком. Это не только увеличивает комфортность проживания в микрорайоне, но и улучшает ситуацию с транспортом: пробок становится меньше, разгружается общественный транспорт, улучшается экологическая ситуация».

Впрочем, рабочие места рядом с новыми жилыми комплексами появляться будут. Точнее говоря, инфраструктура для них. Так, при редевелопменте предполагается отдавать под жилую функцию не более 40% территории, 30% – под рекреационные зоны и остальные 30% – под экологически безопасные предприятия и коммерческие объекты.

Эксперты также выражают уверенность в неизбежности появления рекреационных зон на месте депрессивных территорий. Хотя, предупреждают, о необходимости запастись терпением. «Бывшие когда-то промышленные территории будут благоустроены, что приведет к созданию зеленых, облагороженных зон в центральных районах Петербурга, которых ему так не хватает сегодня, - считает Екатерина Заволокина. – В результате «серый пояс» может стать новым «зеленым поясом» города. Правда, для этого потребуется не один десяток лет».