При выборе ипотечного кредита заемщик обычно руководствуется только процентной ставкой, забывая такие важные инструменты как агентская услуга и банковское рефинансирование. Разберемся в их сути и взаимодействии на конкретном примере.
В качестве примера покупаем квартиру за 3 500 000 руб. Для простоты расчетов опускаем первоналальный взнос, тем более что как правило он совсем не велик. Цифры используем осени 2019 года. При желании все легко пересчитать.
Рефинансирование возможно раз в 6 месяцев, при каждом выгодном изменении процентной ставки.
Два варианта решения задачи – покупка без риэлтора в банке (без скидки на ипотеке от банка А ) покупка через риэлтора – носителя скидки в банке ( со скидкой 0,4% на ипотеке от Б)
Пусть базовая ставка 10,6% банка А и срок кредитования 20 лет. Считаем важные (как казалось бы) цифры: полная стоимость кредита 8442841р, месячный платеж 35179р, переплата 4942841р.
Посчитаем экономику на риэлторе-носителе скидки (скидка банка Б 0,4%): ставка 10,2%, срок кредитования 20 лет, полная стоимость 8217802р, месячный платеж 34241р, переплата 4717802р.
Казалось бы экономия впечатляет в пользу риэлтора со скидкой: экономия по полной стоимости кредита 225039р, месячный платеж меньше на 938 руб. И это было бы важно если бы не пара важных моментов: мы не планируем платить 20 лет ( просто 20 лет брали про «запас», вдруг кризис), и в борьбе за платежеспособного заемщика банки придумали услугу – рефинансирование, которое позволяет при определенной кредитной истории перевести ипотечный кредит в другой банк под меньшие проценты.
Итак, клиент который купил без посредников с использованием центра сделок банка под 10,6%, через 12 месяцев выплат, идет в банк В на рефинансирование под ставку 9,6% - в итоге его экономия с учетом уже сделанных им платежей по полной стоимости составит 514485р (а не 225039р как с риэлтором) и месячный платеж уменьшится до 32922р, что на 2257р меньше изначальной ситуации ( а не на 938р как с риэлтором)
Конечно, эффект от рефинансирования возможно рассчитать и на варианте покупки жилья с риэлтором. Важно понимать одно – необходимо не только выбирать кредит с минимальной ставкой ( такие кредиты как правило содержат дополнительные платные опции типа страхования жизни и т п), важно на протяжении выплаты кредита использовать эффективные банковские финансовые инструменты для снижения кредитного бремени. А это полностью зависит от качества покупаемого объекта, роста его рыночной стоимости (залоговой стоимости) и качества кредитной истории заемщика.
Хороший объект в сочетании с правильными кредитными решениями дают эффект в разы больший чем только выбор агента – носителя скидки.
Вывод: Агент и осуществляемая им агентская услуга нужны для выбора качественного объекта который можно эффективно рефинансировать в будущем, но не только для поиска скидки.
Войти как пользователь: