Личный
кабинет

USD 62.83 (-0.12)

EUR 70.61 (+0.05)

Курс ЦБ на 19 Июля

19 Июля

19:24


Интервью Ирины Богачевой о своей сделке,  которую Ирина выставляет на ежегодный профессиональный конкурс для риэлторов "Сделка года"

Интервью с Олегом Островским, зам.председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя». Рассматривается вопрос о том как скажутся изменения по ФЗ-214 на рынке строящегося жилья.

Доходность апартаментов упадет

Статья. 9.04.2019 Версия для печати

Рост рынка апартаментов сулит большие, чем сегодня гарантии инвесторам, но меньший доход. Стабильность и гарантии привлекут на рынок институциональных инвесторов. Об этом говорили эксперты на проведенном нами на «Ярмарке Недвижимости» круглом столе.

Юниты первого петербургского апарт-отеля появились в продаже в 2011 году.

«Тогда мало кто понимал, что это такое, - вспоминает директор партнерских программ Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Дарья Боровицкая. – Хотя, идея была очень простой. Ничего нового ведь не придумали. Просто взяли европейский и американский опыт и немного адаптировали его к российским реалиям».

У инвесторов тогда очень популярным был бизнес по приобретению квартир в строящихся домах. Войдя в проект на стадии котлована, выходили из него через два-три года, за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. И, избежав уплаты налога, зарабатывали 30% от вложенного. Впрочем, заработать удавалось только тем, кто становился дольщиком на ранней стадии строительства. Прибыль припозднившихся оставляла желать лучшего. Они и стали пионерами инвестиций в апартаменты.

На Васильевский остров идут покупать

За прошедшие восемь лет инвесторы разобрались в достоинствах нового продукта, вошли во вкус и наперегонки скупают юниты в выходящих на рынок апарт-отелях. Многие стали настоящими профессионалами. При покупке их интересует управляющая компания, ее репутация и программа доходности, которую она может рекомендовать, а также локация. По данным агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС», Василеостровский район интересует 50% потенциальных покупателей, Московский – 13%, Адмиралтейский – 9%. Менее всего инвесторов – лишь около 7% – предпочитает Центральный район. Впрочем, это может быть связано с ограниченным объемом предложения или его высокой ценой.

Турист в помощь

Востребованность апартаментов высока из-за большого наплыва туристов. Клиентов прибавит и скорый вынужденный уход с рынка многочисленных хостелов. Ведь нехватка недорогих отелей в Петербурге ощущается очень сильно.

Высокий спрос рождает новое предложение. По данным «ДОМПЛЮСОФИС», за последние два года объем рынка строящихся апартаментов увеличился в три раза. В конце 2018 года он составил 15,6 тыс. юнитов суммарной площадью 670 тыс. кв. м. Только в прошлом году появилось 8 сервисных проектов. К концу года доля этих проектов составила 47% рынка.

«Мы наблюдаем стремительное развитие нового продукта, - отмечает исполнительный директор «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева. – Рынок сегодня на пике предложений».

Для физиков…

Спрогнозировать будущий доход не сложно. У каждой компании есть прогнозы, дающие представление, на что можно рассчитывать.

«Если обещают заполняемость – 99%, то верить не стоит, поскольку такого не бывает никогда, - говорит Юлия Роженцева. – По статистике, средняя загрузка трехзвездных отелей в 2018 составила 70%. Это 2800 рублей в сутки, в низкий сезон – 1900 рублей. Если вам рассчитают такие цифры, и вы поймете, что с такой экономикой укладываетесь, то проект нужно брать».

Дарья Боровицкая уверена, что рано или поздно весь рынок аренды жилья переключится на апартаменты, поскольку они представляют собой готовый бизнес. Купив и оборудовав небольшой юнит, сдавать его в аренду можно с помощью управляющей компании. Удобство арендатора обеспечит УК, предоставив необходимый ему сервис: услуги химчистки, уборки и т.д.

«Все больше инвесторов видят, как это удобно, - говорит эксперт. – Статистика показывает, что те, кто изначально покупали и сдавали апартаменты самостоятельно, все чаще передают ведение дел в руки управляющих компаний. Наш мир настолько интересен и разнообразен, что не хочется заниматься заселением-выселением, уборкой и решением насущных вопросов».

Увеличение количества проектов с апартаментами может привести к тому, что через несколько лет их доля в общем объеме строящегося жилья в Петербурге займет пятую часть.

«Объем строящейся недвижимости не будет очень велик, - в свете перехода на эскроу-счета прогнозирует руководитель департамента новостроек петербургского филиала агентства недвижимости «Этажи» Оксана Морозова. – Но доля апартаментов может дойти до 20%».

По столичным меркам не много. В Москве, по данным «Этажей», апартаменты занимают более 30% рынка. Однако, уже скоро относительно небольшая по сравнению со столичной доля формата в Петербурге, не лучшим образом скажется на его доходности. Еще три года назад программы доходности сулили инвесторам 14% годовых. Год назад ориентировали уже на 17%. Но это, по всей видимости, предел – дальше доходность начнет снижаться.

… и юриков

«Начинается конкуренция профессиональных управляющих компаний, борющихся за заполняемость, - говорит Юлия Роженцева. – Она приведет к формированию другого, более сбалансированного продукта. Доходность будет 9-11%, и люди поймут, что это максимум. Они будут осознанно откликаться не на яркие маркетинговые уловки, а на продукт, который может сохранить их деньги. Где можно законно инвестировать и получать дополнительный доход. Данная специфика позволит привести в порядок рынок и ограничить людей, которые хотят легкой наживы. Апартаменты станут инструментом институциональных инвесторов, привлеченных возможностью получения гарантированного дохода».

Несмотря на существенное снижение, доходность апартаментов все равно будет выше, чем сдаваемых в аренду квартир. По оценкам Юлии Роженцевой, если приобретающий апартаменты инвестор сможет рассчитывать 9-11% годовых, то сдача в аренду квартиры принесет не более 5-7%.

Средний срок окупаемости апартаментов тоже короче. По подсчетам Оксаны Морозовой, этот период составляет 8-10 лет, в зависимости от того, на каком этапе их купили. Если на старте строительства очереди, то цена минимальная. Существует зависимость и от площади. Мировой опыт говорит, что самые выгодные инвестиции – в апартаменты площадью 15-20 кв. м. В Петербурге, впрочем, их средняя площадь составляет 20-25 квадратов. Минимальный доход, который сейчас предлагают управляющие компании – 27 тысяч рублей в месяц. При посуточной сдаче, ежедневной оплате и заполняемости 79-80% в месяц, доходность апартаментов будет выше, а окупаемость короче. Окупаемость квартиры, учитывая необходимые траты на меблировку, займет 17 лет.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18