Личный
кабинет

USD 63.81 (-0.38)

EUR 70.72 (-0.38)

Курс ЦБ на 6 Декабря

6 Декабря

07:02

Рейтинг инвестиционных стратегий частных инвесторов

Статья. 14.09.2015 Версия для печати
Картинка к статье: Рейтинг инвестиционных стратегий частных инвесторов

Константин Сергеев

ведущий аналитик E3 Investment

Инвестиции в недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга традиционно считаются более прибыльными, чем покупка готовой недвижимости. Специалисты E3 Investment подготовили обобщенный обзор, где разобрали самые востребованные среди частных инвесторов виды инвестирования: покупку строящейся жилой недвижимости для перепродажи, покупку построенной коммерческой недвижимости для сдачи в аренду, покупку готовой жилой недвижимости для сдачи в аренду.

1) В среднем 20% годовых доходности.

Самая распространенная среди частных инвесторов стратегия инвестирования в новостройки — приобретение ликвидной квартиры на этапе строительства жилого комплекса, ожидание достройки и перепродажа в готовом доме.

Именно так поступают массовые частные инвесторы в недвижимость. Как правило, самые ликвидные типы — это студии и однокомнатные квартиры сегмента масс-маркет. Ведущий аналитик E3 Investment Константин Сергеев приводит усредненные данные по рынку новостроек: при нынешнем состоянии рынка недвижимости при покупке квартиры в строящемся доме для дальнейшей перепродажи в готовом — инвестор в среднем получит 20% доходности в годовых на вложенные средства.

Формула расчета:

Доходность в годовых = прибыль/цену покупки ×365/кол-во дней строительства ×100%.

То есть при стоимости квартиры на этапе котлована в 2 млн рублей в готовом доме такая же квартира будет продана за 2,8 млн рублей. Средний срок строительства монолитного многоквартирного дома — 2 года. Прирост прибыли в 800 тыс. рублей на вложенные 2 млн за 2 года составляет показатель 20% годовых.

Но на рынке новостроек есть объекты, которые показывают доходность и в 10%, и в 35% доходности годовых. Но для достижения ожидаемых показателей необходимо, чтоб жилые комплексы, в которые инвестировались средства, были достроены и введены в эксплуатацию в указанные сроки. Хотя доходность инвестиций в новостройке превышает доходность от банковского депозита в среднем в 2 раза, а при оптимальном выборе объекта до 3–4 раз, стоит учитывать риски, главные из которых — задержка строительства или несостоятельность застройщика.

Основной плюс — наибольшая средняя доходность.

Основной минус — риск долгостроя.

2) В среднем 11% годовых доходности.

Управление и сдача в аренду коммерческой недвижимости требует большего уровня профессионализма инвестора, начиная с момента приобретения, когда нужно точно определить важнейшие параметры коммерческого помещения (проходимость, возможность согласования тех или иных норм, потенциальный круг арендаторов), и заканчивая самим управлением. Взаимоотношения собственников и арендаторов в большинстве случаев регламентируются договорами, что заставляет вести в том числе и налоговую отчетность. Между тем рынок жилой аренды преимущественно находится в тени.

Еще одной особенностью является более высокой порог входа в инвестицию, так как площади и стоимость коммерческих помещений обычно превышают площади жилых квартир. Коммерческая недвижимость включает в себя такие сегменты, как офисы, складские и производственные помещения, а также торговые площади. Для частных инвесторов, как правило, наиболее доступным является формат стрит-ритейл, то есть помещения для торговли и сферы услуг на первых этажах жилых зданий. Прибыльность вложений в коммерческую недвижимость определяется соотношением годового дохода от аренды к потраченным на покупку деньгам.

Формула расчета:

Доходность в годовых = месячная арендная ставка×12 месяцев×100/стоимость помещения.

Специалисты E3 Investment определили среднюю ставку аренды квадратного метра торгового помещения на 1-м этаже — это 1800 рублей за «квадрат» в месяц, средняя стоимость квадратного метра коммерческого помещения в месяц — 197 тыс. рублей. То есть при покупке метра торговой площади за 197 тыс. рублей и последующей сдачи в аренду по ставке 1800 рублей в месяц инвестор получит доход в 10,9% годовых на внесенную сумму.

По данным E3 Investment, средняя по городу ставка аренды офиса составляет 670 рублей за «квадрат» в месяц, при стоимости в 116 тыс. рублей. То есть приобретая квадратный метр офисной площади за 116 тыс. рублей для последующей сдачи в аренду по ставке 670 рублей в месяц, вы получите прибыльность вложений 6,9% в годовых.

Коммерческая рентная недвижимость может оказаться прибыльнее до двух раз по сравнению с жилой недвижимостью за счет более высоких арендных ставок в соотношении к стоимости купленного помещения. Но существует одно важное ограничение — во времена экономического спада рынок коммерческой аренды реагирует значительно острее, чем рынок жилой, и снижение ставок на аренду магазинов, складов и офисов оказывается более значительным, чем падение цен на аренду жилья.

Ведущий аналитик E3 Investment Константин Сергеев приводит следующие данные: каждый пункт прироста ВВП России приводит к возникновению потребности примерно в 400 тыс. квадратных метров офисных помещений, преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге. Когда ВВП перестает расти, а на рынок выводятся все новые площади ранее запроектированных коммерческих помещений, отмечается значительное перепроизводство. То же самое происходит и с торговой недвижимостью. За последний год в Петербурге закрылись и ушли с рынка 10–15% арендаторов коммерческих площадей, стало меньше магазинов одежды и техники, баров и ресторанов и др. Во времена экономических неурядиц рынок коммерческой аренды реагирует острее, найти арендатора или продать коммерческое помещения сложнее, чем продать или сдать квартиру.

Основной плюс — повышенная доходность коммерческой ренты в годы экономического роста.

Основной минус — острая реакция коммерческой ренты на экономический спад.

3) В среднем 6,5 % годовых доходности.

Инвестиции в покупку готовой квартиры для последующей сдачи ее в аренду — это самая низкодоходная стратегия инвестирования, которую используют в основном консервативные инвесторы. При нынешних ценах на готовые квартиры и размерах арендных ставок такая инвестиция будет окупаться в среднем 15 лет, а ее доходность составит не более 6,5% годовых. Причина низкой доходности — высокая стоимость покупки квартир по отношению к доходам, получаемым от их сдачи в аренду.

Для расчета доходности можно использовать формулу:

Доходность в годовых = месячная арендная ставка×12 месяцев×100/стоимость квартиры.

При покупке самого ликвидного для аренды типа квартиры — однокомнатной квартиры за 4,1 млн рублей в построенном возле станции метро доме — арендная ставка может составить до 22 тыс. рублей в месяц или 264 тыс. в год. В пересчете на вложенные средства — 6,5% годовых. Доходность от сдачи жилой недвижимости под ренту составляет от 5 до 10% годовых в самых успешных случаях, что не превышает уровня инфляции.

Сегодня вторичное жилье выбирают лишь инвесторы, планирующие получать стабильный небольшой доход от аренды и нацеленные на сохранение, а не приумножение своего капитала. А, например, в начале 2000-х ежегодный рост цен на вторичную недвижимость демонстрировал двухзначные цифры показателей прироста. Инвестор мог приобрести квадратные метры в готовом доме, никак их не задействовать, а в дальнейшем перепродать с хорошей прибылью. Сейчас заработать на перепродаже вторичной недвижимости фактически невозможно.

Основной плюс — стабильные денежные поступления.

Основной минус — низкая доходность.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18