Личный
кабинет

USD 64.21 (+0.01)

EUR 70.68

Курс ЦБ на 15 Ноября

15 Ноября

19:25

Топ-3: самые неправильные стратегии инвесторов в новостройки Петербурга

Статья. 31.07.2015 Версия для печати
Картинка к статье: Топ-3: самые неправильные стратегии инвесторов в новостройки Петербурга

Константин Сергеев

ведущий аналитик E3 Investment

Инвестиции в новостройки Петербурга на этапе строительства для дальнейшей перепродажи демонстрируют средние показатели доходности 20% годовых, а лучшие варианты — до 50%. Это происходит даже сейчас, в период нестабильности на рынке. Однако при выборе неудачного объекта инвестиции могут показать минимальную, в несколько процентов годовых, доходность или же вообще уйти в минус.

Разберем три самых серьезных ошибки частного инвестора в недвижимость.

1. Выбирать ненадежного застройщика или игнорировать нормы ФЗ-214

Это самая пагубная ошибка потенциального инвестора. Для успешных инвестиций необходимо соблюсти основное условие — своевременную сдачу объекта недвижимости в эксплуатацию. Если сроки завершения строительства переносятся на годы, то инвестиция переходит в разряд низкодоходной, так как прибыль от разницы между стоимостью квартир в готовом и строящемся доме вместо стандартных 1,5–2,5 лет срока строительства может быть распределена на большее количество лет.

Например, в Санкт-Петербурге сейчас не менее 10 жилых комплексов с задержкой сроков сдачи уже более 5 лет (то есть инвесторы смогут продать свои квартиры и зафиксировать прибыль не через 2 года после начала строительства, а через 5, 6, 7, 8 и более лет). Сложно оценить и моральный ущерб в виде потраченных нервов. Надежность застройщика можно оценить, изучив построенные объекты девелопера, оценив репутацию компании и текущую финансовую стабильность. Хорошей предпосылкой для своевременной или досрочной сдачи объекта также является использование ДДУ и наличие практики проектного банковского финансирования на выбранном проекте.

2. Покупать недвижимость для вложений исходя из своих предпочтений или на основе советов

Один из главных просчетов инвесторов в новостройки Петербурга — выбирать квартиру «как для себя». Между тем при инвестировании главное не то, чтобы квартира соответствовала вашему вкусу, а показатели доходности. Нужно знать, сколько стоит аналогичная квартира в данной локации в уже готовом доме, сопоставить с ценой покупки ваших квадратных метров в стройке, внести поправку на срок строительства и получить результат — рассчитанные проценты доходности в годовых. Таким образом можно сравнить все новостройки города и вычислить самую доходную. Но самостоятельно это сделать непросто — у нас в E3 Investment этим занимается целый аналитический отдел.

Многие инвесторы покупают квартиру исключительно на основе предпочтений к тому или иному району (часто выбирают в том районе, где сами живут). Другие инвесторы основывают свой выбор на отзывах друзей и родственников об отличном опыте взаимодействия с той или иной строительной компанией. Опыт может быть и правда безупречным, и, возможно, те, кто дает советы, в прошлом хорошо заработали на перепродаже квартир именно этого застройщика. Но если сейчас девелопер продает квартиры на начальном этапе по цене незначительно ниже, чем цена аналогичных предложений в готовых домах в определенной локации, то инвестиция не покажет должной доходности.

Бывают инвесторы, которые делают окончательный выбор под воздействием эмоций, яркой рекламной кампании застройщика, влияния менеджера по продажам. В ряде случаев инвесторы вкладываются в объекты, в которых доходность от прироста цены по мере строительства сопоставима с доходностью банковского депозита.

3. Не учитывать прогноз баланса спроса и предложения

Чтобы реализовать свой актив по ожидаемой цене, необходимо спрогнозировать баланс спроса и предложения на покупку готовой недвижимости в 2-летней перспективе (срок строительства) в той локации, где вы выбираете квартиру. Кроме того, нужно учесть планы развития района. Желательно рассмотреть и планы застройщиков по выводу новых объектов в продажу в районе, где находится ваша инвестиционная квартира. Чем больше предложения на рынке новостроек в той или иной локации, тем меньше вероятность, что конечный покупатель выберет именно ваш вариант — это можно назвать издержками растущего предложения.

В некоторых районах по мере массовой застройки обостряются транспортные проблемы (постоянные пробки на выезде), появляются трудности с обеспеченностью школами и детскими садами, а также с развитием инфраструктуры. Все эти факторы снижают популярность локации и количество потенциальных покупателей — их можно назвать издержками падающего спроса.

Опытный инвестор, покупая квартиру для перепродажи, должен хотя бы приблизительно спрогнозировать баланс. Если предложение квартир будет расти, а спрос падать — возникнут проблемы с реализацией актива или необходимость снижать цены. И наоборот, если предложение в перспективе двух лет сократится, а спрос вырастет — это станет импульсом к росту цен на квартиры в данной локации.

Избежать указанных выше ошибок можно обратившись к специалистам узкого профиля по инвестициям в новостройки Петербурга. Если сумма для инвестирования превышает стоимость одной квартиры, не забывайте о диверсификации инвестиций и покупке квартир в разных жилых комплексах у разных застройщиков.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18