Где не стоит сдавать квартиру в аренду: антирейтинг локаций

Константин Сергеев

ведущий аналитик E3 Investment

Если вы планируете инвестировать в недвижимость Петербурга и хотите сдавать квартиру в аренду, стоит понимать, что ваши вложения могут окупиться лет через 15, а доходность будет лишь около 6% годовых. При такой консервативной доходности крайне важно спрогнозировать баланс спроса и предложения на рынке арендных услуг в каждом районе города, чтобы избежать трудностей с поиском арендатора или необходимости понижать арендные ставки с целью привлечения жильцов в свою квартиру.

Для всех перечисленных в таблице локаций характерны сравнительно невысокие цены на недвижимость, следствием чего является большая доля квартир, купленных в инвестиционных целях. Большой объем предложения при сохраняющихся, а иногда и усиливающихся проблемах с социальной инфраструктурой и транспортом приводит к ограничению спроса со стороны арендаторов. Разбалансировка показателей спроса и предложения будет толкать цены на аренду вниз.

Янино

Локация Янино представляет собой территорию с несколькими населенными пунктами: Янино-1, Янино-2 и другие. Расположены они преимущественно вдоль Колтушского шоссе. В последние годы застройщики возводят в Янино коттеджные комплексы (север), малоэтажки (юго-восток) и высотные дома (новостройки у Колтушского шоссе). Несколько лет назад стартовала череда крупных девелоперских проектов квартальной застройки от разных компаний, каждый из которых состоит из множества очередей. Общий объем возводимых и планируемых к застройке площадей достигает 2 млн кв. метров.

Станция метро в данной локации планируется к строительству в лучшем случае после 2022 года, а это означает, что самое распространенное для арендаторов условие – наличие в пешей доступности станции метро - в обозримой перспективе не реализуется. Отдельно стоит отметить уже существующие острые транспортные проблемы – единственная трасса для выезда в центр города и на КАД – Колтушское шоссе - уже перегружено трафиком и известно своими постоянными пробками. После заселения новых жильцов в возводимые микрорайоны можно ожидать, что ситуация с пробками на выезде из района станет просто критической. Поэтому рекомендуем рантье, несмотря на сравнительно низкие цены в данной локации, задуматься о потенциале этого района и о том, стоит ли здесь сдавать квартиру в аренду.

Шушары

Поселок городского типа Шушары получил этот статус в 1958 году. Застройка поселка велась с 1980-90-х годов, однако интенсивность ее возросла лишь в 2000-е. Новостройки в Шушарах представлены точечной и квартальной застройкой. Квартира здесь может стоить ниже, чем в соседних локациях, чему способствует уровень развития городской среды данного микрорайона. К локации примыкает крупная промзона, что является минусом с точки зрения экологии, но плюсом с точки зрения наличия рабочих мест поблизости.

Сегодня в Шушарах наблюдается острый недостаток социальных объектов. В частности, необходимо строительство второй школы. Медицинские и другие учреждения доступны в пределах станции метро «Купчино». В центре локации расположен детский сад, в перспективе запланировано строительство еще нескольких дошкольных учреждений. Недостаток социальной и образовательной инфраструктуры привел к тому, что жители Шушар организуют массовые акции протеста против дальнейшей застройки района.

Еще одним негативным фактором является наличие свалки недалеко от жилых микрорайонов. Ближайшая станция метро «Купчино» находится в 5 км от локации. Время в пути на транспорте – в зависимости от пробок 5-15 минут. Автомобилистам удобно наличие удобного выезда на КАД фактически в самом микрорайоне. По пути же в центр можно попасть в транспортный затор. Данная локация в настоящий момент выглядит малопривлекательно для большинства арендаторов, но постепенное решение проблем с социальной инфраструктурой, ликвидация свалки и открытие станции метро к 2018 году могут повысить популярность этой территории.

Новое Девяткино

Район Девяткино образовался в конце 1970-х годов, в 2000-е в нем стартовало строительство нового жилого фонда. Девяткино – крупный район новостроек, который разделяется на несколько локаций. Новое Девяткино начало застраиваться еще в 1970-80-е годы, поэтому к настоящему моменту сам микрорайон благоустроен, здесь сложилась социальная, торговая и отчасти даже досуговая инфраструктура. Второй этап активной застройки Нового Девяткино начался после 2003-2005 годов.

При этом строительство социальной инфраструктуры не осуществлялось в должном объеме, поэтому существующий уровень социалки не может обеспечить услугами всех жителей района. Записать ребенка в детский сад, школу или поликлинику – настоящая проблема. Расстояние от локации до ближайшей станции метро «Девяткино» – 3 км, то есть полчаса пешком. Если бы станция располагалась ближе – то спрос на аренду квартир был бы значительно выше. Добраться до станции метро на общественном транспорте бывает проблематично из-за загруженности единственной транспортной артерии района – Токсовского шоссе. Трудности при выезде в центр или на КАД испытывают и автомобилисты. Пробки на Токсовском шоссе в районе выезда на КАД – постоянное явление с 9 утра и до 10 вечера. В перспективе пяти лет планируется строительство новой трассы и развязки, что повысит привлекательность данной локации.

Мурино / Девяткино (территория СЗТО «Ручьи»)

В последние несколько лет прилегающие к станции метро «Девяткино» земли активно застраиваются жильем, что приводит к увеличению нагрузки на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру этого района. В настоящий момент общий объем квадратных метров, готовых к сдаче, строящихся или выходящих в продажу в ближайшее время, достигает 4 млн кв. метров. Впрочем, такая массовая застройка влечет за собой и проблемы, связанные, прежде всего, с транспортом (пробки) и с инфраструктурой. При этом если торговые и обслуживающие точки для жильцов появятся довольно быстро, то проблема строительства новых дорог, школ и детских садов останется острой в течение длительного времени. Эффективность инвестиций в недвижимость здесь во многом будет зависеть от желания и возможности застройщиков обеспечивать новостройки необходимой инфраструктурой.

Главный плюс, позволяющий рассматривать вопрос о том, чтобы здесь сдавать квартиру в аренду, - наличие действующей станции метрополитена в пешей доступности от домов. К преимуществам также можно отнести «новизну» района – новые дома, построенные по современным технологиям, наличие ограждения придомовых территорий и собственной охраны у некоторых проектов. Популярность аренды здесь возрастет в том случае, если локация станет комфортным для проживания местом. Необходимо решить целый ряд социальных, инфраструктурных и транспортных проблем, из-за которых большинство арендаторов воспринимает этот район с оттенком негатива.

Кудрово

Новые дома в Кудрово возводятся в рамках квартальной застройки. Стоит отметить, что этот микрорайон изначально имел продуманный план застройки (в отличие от хаотической застройки, например, в Мурино) – в Кудрово прокладываются широкие улицы, планируется построить третий выезд из микрорайона в город. Ближайшее метро «Дыбенко» находится в 2 км от жилых комплексов. Доступ к метро обеспечивает общественный транспорт.

В настоящее время в локации наблюдается дефицит инфраструктуры, но в рамках комплексного строительства запланировано возведение 9 социальных объектов, среди которых школы, детские сады и другие. Первые объекты социальной инфраструктуры уже вводятся в эксплуатацию. К локации прилегает лесопарковая зона с рекой Оккервиль, в северном жилом секторе проектируются рекреационные зоны и парковочные места. Рядом располагается один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов в Санкт-Петербурге.

В перспективе - появление нового транспортного сообщения в Кудрово. Петербург продлит Правобережную линию в локацию, станция «Кудрово» станет замыкающей. Ранее власти города планировали ее открытие к 2015 году. По новым сообщениям представителей комитета по ЖКХ и транспорту, метро «Кудрово» появится в локации не ранее 2018 года.

В настоящий момент для района характерны те же проблемы, что и для других массивов новостроек – недостаточное количество социальных объектов, пробки на выезде из микрорайона и т.д., но, по нашим данным, в Кудрово перспективы решения существующих проблем значительно ближе, чем в других массивах застройки. Учитывая эти перспективы, можно прогнозировать увеличение спроса на покупку и аренду квартир в Кудрово, а также то, что этот микрорайон в обозримой перспективе покинет наш антирейтинг.