Личный
кабинет

USD 71.1 (+0.04)

EUR 78.26 (+0.35)

Курс ЦБ на 29 Мая

29 Мая

19:24

Как возникает спальник и почему он превращается в каменные джунгли

Статья. 28.04.2020 Версия для печати
Картинка к статье: Как возникает спальник и почему он превращается в каменные джунгли

В постсоветское время, при развитии пригородов, всякий раз получается именно спальник – район с высокой плотностью жилья, плохой транспортной доступностью, дефицитом рабочих мест, центров притяжения и комфортных общественных пространств. При этом плотность застройки российских спальников превосходит советские, а уровень развития их транспортной сети – не дотягивает. Особенно, если масштабом спальный район соответствуют небольшому городу.

Обрастать по периметру спальными районами Северная столица начала еще при СССР. В постсоветское время они стали множиться. Появление спальных районов на периферии обусловили высокий спрос на жилую недвижимость, дефицит подготовленных земельных участков в городской черте, а также многочисленные ограничения, связанные с редевелопментом старых промышленных территорий. По мнению генерального директора аналитического проектного центра Urban Pro Александра Холоднова, причина появления спальных районов – отсутствие приоритетов градостроительной политики.

Петербург одновременно развивается в разных направлениях, поэтому ресурсов на развитие инфраструктуры не хватает. Чтобы этого не происходило, нужно волевое решение городских властей о концентрации ресурсов на стратегическом направлении. Если принимается решение о развитии, к примеру, Приморского района, то большая часть городских инвестиций в развитие инфраструктуры новых площадок направляется именно туда, а не в другие районы.

«Это решение должно сложиться в итоге широкого обсуждения, - отмечает Александр Холоднов. – Но затем, когда решение принято, его нужно выполнять. И фиксировать не на словах. Оно должно быть отражено в генеральном плане, в стратегии социально-экономического развития и государственных программах. Наличие приоритета станет понятным сигналом и для застройщиков, и для покупателей. Как только мы разовьем территорию до необходимого уровня, можно принимать новые пространственные приоритеты».

Впрочем, одно лишь даже воплощенное решение о развитии определенной территории панацеей от спальника не станет. Не менее важно согласованность градостроительной документации, четкость законодательных норм и высокое качество принимаемых в период застройки локации управленческих решений. Ну, и, кроме того, финансовая возможность выполнять возложенные законом обязанности. Взять, к примеру, Мурино, перед которым меркнет любой появившийся еще в Ленинграде спальный район вроде Гражданки или Купчино.

Невооруженным глазом видно, что плотность застройки соседнего с Петербургом городка зашкаливает. И это не оптический обман. По данным Urban Pro, в городе есть районы, плотность застройки которых превышает нормативы в разы. Например, по градостроительным нормам на участке 30 га можно построить 120 тысяч кв. м жилья, поскольку норма составляет 4 тысячи кв. м на гектар. Но на генплане плотность вырастает до 9 тысяч кв. м на гектар и соответственно 270 тысяч кв. м жилья. На проекте планировки плотность составляет уже 14 тысяч кв. м на гектар, а объем жилья – 350 тысяч кв. м. В проектной декларации плотность и того выше: 20 тысяч кв. м на гектар, а площадь жилья, которое там можно построить – 500 тысяч кв. м.

В тесноте, да не в обиде? Да как сказать. Увеличение плотности приводит к падению обеспеченности квадратными метрами на человека, сокращению мест на парковках и в детских садах, а также, привет, вам, каменные джунгли, росту этажности. Если последняя, например, в региональных градостроительных нормативах составляла 8 этажей, то к стадии генплана выросла до 16, а в проектной декларации – уже до 26. Обеспеченность жильем на человека сначала падала с 31,5 кв. м до 27,7 кв. м, а потом и до 19 кв. м. Количество мест на парковках сократилось с 300 на 1000 жильцов до 150. А количество мест в детских садах – с 40 на 1000 жильцов, до 33. Вот вам ноу-хау, как на участке площадью 6,6 га построить 140 тысяч кв. м жилья и заселить в них 7000 человек.

«Фактическая плотность застройки в Мурино действительно превосходит нормативные параметры, - говорит Александр Холоднов. – Это произошло вследствие несогласованности градостроительной документации на разных стадиях проектирования, пробелами в градостроительном законодательстве и остром дефиците компетентных специалистов в муниципалитетах. В частности, на стадии генерального плана при обосновании выделения территорий под застройку в расчетах была возможность указать низкие параметры плотности застройки и высокие параметры жилобеспеченности. А на следующих этапах проектирования эти параметры уже не принимались во внимание. Муринская градостроительная ошибка стала одним из поводов передачи полномочий в области градостроительства с муниципального уровня на региональный».

Выходит, не было бы счастья, да несчастье помогло. Поскольку, фактически финансовый ресурс на развитие инфраструктуры был и есть только у областных властей. И область, по мере возможностей, старается закладывать социальные объекты в свои региональные программы. Лишь несколько лет назад, забрав градостроительные полномочия в свои руки, область сосредоточила у себя и бюджеты, и полномочия. Но сделать это нужно было раньше. Мурино, возможно, не стал бы городом, но жить там было бы лучше.

Стремиться, впрочем, еще есть к чему. Например, городские и сельские поселения отвечают за местные дороги, инженерные сети, спортивные и культурные объекты, парки и объекты благоустройства. «У поселений просто нет ресурсов на развитие инфраструктуры даже в рамках своих прямых компетенций, - говорит Александр Холоднов. – Районы по 131-ФЗ отвечают за школы и детские сады, а также за межмуниципальные объекты, подъезды к населенным пунктам, например. Но и у районов средств на это в бюджете не хватает».




Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18