Личный
кабинет

USD 64.12 (+0.29)

EUR 70.6 (-0.07)

Курс ЦБ на 18 Сентября

18 Сентября

18:35


Круглый стол: Суть риэлторской услуги: как донести до клиента ее ценность. Возможен ли рынок недвижимости без агента недвижимости? И если нет, то какова роль риэлтора в этом процессе?

В данном видео обзоре мы тестируем игровую детскую площадку в ЖК Смольный проспект от компании ЮИТ и разбираемся с тем, как застройщик подходит к созданию детской площадки: концепция, логистика, комплектация.

Нестандартные решения – залог успеха застройщика

Статья. 18.06.2019 Версия для печати
Картинка к статье: Нестандартные решения – залог успеха застройщика

Совместима ли архитектура и панельный дом, как девелоперский проект сделать успешным, а спальный район – пригодным не только для сна «Разумной Недвижимости» рассказывает архитектор Андрей Асадов.

Андрей, хотелось бы поговорить о роли архитектора в проектах массовой застройки. К чему сводятся его функции? Должен ли он просто расставить бетонные коробки по полю или озаботиться также тем, чтобы новые кварталы выглядели красиво?

Роль архитектора гораздо шире, чем отрисовка фасадов или расстановка домов с учетом всех требований по инсоляции. Архитектор должен создавать полноценный город. Из необходимого количества бетонных коробок сделать комфортное для человека пространство – с улицами, скверами, площадями.

Задача архитектора – собрать из набора стандартных элементов пространство, в котором человек может полноценно жить. Не только спать, но и работать, учиться, отдыхать и общаться. Сегодня, например, мало кто любит гулять по современным микрорайонам. И пока их пространство не будет приспособлено для полноценной жизни, люди по-прежнему будут стремиться проводить время в центре.

Решение этой задачи в рамках той же программы реновации – хороший вызов для архитекторов. Нужно не просто поменять сносимые пятиэтажки на пятнадцатиэтажные дома, но создать пространство нового качества. С большей плотностью, но и с гораздо большими возможностями для человека. Наш конкурсный проект по реновации так и назывался – «Неспальный район». На отведенной нам территории мы постарались добиться ощущения полноценного города – с разнообразными пешеходными пространствами, общественными первыми этажами, скрытыми в стилобатах парковками, озелененными дворами над ними и многим другим.

В чем, на ваш взгляд, выражается нестандартный подход к созданию жилой среды в новых районах?

Во всем. В первую очередь, в планировании застройки. Сейчас набирает силу тенденция возврата от микрорайонной застройки к квартальной. Квартальная удобна тем, что четко делит город на общественные и приватные пространства. Выходящие на улицы первые этажи домов предназначены для небольших магазинов, офисов, детских студий и кафе. Благодаря им улица становится не просто транспортной магистралью, но пространством, ориентированным на людей.

Территория внутри квартала – тоже для людей, для его жителей. В нашем проекте все дворы приподняты на стилобатах, в которые спрятана парковка. Такое решение позволяет убрать машины из дворов, освободить их для пешеходов и благоустройства. Можно, например, насыпать холмы и высадить крупные деревья, что гораздо лучше двора с плоскими газонами. Так же тщательно нужно благоустраивать общественные пространства – скверы, бульвары, территории детских садов и школ.

Важны и хорошие строительные материалы. Всего несколько долей процента к стоимости строительства помогают существенно экономить при эксплуатации здания, потому что такие материалы более долговечны и требуют меньших затрат при уходе.

Кроме того, небольшие бонусы для жителей первых и последних этажей. На первых можно делать террасы-патио, а на последних – те же террасы в уровне кровли. Тогда жители этих традиционно непопулярных этажей окажутся в выигрыше.

Необходимость внедрения этих элементов понимают почти все застройщики, поскольку конкуренция между ними только растет. И тот из девелоперов, кто больше готов к нестандартным архитектурным решениям, оказывается в выигрыше. Многие из них улучшают подобным образом свои проекты уже даже в массовом сегменте.

Когда говорят о реновации, речь в основном идет об уплотнительной застройке. А она, скорее, понижает качество жилой среды. Уплотнительная застройка неизбежна. Город растет, плотность увеличивается. Но уплотнение не синоним ухудшения. Ценность города – в качестве взаимодействия людей. А общественные первые этажи, дворы без машин с подземными паркингами, разноэтажная застройка – создают более комфортную, чем прежние пятиэтажки, среду. И нужно обязательно высаживать как можно больше зелени, в том числе во дворах. Потому что по количеству озеленения районы пятиэтажек, конечно, выигрывают.

Мы с вами говорим о теории. А что происходит на практике? Может ли архитектор отстоять свою точку зрения в разговоре с заказывающим проект девелопером?

Мы предпочитаем работать с теми девелоперами, которые уже понимают ценность интересных и нестандартных архитектурных решений. И, слава богу, такие заказчики у нас всегда есть. Смысла тратить время на тех, кто это не понимает, я не вижу. Но и они, глядя на успешные кейсы, рано или поздно это поймут. Потому что это, в конечном счете, выгодно.

Например, один из наших заказчиков из Калининграда, компания АвангардСтрой, еще до сотрудничества с нами реализовала необычный жилой комплекс комфорт-класса. Там реализовано все, о чем мы говорили: двор без машин, общественные первые этажи со стороны улицы, разнообразные фасады, террасы на первых этажах во дворах и на крышах, высококачественные материалы. Просто девелопер дошел до всего этого сам. Для этих улучшений ему потребовалось вложить дополнительно 5 тысяч рублей на кв. м жилой площади. Но, в результате, при продаже он смог получить дополнительно 15 тысяч рублей с метра. Т.е. троекратно окупил эти вложения. И квартиры в его комплексе были проданы быстрее, чем в соседних кварталах. Потому что цена как в комфорт-классе, а среда – как в бизнесе.

Довелось видеть реализованные в Подмосковье проекты «Урбан Групп». Показались очень интересными.

«Урбан групп» взяла на себя смелость создать необычный для относительно недорогого жилья образ исторического города. Пригласили для этого Максима Атаянца – известного архитектора, приверженца классического направления в архитектуре. И он, при ограниченном бюджете, смог создать ощущение традиционного европейского города. Это очень непросто. Красота классической архитектуры – в деталях. А детали – это дополнительный бюджет.

Похожие проекты есть, но их немного. Пригороды мегаполисов, прежде всего, Москвы и Петербурга, застраиваются установленными вплотную друг к другу бетонными небоскребами. Почему так происходит?

Потому что большинство застройщиков не задумывается о том, как будет себя чувствовать человек в реализованном ими пространстве. Им, в первую очередь, важна экономическая эффективность проекта.

Какие у них перспективы? Справедливо ли им пророчат будущее гетто?

Пока есть спрос, такие районы будут востребованы. Но хороших нестандартных решений появляется все больше. И покупатель лишний раз задумывается. Поскольку его интересует не только размер жилплощади, но также, какой будет среда, инфраструктура, как это все будет выглядеть, каким будет благоустройство.

Какой должна быть архитектура в проектах массовой застройки? И должна ли быть вообще? С конца 50-х начали обходиться без нее. Что теперь?

Все зависит от понимания архитектуры застройщиками и городскими властями. От понимания, какие преимущества она может дать – бОльшая стоимость и скорость продаж, экономия на эксплуатации, в конце концов, привлекательность города и всего региона.

Я считаю, что даже индустриальные домостроительные технологии позволяют добиться очень разнообразных решений. Необязательно делать весь микрорайон под копирку. Даже если он застраивается панельными домами. Мы работали над модернизацией серии с одним из московских ДСК. И заметили, что даже небольшие улучшения ЖБИ придавали застройке совсем другой облик. Гораздо более интересный и выигрышный, чем прежде.

Если застройщик заинтересован в конкурентоспособности своей продукции, он будет вкладывать в новые технологии, разные типы панельных секций и самих панелей. Ведь все они разные. Многие домостроительные системы предполагают навесной фасад. Мы, например, реализовали несколько очень интересных проектов из панелей с навесным фасадом. И показали, что застройка даже эконом-класса может выглядеть привлекательно и разнообразно.

Панельный дом, кстати, дает возможность предусматривать большую свободу планировочных решений, когда избавляется от несущих межкомнатных стен. В традиционной панели каждая стена – несущая. Ее сложно не то что убрать, но даже сделать в ней проем. Но можно использовать панели с заложенными заранее проемами. Или каркасная технология, без несущих перегородок. Вот вам и свободная планировка.

Каким, по-вашему, должен быть красивый удобный для жизни город?

Максимально разнообразным. Но, при этом, не хаотичным. Образно говоря, должна быть не какофония, а симфония. Когда разные музыкальные инструменты играют разные темы, но, при этом, гармонируют друг с другом. Как может выглядеть этот красивый и удобный город, мы показали в нескольких наших проектах. Самый свежий из них – комплекс «Русская Европа» в Калининграде. Это максимально разнообразная застройка. И по этажности, и по типу жилья. Со своей городской площадью, бульварами, набережными и уютными внутренними дворами.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18