Личный
кабинет

USD 0 (-73.64)

EUR 0 (-87.17)

Курс ЦБ на 10 августа

10 августа

11:54

Окраины Петербурга не хотят возвращать себе рабочий статус

Статья. 10.12.2019 Версия для печати
Картинка к статье: Окраины Петербурга не хотят возвращать себе рабочий статус

Новостройки давно принимает окраина города, но новые офисные центры туда не спешат. Девелоперов смущает слабое развитие транспортной сети в этих местах и возможный отказ сотрудников компаний-арендаторов проводить в дороге на работу больше часа.

Бурный рост офисных площадей в Петербурге прекратился несколько лет назад. По данным Knight Frank St Petersburg, за последние пять лет объем ввода новых офисов в эксплуатацию уменьшался в среднем на 20% ежегодно. С тех пор на рынок выводятся преимущественно бизнес-центры класса В. Их едва хватает. «На рынке наблюдается дефицит высококачественных офисных площадей, - отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев. – В 2019 года их доля снизилась примерно на 1,7 п. п.».

Рынок продолжает расти …

В последовавшую после кризиса 2008 года пятилетку рынок рас по инерции. По данным компании IPG.Estate, в 2009 году объем высококачественных офисных площадей составлял 1,1 млн кв. м. В этом же году были введены рекордные 230 тыс. кв. м площадей. Строить их начали годом, а то и двумя-тремя раньше, когда рынок был на подъеме и спрос на коммерческую недвижимость рос. Но уже в 2010, как только стало очевидно, что конъюнктура изменилась, объемы ввода стали падать.

Тем не менее, в 2013 году девелоперы установили новый рекорд, введя 290 тыс. кв. м офисов. А к кризису 2015 года рынок пришел с показателем в 2,2 млн кв. м, за 6 лет увеличившись в объемах в два раза. Новый заметный спад спекулятивного ввода рынок ощутил уже в 2017 году, когда появилось всего 120 тыс. кв. м офисов. Но рекордно низкий показатель ввода был зафиксирован в 2018 году, когда рынок пополнили всего 16,2 тыс. кв. м.

По наблюдениям управляющего партнера IPG.Estate Ивана Починщикова, сегодня рынок оживает вновь. Объем высококачественных офисных площадей в Петербурге составляет 2,69 млн кв. м. Из них 44% относится к классу А, остальные 56% - классу В или В+. «Мы прогнозируем, что в 2020 году на рынке появится порядка 130 тыс. кв. м, из которых 76% придется на класс В или В+, на долю класса А – 24%», - отмечает эксперт.

Появляющиеся новые объекты отличаются завидной центростремительностью. «Не знаю ни одного крупного успешного проекта в сфере офисной недвижимости в Петербурге, который был бы реализован совсем рядом с КАД, кроме Пулково», - разводит руками генеральный директор «КВС. Управление Недвижимостью» Дмитрий Беляев.

… неподалеку от центра

С появлением новых проектов, возникающих все дальше от исторического центра города, децентрализация деловой зоны все-таки началась. Но развивается очень медленно. По данным IPG.Estate, сегодня в Центральном, Петроградском и Московском районах все еще сосредоточено 55,8% высококачественной офисной недвижимости.

Более того, их реализация поблизости от центральной части города, поблизости от таких транспортных артерий как Невский и Заневский проспекты, Московское шоссе продолжается. «Основные сделки купли-продажи проводят с активами, расположенным в центральных районах, - говорит Иван Починщиков. – Это бизнес-центр «Невский, 38», активы на Большой Морской, выставлен на продажу актив банка «ФК Открытие» на Малой Конюшенной улице, 16/26. В скором времени «Группа ЛСР» запустит бизнес-центр премиум-класса прямо в сердце Петербурга с адресом Невский проспект, 1».

За пределами исторического центра, в первую очередь, развиваются районы серого пояса. В этих местах обычно есть все, что нужно для успешной реализации проекта: транспорт, инженерная инфраструктура, сравнительно невысокая стоимость земли или объектов под реконструкцию. Кроме того, они находятся недалеко от центра города, и одновременно – от мест проживания большей части петербуржцев.

Между серым поясом и КАД выделяются Московский район с кластерами на площади Конституции и в локации станций метро «Электросила» - «Московская», а также район станции метро «Ладожская». «Интересный потенциал для развития деловой недвижимости сохраняется у приморских территорий Васильевского острова, - рассуждает Игорь Кокорев. – Для его реализации положительным фактором могло бы стать открытие запланированных станций метро».

Новые проекты появляются и в проверенных локациях, где уже сложилась деловая активность. Например, в кластере, который сформировали именно девелоперы – в зоне Пулково и Московском районе: бизнес-центры «Премьер Лига», «Атлас Сити», «Авиор Тауэр», «Собрание». В Калининском районе развивается бизнес-парк «Полюстрово». В Красногвардейском – деловая активность сконцентрирована в зоне станции метро «Ладожская»: «Заневский каскад», «Русские самоцветы».

Распространять свои проекты еще дальше от центра девелоперы не спешат. «Объекты высококлассной офисной недвижимости у КАД до сих пор в значимом объеме представлены только в Пулково, - отмечает Игорь Кокорев. – Другая потенциально перспективная локация – район станций метро «Пролетарская» - «Обухово» развивается медленно. Учитывая высокую значимость метро для сотрудников компаний-арендаторов, вероятность активного развития новых районов высококлассной офисной недвижимости у КАД в обозримой перспективе невелика».

В IPG.Estate тоже не уверены в скорой востребованности окраин для строительства бизнес-центров. «Сомневаюсь, что в ближайшей перспективе, девелоперы офисной недвижимости проявят интерес к окраинам города, - говорит Иван Починщиков. – Спрос на объекты на окраинах города если и есть, то от единичных компаний. Кроме того, не стоит забывать про серый пояс. Девелоперу его локация, инженерная подготовка, развитая транспортная и коммерческая инфраструктура намного интереснее».

Комфорт сотрудников превыше всего

Несмотря на состояние рынка, поведение девелоперов и десятки других факторов, основным требованием арендаторов к бизнес-центрам остается локация. Центральные районы – исторически сложившиеся деловые зоны с развитой наземной и подземной транспортной сетью. Пересадочные узлы станций метро располагаются в центральной части города, позволяя сотрудникам добраться из любой точки Петербурга за примерно одинаковый промежуток времени. Поэтому основная часть компаний, привлеченная возможностью комфортно выстраивать бизнес процессы и сообщение между клиентами и партнерами, оседает в центральной части города.

Центральные районы располагают также максимально развитой коммерческой инфраструктурой: точки питания разного ценового сегмента – от столовых до дорогих ресторанов, магазины и т.д. Поэтому арендаторы боятся уезжать на окраину города, рискуя растерять ценные кадры.

«Сотрудники, проживающие на севере города, не обрадуются переезду офиса на юг, - говорит Иван Починщиков. – Поскольку время поездки на работу может возрасти до 1,5-2 часа, а сама дорога состоять из несколько пересадок: метро, общественный транспорт и шаттл, организованный собственником бизнес-центра или компанией. Эти люди просто найдут работу ближе к дому. Ритм жизни Петербурга, несмотря на статус второго делового центра России, отличается от московского. Мы не готовы часами стоять в пробках и тратить на проезд до работы более 1 часа».

В отличие от Петербурга, на московских окраинах действительно много успешных проектов. Впрочем, классическими бизнес-центрами их не назовешь. «Это не бизнес-центры, а многофункциональные комплексы, совмещающие офисы со складами и торговой функцией, - объясняет разницу Дмитрий Беляев. – Там, в этих МФК, уже начинают размещать детские сады. Возможно, это происходит потому, что в Москве другие расстояния, и столица больше, чем Петербург, стоит в пробках. У нас же пока мало кто готов вкладывать деньги в такие комплексные проекты, обслуживающие удаленные районы. Рентабельность офисной недвижимости невысока. Локальные офисные центры – да, будут. Но не А и не В-класса. Можно построить бизнес-центр в Мурино, и, более того, он заполнится. Но там будут низкие ставки. А значит, возврат инвестиций ждать придется очень долго».



Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Застройщики, упомянутые в статье

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18