Личный
кабинет

USD 0 (-63.95)

EUR 71.13

Курс ЦБ на 21 Октября

21 Октября

23:44


17 сентября 2019 года банк «Санкт-Петербург» провел бизнес-завтрак на тему «Практика применения эскроу-счетов при оформлении сделок. Аналитика за 2 года». Специалисты банка поделились аналитикой по всем аспектам сделок, проведенных с начала запуска проекта. Они рассказали, как изменился продукт за прошедшие...

Круглый стол: Суть риэлторской услуги: как донести до клиента ее ценность. Возможен ли рынок недвижимости без агента недвижимости? И если нет, то какова роль риэлтора в этом процессе?

Покупать квартир меньше не стали

Статья. 25.03.2019 Версия для печати
Картинка к статье: Покупать квартир меньше не стали

Артем Ксенофонтов

руководитель компании «Этажи» в Санкт-Петербурге

Активность покупателей жилья в январе и феврале осталась на уровне прошлого года. Сохранится ли высокий спрос на квартиры, насколько вырастут ипотечные ставки, что делать при отказе банка в кредите и как ускорить сделку с материнским капиталом порталу «Разумная недвижимость» рассказал руководитель компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Артем Ксенофонтов.

Артем, как компания «Этажи» приняла свой современный облик, когда появился петербургский филиал?

Наше агентство открылось в Тюмени в 2000 году. Рывок в развитии «Этажей» произошел после 2008 года. Для многих компаний это время стало периодом стагнации и даже ухода с рынка, для нас – началом серьезного роста. Если я не ошибаюсь, в штате агентства тогда было около 50 человек. Уже в 2010 году началось активное развитие сети, открылся первый филиал в городе Сургут (Ханты-Мансийский автономный округ). Затем, постепенно стали открываться новые филиалы и франчайзи-партнеры. Сегодня у нас более 80 офисов в России и за рубежом.

В Петербурге компания «Этажи» открылась в мае прошлого года. Сейчас, меньше чем через год после открытия, в штате офиса – 220 человек. Мы активно растем, как, впрочем, и вся сеть. Только в России в «Этажах» работает более 9 тысяч специалистов. Кроме России, есть подразделения в Казахстане, Беларуси, Украине, Литве и Молдове. Я думаю, что в ближайшее время мы откроем новые страны и города. Например, сейчас обсуждается вопрос выхода нашей компании в страны Западной и Восточной Европы. Но центральный офис «Этажей», по-прежнему, находится в Тюмени. И ключевая задача сегодня – развитие нашей сети в России.

Вы работаете во многих городах России, вышли в страны ближнего зарубежья. Замечаете ли отличия в сделках, в зависимости от региона?

Кардинальных различий нет, но нюансов достаточно много. Прежде всего, это время проведения сделок, сроки подготовки документов. Так, в регионах органы опеки предоставляют разрешения на продажу объекта недвижимости не более чем через две недели. В Петербурге этот период может затянуться на три недели или даже на месяц. Есть также уникальные для регионов формы документов. Разнятся и структура сделок, и некоторые требования. Это характерно для каждого региона.

Например, в Петербурге мы столкнулись с большим количеством так называемых «цепочек», когда в сделке одновременно задействовано большое количество участников ( более 4-5 приобретаемых - продаваемых объектов недвижимости). И расчеты по всей цепочке производятся одновременно со всеми участниками. Из-за этого сроки сделки могут сильно затянуться. У нас был опыт, когда этот период занимал до трех-четырех месяцев. В регионах обычно схема расчетов производится в рамках одного максимум, двух колен.

Часто приходилось слышать, что в Петербурге расчеты полностью безналичные, а в регионах люди по-прежнему оплачивают покупку недвижимости наличными..

Я бы не сказал, что в регионах много наличных денег. Сегодня рынок стимулирует расчеты только после регистрации перехода права собственности. Еще несколько лет назад расчеты в большинстве сделок проводилось до момента передачи договора купли-продажи на регистрацию. Сейчас от этой практики уходят. В нашей компании все расчеты производится только после регистрации перехода права, потому что по каждому типу сделок всегда есть серьезные риски.

Мы используем аккредитивы и ячейки. На территории нашего офиса производятся расчеты с использованием эскроу-счетов, данную услугу предоставляет банк “Санкт-Петербург” на безвозмездной основе для наших клиентов. Данная система стала пользоваться большим спросом у клиентов, поскольку очень удобна. Легко проводить через них «цепочки» с большим количеством участников.

Что выбирают петербургские покупатели? Каковы их основные запросы?

Спектр запросов на покупку жилья в Петербурге достаточно широк. Покупатели из регионов, в первую очередь, ориентированы на эконом-класс. Их интересуют небольшие квартиры: студии и однокомнатные, стоимостью до 3 млн рублей. Есть также спрос на квартиры в Ленинградской области. Хотя, большая доля региональных покупателей ориентируется на Петербург. И сейчас их становится больше.

Средний чек петербуржцев, как на первичном, так и на вторичном рынке, составляет примерно 3,5-4,5 млн. рублей. Это в первую очередь одно- и небольшие двухкомнатные квартиры. Растет доля более дорого сегмента. У нас все чаще заключаются сделки с объектами стоимостью 7-12 млн. рублей. И, думаю, доля таких сделок будет увеличиваться.

Что превалирует в структуре сделок: первичка или вторичка?

По доходности сделок у них равное соотношение. Новостройки дают более высокий средний чек. Но на них приходится 30-35% сделок. Остальное – вторичный рынок. Сейчас появились первые запросы на загородную недвижимость. Предполагаю, что через полгода ее доля составит 10-12% от общего объема сделок.

Очень часто приходится слышать, что на загородном рынке стагнация – он стоит.

Я бы не сказал. В Петербурге ежемесячно проводится до 10-12 тыс. сделок купли-продажи объектов недвижимости. Из них на загородную приходится около 5-10%. Около 4-5 тыс. сделок – заключается на первичном рынке. Все остальные – на вторичном. Поэтому говорить, что загородный рынок стоит, нельзя. Например, в некоторых городах-миллионниках общий объем сделок – всего 2-3 тыс.

Что интересует покупателей за городом: дома, участки?

По нашим данным, опираясь на опыт работы в других городах, наибольшим спросом пользуются дома для круглогодичного проживания. Сейчас горожане стремятся перебраться в пригороды, чтобы жить в тишине и спокойствии собственного дома.

Существуют ли какие-либо отличия в организации управлением агентства недвижимости в мегаполисе, например, Москве или Петербурге и небольших городах?

Различий нет. Разнится, в основном, скорость процессов. В небольших городах скорость обработки запросов обычно немного меньше. Чем больше город, тем выше требования к качеству и скорости обслуживания.

Скорость обслуживания подтягивается за качеством или наоборот?

Риэлтору необходимо работать и с тем и с другим. Быстрая, но с низким качеством, работа чревата проблемами. Так же, как и одно лишь высокое качество, без скорости.

Кто такой специалист по недвижимости компании «Этажи»? В чем видите ценность риэлторской услуги?

Любое крупное агентство недвижимости ориентируется на максимальную безопасность для своего клиента и доведения до логического завершения процесса регистрации перехода права собственности. Сейчас остро стоит вопрос о безопасности сделок. По данным с портала Росреестра из 31 млн поданных в 2018 году заявлений на государственную регистрацию и кадастровый учет- 156 тысяч заявлений было приостановлено по невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя. Цифры приостановок достаточно серьезные, бывает и отмена регистрации. Зачастую возникает вопрос к регистрации перехода права собственности без дополнительной проверки.

Поэтому для нас ценность риэлторской услуги – это гарантия безопасности сделки. После регистрации перехода права мы берем на себя обязательства безопасности и сохранения права собственности за конкретным покупателем. В случаях возникновения спорных ситуаций, возможных потерях права собственности компания гарантирует защиту покупателя в суде и возмещение денег клиенту, потерявшему объект недвижимости. Такая практика у нас есть – мы ежегодно сталкиваемся с такими ситуациями по сети, хотя стараемся их минимизировать.

Как удается минимизировать? Благодаря высокой квалификации сотрудников?

Благодаря юридической службе, службе внутреннего аудита и большому опыту, собранному за время работы на территории всей России.

У вас в каждом регионе есть отдельная служба внутреннего аудита и юридическая служба?

Да, в каждом городе для удобства клиентов и специалистов по недвижимости у нас работает юридическая служба, ипотечный отдел и централизованный аудит. Мы проверяем каждого участника сделки, каждый приобретаемый и продаваемый объект недвижимости для того, чтобы максимально четко понимать риски при сделке.

Кроме безопасности, мы даем возможность клиенту продать свою ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка. Доля ипотечных средств для приобретения объектов недвижимости достаточно большая. В ряде регионов она превышает 60-70%. Поэтому часто возникают определенные сложности по снятию обременения и продаже своего объекта недвижимости. «Этажи» предлагают займы для снятия данных обременений. Такие займы также пользуются спросом у покупателей, использующих для приобретения недвижимости материнский капитал. Ведь не все продавцы готовы ожидать поступление средств по материнскому капиталу.

Как это происходит?

При сделке купли-продажи мы зачисляем свои деньги в размере суммы маткапитала продавцу, сдаем документы в пенсионный фонд, и ожидаем получение денег от пенсионного фонда.

В прошлом году мы наблюдали рекордное количество ипотечных сделок. В начале этого же года банки стали поднимать ставки и аналитики заговорили о том, что рекордов по количеству ипотечных сделок мы больше не увидим. По-вашему мнению, что можно ожидать?

В январе и феврале наблюдалась такая же динамика спроса, что и в прошлом году. В связи с этим о каких-то предварительных ожиданиях говорить достаточно сложно. Возможно, текущий год закончится некоторым снижением спроса. Но не более 15-20%. Мы, при проработке стратегии этого года, ориентировались на некоторое снижение спроса в России в целом.

При повышении ипотечных ставок, если спрос будет падать, а при полноценном введении эскроу-счетов и переходе на проектное финансирование цены будут расти, ожидаете ли каких-то государственных программ по ипотеке, субсидирование ставок?

Сегодня субсидирование осуществляется застройщиками – это сильно распространено в регионах. Есть специальные предложения и в Петербурге, когда застройщики частично компенсируют ипотечную ставку. У компании “Этажи” есть специальные партнерские скидки на ипотечную ставку от крупнейших банков, зачастую даже преференция 0,5% в итоговом расчете трансформируется в выгоду более 1 млн рублей по кредиту. Спрос на недвижимость по-прежнему крайне высокий, и дополнительно государство его стимулировать не будет.

Готовы ли банки сейчас предоставить «ипотечные каникулы» заемщиком, лишившимся работы?

У банков-партнеров сегодня есть программы, по которым клиент может запросить дополнительные ипотечные каникулы. Ряд клиентов, понимающих риски, уже при обращении в банк за кредитом, интересуются возможностью продажи объектов недвижимости, находящихся в залоге. Мы как раз пытаемся сгенерировать партнерские программы совместно с банками для того, чтобы помочь проблемным заемщикам реализовать их объекты недвижимости.

Ипотечные каникулы – трендовая тема на разных уровнях, а вы как раз сказали, что многие продают квартиры, которые находятся в залоге у банка. Возникает диссонанс: если человек лишается работы, то он воспользуется ипотечными каникулами или будет продавать квартиру?

Зачастую люди предпочитают реализовать объект недвижимости, поскольку ипотечные каникулы – достаточно непростой инструмент. Поэтому, при попадании в зону риска, клиенты всегда пытаются реализовать свое жилье.

Изменится ли роль специалиста по недвижимости при переходе на эскроу-счета? Взаиморасчеты будут осуществляться с банками, а риэлторы переориентируются на вторичный рынок?

Система расчетов через эскроу-счета особого влияния на работу риэлторский бизнес оказывать не будет. Эскроу-расчеты- это просто еще один из механизмов для проведения расчетов между участниками сделки (покупателем и продавцом).

Лайфхак от компании «Этажи» – что делать, если отказали в ипотеке?

Обращаться к нам, мы постараемся решить этот вопрос. Зачастую ведь отказывают не в связи с финансовыми проблемами, а из-за ошибок при подаче документов, неверного анализа запроса самого клиента. У нас много банков-партнеров, поэтому нам удается подобрать оптимально подходящее для клиента предложение.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18