Личный
кабинет

USD 63.81 (-0.38)

EUR 70.72 (-0.38)

Курс ЦБ на 6 Декабря

6 Декабря

07:06

Построй, продай, в аренду сдай

Статья. 7.10.2019 Версия для печати
Картинка к статье: Построй, продай, в аренду сдай

Надежды на формирование инфраструктуры невидимой рукой рынка оправдываются не всегда. Девелоперы понимают, что самостоятельный поиск резидентов нежилых помещений на первых этажах строящихся домов – одно из слагаемых успешных продаж жилья.

С падением платежеспособного спроса на жилье конкуренция девелоперов становится жестче. Одни пытаются взять клиента ценой, другие – качеством жизни, как в продаваемых метрах, так и поблизости от них. Тактика первых скучна и порочна, поскольку ничего хорошего не сулит ни покупателям (говорят, первый способ впасть в депрессию – въехать в дешевую живопырку), ни городской среде (достаточно посмотреть хоть на Мурино, хоть на Кудрово), ни самим застройщикам (демпинг – первый шаг к банкротству).

Гораздо интереснее и перспективней путь вторых, доказывающих покупателям, что их квартиры хороши не ценой, а тем, что в них можно жить и жить неплохо. Путь, впрочем, тернистый. Во-первых, тех кто способен платить за высокое качество становится все меньше. Во-вторых, инвестиции в это качество окупаются не быстро. В-третьих, не все проблемы решаются деньгами.

Где коммерческое помещение идет с молотка

Взять, к примеру, торговую инфраструктуру. Беспокоится о ней нет нужды тем, кто строит дом или компактный жилой комплекс в одном из центральных районов Петербурга. Достаточно отвести на первом этаже помещение под кафе и магазины, как их расхватают как горячие пирожки. Не беда, если там не разместиться кто-нибудь из популярных сетей общепита или магазинов. Почти наверняка, похожая пекарня, супермаркет или бутик отыщется по соседству, и покупатели квартир будут довольны. Сложнее тем, кто строит далеко от центра, на окраине города или вообще за его пределами.

Проблем с заполнением первых этажей не возникнет в любом случае. «Среди инвесторов на коммерческие помещения в жилых комплексах сегодня очень высокий спрос, - говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – В некоторых объектах даже проводятся аукционы, так как желающих купить больше, чем самих помещений. Большинство коммерческих помещений раскупается в течение двух месяцев со старта продаж. На этапе высокой степени готовности дома в продаже появляются либо переуступки, либо помещения, которые застройщик по тем или иным причинам не выводил в продажу. И в том и в другом случае, такие помещения стоят на 20-30% дороже, чем на этапе строительства».

Вопрос в том, кто займет место на первом этаже дома. Очевидно, несколько пивных, три-четыре булочных или пара продуктовых дискаунтеров устроят не всех. Покупатели квартир хотят, чтобы торговая инфраструктура в новом месте их жительства была развита так же гармонично, как и там, где они жили прежде. Скидок на новый микрорайон и развивающуюся локацию не дают. Да и не должны, наверное, коль скоро ориентируются на качество и согласны за него платить.

Со спортивным уклоном

Застройщики сами могут формировать социально-бытовую инфраструктуру своих объектов. Например, в доме «Новая Звезда», сданном в эксплуатацию RBI в далеком 2005, имеется собственный SPA-комплекс с 25-метровым бассейном. Еще есть тренажерный зал, бильярдная, сигарная и также детская игровая комната.

Развить успех коллег смогли в «Группе ЛСР». В построенном в 2014 году комплексе «Парадный квартал» застройщик предусмотрел место для целого фитнес-центра с бассейном, который после сдачи объекта в эксплуатацию там и открылся. Кроме бассейна в центре работает школа плавания, секция детской акробатики, йоги бокса и единоборства для детей и подростков.

Впрочем, это было давно, в объектах высоких ценовых сегментах, да еще в центре Петербурга. Теперь дорожкой, проторенной проектами премиум-класса, двинулся масс-маркет. В строящемся на Парнасе компанией «КВС» комплексе комфорт-класса «Жили-Были» запроектирован фитнесс центр площадью 3 тыс. кв. м. Здесь разместятся тренажерный зал, просторные площадки для групповых занятий, студия сайкла с панорамным велотуром, кабинет первичной функциональной диагностики, массажный кабинет и 20-метровый бассейн.

Еще дальше пошел девелопер комплекса «Новоселье: Городские кварталы», возводимого на границе Петербурга и Ленинградской области. Фитнесс-центра с бассейном строить не стал. Вместо него воздвиг ледовую арену ICE RINK. Это комплекс с профессиональным полем 56х26 м, с залом для разминок и кафе. В ICE RINK открыта школа хоккея, действует профессиональная школа фигурного катания GOLDEN ICE работает клуб художественной гимнастики Grant и школа футбола «Юниор».

Учитесь убеждать

Выгода от такой заботы о комфорте будущих жильцов прямая. По словам генерального директора компании «КВС. Агентство недвижимости» Анжелики Альшаевой, квартиры в комплексе «Жили-Были» продаются быстрее, чем в расположенном там же на Парнасе комплексе «Континенты», где собственного фитнесс-центра с бассейном нет. Увы, самостоятельно формировать социально-бытовую инфраструктуру своих объектов застройщики могут лишь отчасти.

Повлиять на решение сетевых операторов открыть ресторан или магазин возможности нет. Приобретать помещения не готовы. Предпочитают дождаться, пока их купят какие-нибудь инвесторы, а потом берут в аренду. Аренда удобна свободой. Скажем, в случае изменения рыночной конъюнктуры, например, падения спроса, позволяет расторгнуть договор и переместить магазин в другое место. Эта же свобода дает возможность сетевикам начинать работать в локации не с момента появления там первых жителей, а ждать, пока не будет сдано несколько крупных корпусов, а то и комплексов, жильцы которых смогут обеспечить более или менее плотный поток покупателей.

Хотя предварительные договоренности были бы очень удобны всем: и девелоперам, и операторам, и будущим жителям комплекса. Одни сразу могли бы подготовить помещение для нужд конкретного резидента, будь то магазин, ресторан, салон красоты или офис. Другие – въехать и тут начать пользовать идеально подходящим для их целей площадью с удобной зоной разгрузки, подведенным электричеством нужной мощности и вентиляцией. Третьи точно знали бы на какие товары и услуги могут рассчитывать в магазине у дома.

Тем не менее, большинство покупателей коммерческой недвижимости приобретают ее для последующей сдачи в аренду, а не использования под собственные нужды. По данным «Петербургской Недвижимости», доля инвесторов, вкладывающих в коммерческие помещения в жилых комплексах достигает 80-85%. «Логично, что универсальное помещение имеет больше возможностей для сдачи в аренду, так как круг потенциальных арендаторов не ограничен операторами одного сегмента, - говорит Ольга Трошева. - Поэтому, для увеличения ликвидности коммерческого помещения застройщик не прописывает его целевое назначение, а старается сделать максимально удобным для любого бизнеса – витринные окна, высокие потолки, свободная планировка помещения, достаточная мощность электроэнергии».

Определенные подвижки в конкретизации назначения есть. Так в Ленинградской области с этого года при вводе объекта в эксплуатацию в ЕГРН пишется назначение помещения. Но она легко меняется и гарантий, что в это помещение займет предприятие, указанное в назначении, нет.

Впрочем, когда девелопер берется убеждать сетевиков самостоятельно, колеблются они меньше. Видимо, из-за уверенности, что локация будет развиваться стабильно и сможет обеспечить стабильный поток покупателей. Например, «КВС» смогла договориться с сетью SPAR. И теперь один из этих магазинов работает в жилом комплексе «Новое Сертолово». А в комплекс «Ясно Янино» открыт частный медицинский центр, обслуживающий людей по полисам обязательного медицинского страхования. «В нашей компании есть отдел, занимающийся управлением коммерческой недвижимостью, - отметила Анжелика Альшаева. – Задача его специалистов – искать определенных арендаторов коммерческих помещений для формирования оптимально гармоничной инфраструктуры комплекса».


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Объекты, упомянутые в статье

Застройщики, упомянутые в статье

Эксперты компании

ГК «КВС» представила новую программу для покупки квартир «Ипотека в рассрочку»

24 комментария на сайте

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18