Личный
кабинет

USD 64.25 (-0.11)

EUR 70.85 (-0.08)

Курс ЦБ на 16 Октября

16 Октября

05:25


17 сентября 2019 года банк «Санкт-Петербург» провел бизнес-завтрак на тему «Практика применения эскроу-счетов при оформлении сделок. Аналитика за 2 года». Специалисты банка поделились аналитикой по всем аспектам сделок, проведенных с начала запуска проекта. Они рассказали, как изменился продукт за прошедшие...

Круглый стол: Суть риэлторской услуги: как донести до клиента ее ценность. Возможен ли рынок недвижимости без агента недвижимости? И если нет, то какова роль риэлтора в этом процессе?

Круглый стол «Классовые различия»: вчера, сегодня, завтра. Эксперты и девелоперы дают оценку и делятся мнениями

Статья. 13.10.2016 Версия для печати

В рамках премии Urban Awards На площадке Российской гильдии управляющих и девелоперов, при поддержке: ГК Доверие и интерактивное агентство «Кельник» прошёл круглый стол, со-организатором выступил портал «Разумная недвижимость.

Особенно остро в последнее время ставится вопрос о классовости объектов недвижимости. Маркетинговый ли это ход или необходимая градация, специально созданная для покупателя и застройщика. За счёт каких характеристик классовости можно вызвать интерес и доверие потребителя. Для чего иногда завышается классовость того или иного объекта. Существуют ли особые критерии, которые влияют на классовость и которые её формируют. Вот основные вопросы, которые были поставлены перед участниками круглого стола.

По словам Ирины Онищенко, заместителя генерального директора ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ», нынешний покупатель желает технологичности решений и быстроты. Наблюдается тенденция спада потребительского интереса к квартирам-студиям, увеличивается спрос на 1 к.кв. Постепенно средняя площадь квартиры увеличивается на 3-5 м².

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» считает, что покупатели эконом-класса - это примерно 85% населения, которые живут в условиях «денег нет». Больше 80% покупок совершаются в пределах суммы до 3,5 млн. руб., в данный момент происходит переформатирование рынка.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь" охарактеризовал присутствие эконом-класса на рынке как имеющее склонность к расширению, а если взять временной промежуток в 3-5 лет, то это колоссальная разница, примерно как до нашей эры и после. Именно по причине сложной экономической ситуации сейчас стремительно расширяются доли эконом-класса. В то же время сохраняется интерес к квартирам-студиям, однако, вряд ли клиент предпочтёт жить в доме, который состоит из одних квартир-студий. Покупателей интересует цена не только сегодня, но и цена завтра.

Михаил Ривлин, заместитель председателя правления «Охта Групп» рассказал о покупательской группе, нацеленной на элит-класс. Чаще всего те, кто приобретают недвижимость в элитном доме, который ещё называется клубным, не хотят знать своих соседей. Они не скупятся на покупку квартиры в таком объекте недвижимости, но весьма рационально подходят к оплате коммунальных платежей. До сих пор остаётся спорным вопрос – нужна ли отделка в домах элит-класса. Ведь часто клиент хочет воплотить в жизнь своё видение оформления квартиры.

Дмитрий Синочкин, шеф-редактор «Недвижимость и Строительство Петербурга» высказался скептически о делении объектов недвижимости на классы. По его словам клиент не обращает внимания на классовость жилья, этим занимаются аналитики или маркетологи, ведь подобное разграничение является инструментом продажи.

Кельник Олег, генеральный директор интерактивного агентства «Кельник» поделился своим мнением, что клиент зачастую сам желает обмануться, когда пользуется виртуальной платформой для знакомства со своей будущей квартирой, в частностью, виртуальными очками, которые были разработаны агентством «Кельник».

Дмитрий Карпушин, директор по маркетингу компании «Ленстройматериалы» и один из модераторов круглого стола подытожил выступление Олега Кельника, высказавшись примерно в том же ключе: «Бренд и классовость – это обещание. А часто ли вас просят обмануть клиента?» - спросил он у Олега Кельника.

«Не хочешь быть обманутым – будь рациональным» - прозвучало в зале.

«Границы классов меняются, классы завышаются, эконом претендует на комфорт, а комфорт на бизнес» - заметил Дмитрий Карпушин.

По мнению директора по продажам УК «Теорема» Марины Агеевой классификация объектов существует, прежде всего, на бумаге, люди не ищут объект по классовости.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International охарактеризовала необходимость классификации, как некую страховку, которая даёт возможность обезопаситься от возможного отсутствия спроса на объект недвижимости.

Каждый участник круглого стола попытался сформулировать основные признаки комфорт-класса, чтобы определить общие составляющие, которые характеризуют этот класс. Чаще всего в зале упоминались такие определения: «локация», «транспортная доступность», «квартирография», «возможность парковаться», «технология строительства», «безопасность», «функциональность», «удобство».

 Круглый стол «Классовые различия»

Круглый стол «Классовые различия»

Фото: razned.ru

 Круглый стол «Классовые различия»

Круглый стол «Классовые различия»

Фото: razned.ru

 Круглый стол «Классовые различия»

Круглый стол «Классовые различия»

Фото: razned.ru

 Круглый стол «Классовые различия»

Круглый стол «Классовые различия»

Фото: razned.ru

 Круглый стол «Классовые различия»

Круглый стол «Классовые различия»

Фото: razned.ru

 Круглый стол «Классовые различия»

Круглый стол «Классовые различия»

Фото: razned.ru

 Круглый стол «Классовые различия»

Круглый стол «Классовые различия»

Фото: razned.ru

 Круглый стол «Классовые различия»

Круглый стол «Классовые различия»

Фото: razned.ru

 Круглый стол «Классовые различия»

Круглый стол «Классовые различия»

Фото: razned.ru

 Круглый стол «Классовые различия»

Круглый стол «Классовые различия»

Фото: razned.ru

В завершении встречи Дмитрий Карпушин призвал к необходимости выработки общего знаменателя для критериев классовости, ведь классификация, по его мнению, схожа со «звёздностью» отелей. «А пока мы сами себе не доверяем в оценке классовости, чего же мы хотим от клиентов» - подытожил Дмитрий.

Встреча закончилась розыгрышем виртуальных очков интерактивного агентства «Кельник», которые достались Всеволоду Глазунову, руководителю маркетинговой лаборатории LEGENDA Intelligent Development.


Статья написана в рамках круглого стола "Классовые различия: чего хотят покупатели"

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментарии экспертов


Юлия Ружицкая

Директор по продажам «Главстрой-СПб»

Юлия Ружицкая

По-прежнему ли ключевым критерием выбора для покупателей является местоположение жилого комплекса и особенности локации (наличие парков, объектов социальной инфраструктуры) или на первый план выходят качественные показатели самого жилья? Какие?

Покупателю сегодня важно все. Нельзя сказать, что люди купят жилье рядом с парком, но пренебрегут хорошей транспортной доступностью. Или с хорошей транспортной доступностью, но без возможности отводить ребенка в детски сад или школу поблизости от дома. Тоже самое можно сказать и о качественных характеристиках жилья. Например, об эргономичных планировках. Покупатель не должен выбирать между хорошими планировочными решениями и наличием социальных объектов, близостью парков, магазинов и прочих объектов инфраструктуры современного мегаполиса. Все эти составляющие должны быть представлены в проекте. Тогда он будет успешным.

Комфортный эконом: как кризис влияет на характеристики жилья?

В наших проектах – никак. Мы по-прежнему выводим на рынок жилые комплексы, рассчитанные на семейных покупателей. Большую долю в которых занимают двух- и трехкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры и нечасто встречающиеся студии у нас довольно просторны. Так, площадь студий составляет 30 кв. метров, однокомнатных квартир – 40. Мы по-прежнему уделяем большое внимание комплексному благоустройству внутренней территории комплексов. В прошлом году даже провели международный конкурс на лучший проект территории между берегом реки Охта и жилым комплексом «Новая Охта». Будем использовать лучшие из представленных работ, когда до этого дойдет.

Must have премиального жилья сегодня и завтра

Престижная локация в центре города, оригинальный архитектурный проект, подземный паркинг, близость зеленых зон и объектов инфраструктуры, удобные планировки, предполагающие возможность перепланировки под нужды покупателя.

Взаимовлияние: как покупательские предпочтения влияют на границы классов жилья?

Нельзя говорить, что возросшие предпочтения покупателей жилья масс-маркет заставили застройщиков сделать его похожим на бизнес-класс. Качество масс-маркете, конечно, растет. И так было бы, если бы мы не совершенствовали жилье всех своих классов. Но мы в равной степени улучшаем проекты и бизнес-класса, и премиум. Поэтому границы классов остаются незыблемы. У нас, например, много покупателей, впервые купивших квартиры в наших проектах еще в начале нулевых, а то и в 90-х годах прошлого века. Сегодня они смотрят на наши новые проекты премиум класса, продают свои старые квартиры и покупают у нас новые. Причина в том, что качество проектов новых жилых комплексов выше, чем 10 и 20 лет назад.

Ожидания покупателей и предложения застройщиков. Правда ли, что клиент начал диктовать условия рынку?

Да, все верно. Хотела бы только уточнить: условия застройщикам диктует рынок.

Однако, не думаю, что это стоит расценивать как проблему. Я считаю, что это нормальное и единственно правильное направление развития рынка. В конце концов, фраза «покупатель всегда прав» возникла не случайно. Для девелоперов такой настрой покупателей жилья является, скорее, достоинством, чем недостатком. Именно благодаря стремлению покупателей жилья выбирать лучшее, у девелоперов есть возможность показать себя с лучшей стороны – конкурировать не ценой квадратного метра, а качеством проекта.

Если говорить о том, какие требования покупатели предъявляют к жилым комплексам, то сегодня они идут много дальше крохотной студии неподалеку от метро. Конечно, хорошая транспортная доступность, как и прежде осталась одним из главных критериев при выборе жилого комплекса. Но вместе с тем, ее неотъемлемыми составляющими являются развитая социально-бытовая инфраструктура проекта и сбалансированная квартирография.

Несмотря на снижающуюся покупательскую способность петербуржцев, мы не считаем возможным выводить на рынок дома с подавляющим большинством маленьких однокомнатных квартир и студий. Разумеется, у нас есть и «единички», а в новом проекте «Цветной город» даже и столь редкие для «Группы ЛСР» студии. Но это довольно просторные для своего формата квартиры. Так, площадь студий составляет 30 кв. метров, однокомнатных квартир – 40. И в общем объеме квартир их доля 60-65%. Больше нельзя.

Замечено, что если на студии и «единички» приходится более 70% квартир, возникает опасность формирования весьма специфической неблагоприятной среды. Крохотные квартиры сегодня, как правило, приобретают для последующей сдачи в аренду. Благодаря относительно невысоким ценам, такое предложение находит спрос, в основном, у приезжих, а также маргинальных представителей социума.

Избежать этого поможет сбалансированная квартирография, в которой кроме студий и однокомнатных квартир присутствуют также двух-, трех- и пусть в очень ограниченном количестве даже четырехкомнатные квартиры. Именно многокомнатные квартиры привлекут в ваш комплекс семейных покупателей. Практика показывает, что жители с детьми или планирующие детей, в массе своей отличаются добропорядочностью, негативным и даже нетерпимым отношением к асоциальным и криминальным проявлениям соседей.

Покупателей жилья не только хотят жить в комфортной, доброжелательной среде, но также поддерживать привычный здоровый образ жизни, сформировавшуюся культуру и уровень потребления. Чтобы удовлетворять эти требования, застройщик должен озаботится приглашением операторов сетевых фитнесс-центров, крупных сетевых ретейлеров, бутиков, рестораторов.

При этом важно создать хорошие условия для тех, кто откроет в жилом комплексе магазин или ресторан, поскольку многие из них особо щепетильны в выборе места. Им важно понимать, как будет выглядеть витрина магазина или кафе. Поэтому, особое внимание следует уделить встроенным помещениям еще на стадии проектирования. В проект нужно закладывать высокие потолки на первых этажах, большие окна для витрин и т.д.

Создав хорошие условия для арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости, рано почивать на лаврах. Весьма вероятно, застройщику придется самостоятельно контролировать заполнение нежилых помещений. Мы, в частности собираемся отказаться от практики продажи всех нежилых помещений, которые только есть в возводимых нами домах. Предполагаю, что продаваться будет лишь часть из них. Другую часть мы оставим за собой для того, чтобы самостоятельно сдавать помещения в аренду для минимизации возможного дисбаланса. Например, если мы увидим, что не хватает магазинов одежды, то предложим открыть такой магазин на принадлежащих нам площадях. Возможно, даже по меньшей, чем средняя, в этом месте арендной ставке. Это также может быть ресторан или аптека – любое предприятие торговли, общепита или услуг, дефицит которых очевиден.


Надежда Калашникова

Директор по развитию Компании Л1

Надежда Калашникова

Ключевым критерием выбора жилья для российских покупателей по сию пору, к сожалению, является его цена. Посмотрите на новостройки у КАДа. Неудобно, далеко, неэргономично. Но дешево. Не выгодно, а именно дешево. Конечно, хлебнув всех «прелестей» такой жизни, и поняв, что, когда в доме сдается и продается больше половины квартир, жилье нельзя выгодно ни сдать, ни продать, люди меньше вкладываются в Закадье, и в этом случае начинают учитываться такие критерии, как хорошая локация и развитая инфраструктура. Вот именно в такой последовательности. Квартирография, планировки, разумеется, тоже учитываются, но сейчас, как правило, в любом комплексе есть примерно одинаковый набор квартир и планировок, всегда есть из чего выбрать. А вот расположение дома, равно как и детский садик во дворе, - это почти константы.

Мы за два года кризиса ввели в эксплуатацию 30 домов, что много больше чем в «междукризисье». Разумеется, не благодаря и даже не вопреки, как хотелось бы, кризису. Просто все наши объекты накануне последнего кризиса уже находились в достаточно высокой степени готовности и поменять там что-то в характеристиках жилья уже технически было невозможно. Сейчас из сегмента комфортный эконом у нас осталось только два объекта «Лондон Парк» на пр. Просвещения и «Маршал» на пр. Блюхера. Они тоже почти готовы, «Лондон Парк» будет введен в начале, а «Маршал» - во втором квартале следующего года.

Расположение, близкое к центру, малое количество квартир, высокие потолки, свободные планировки, виды, наличие петнхаусов/террас, подземный паркинг с лифтом, красивые входные группы, охраняемый закрытый периметр, наличие внутренней инфраструктуры (детские зоны, зеленые зоны отдыха, конференц-зона и т.п.), качество материалов и, в целом, грамотные, эстетически выверенные архитектурные решения и современные технологии. Как видите, много обязательного. И наверняка это список не полный и будет дополняться еще.

То, что раньше считалось экономом, теперь и не знаешь как назвать. Конечно, границы сдвинулись. Такого сегмента, как комфорт, раньше вообще не было. Вы вот употребляете такое понятие как «комфортный эконом». Это говорит о том, что четких критериев для сегментации жилья у нас по- прежнему не существует, это во многом маркетинг, чем сущностные характеристики, «комфорт по цене эконома» и тому подобное. Хотя все примерно понимают, что в доме комфорт класса хорошо бы посадить консъержа, например.

Это должно быть так. Спрос определяет предложение, а не наоборот. Сейчас рынок становится все более клиентоориентированным, это правда. И это хорошо. Главное, научиться этот спрос грамотно отслеживать и предлагать покупателям то, что они могут и хотят. Так, 15 лет назад мы первыми вывели на рынок квартиры студии под лозунгом «квартира по цене комнаты», и не прошло и года, как такие квартиры появились в портфеле практически у всех застройщиков. Потому что на тот момент это было самым востребованным. Сейчас ситуация поменялась. Однушки и студи по-прежнему пользуются спросом, но уже не таким высоким, больше стали покупать двушки и трешки. В бизнес классе, например, обозначилась четкая тенденция – интерес к многокомнатным квартирам, чтобы было от пяти комнат и больше.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Эксперты компании

Круглый стол «Классовые различия»: вчера, сегодня, завтра. Эксперты и девелоперы дают оценку и делятся мнениями

79 комментариев на сайте

Круглый стол «Классовые различия»: вчера, сегодня, завтра. Эксперты и девелоперы дают оценку и делятся мнениями

20 комментариев на сайте

Круглый стол «Классовые различия»: вчера, сегодня, завтра. Эксперты и девелоперы дают оценку и делятся мнениями

25 комментариев на сайте

Круглый стол «Классовые различия»: вчера, сегодня, завтра. Эксперты и девелоперы дают оценку и делятся мнениями

78 комментариев на сайте

Круглый стол «Классовые различия»: вчера, сегодня, завтра. Эксперты и девелоперы дают оценку и делятся мнениями

13 комментариев на сайте

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18