Личный
кабинет

USD 64.49 (-0.14)

EUR 71.96 (-0.28)

Курс ЦБ на 21 Мая

21 Мая

08:44


Современные технологии строительных материалов. Интервью с Генеральным директором ООО "Полипласт Северо-Запад" Емельяновым Алексеем Валерьевичем

Лайфхак от эксперта: Ценность риэлторской услуги.
В гостях Василий Погораздов.

Строить по-новому: меньше, хуже, дороже

Статья. 13.03.2019 Версия для печати
Картинка к статье: Строить по-новому: меньше, хуже, дороже

Новые правила работы застройщиков расчистят рынок для крупных компаний, сократят объемы строительства, масштабы проектов и площадь квартир.

В ближайшие два-три года переход работы застройщиков на эскроу-счета обрушит доходность их проектов более чем вдвое. Падение рентабельности будет зависеть от масштаба проекта, а также его класса. Так, по расчетам Knight Frank St Petersburg, из-за небольшой разницы между себестоимостью и ценой продажи квартир, а также прекращения финансирования проекта дольщиками, доходность проектов жилья класса масс-маркет может сократиться в 2,5 раза. Несколько меньше, но тоже существенно – в 2 раза – упадет доходность проектов бизнес-класса. Премиум-класс станет приносить меньше в 1,5 раза. Наименьшая его восприимчивость к изменениям рынка обусловлена более поздней, чем в других классах реализацией квартир. Продаются они обычно ближе к завершению строительства дома и стоят дороже.

Попавшие на эскроу

Впрочем, худо станет не всем. Точнее, говоря, не всем не сразу. Понимая сложность ситуации, Минстрой предлагает освободить от перехода на эскроу-счета проекты застройщиков с 30% готовностью, а также с 10% площадей, проданных по ДДУ.

«Многие игроки ожидают, что законодатель будет смягчать обозначенные правила, - отмечает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. – В частности, предлагать поэтапный переход на эскроу-счета, ведь все участники рынка заинтересованы в том, чтобы замороженные стройки больше не появлялись. Условие в 30% готовности проекта для освобождения его от перехода на новые правила выглядит справедливым. Если дом готов на 30% и в нем продано от 10% до 30% квартир по ДДУ, то темп продаж можно назвать высоким, что подтверждает востребованность продукта на рынке».

Сложнее придется застройщикам, чьи проекты не будут соответствовать предложенным Минстроем критериям.

«Такие проекты неизбежно «попадут» на эскроу-счета, - говорит директор по маркетингу ЖК «Новоселье: Городские кварталы» Алексей Муравьев. – Взяв деньги на строительство у банка, застройщикам придется повышать стоимость жилья для обслуживания кредита. Но повышение цены квадрата приведет к снижению спроса. Тогда застройщику, хочет он или нет, придется снижать цену. Иначе он лишится всего. Вот отсюда и меньшая доходность. Скорее всего, вообще никакой доходности. В комплексах, которые уже строятся и продаются по старым правилам, доходность будет запланированной. Для их завершения не нужно будет повышать цены, так как стройка ведется на деньги дольщиков».

Возможно, понимая, что в новых условиях повышение цены квадратных метров – выход, сильно напоминающий лечение головной боли гильотиной, застройщики увеличивают цены уже сегодня. Наличие собственных средств позволит девелоперам занимать у банков меньше и получить более привлекательные условия кредитования. В Knight Frank St Petersburg подсчитали, что начавшийся еще в прошлом году рост цен на жилье в Северной столице в среднем составил 5,5%. Более всего квартиры подорожали в проектах класса масс-маркет. В обжитых районах города цены увеличились на 10%, а в пригородах – на 13%. И это не предел. Аналитики ГК «Абсолют Строй Сервис» прогнозируют, что из-за меняющихся законодательных норм и перехода на эскроу-счета рост цен на новостройки только до конца 2019 года может составить 15-20%.

Меньше и дом, и квартира в нем

Успеют ли застройщики подстелить соломку, покажет время. В любом случае, новые правила повлияют на объемы строительства и, возможно, качество жилья – жилые комплексы станут меньше. Однако радоваться исчезновению человейников рано. Скорее всего, они, сократившись в размерах, останутся. Только с меньшими по площади и более дорогими квартирами.

«В среднесрочной перспективе эскроу-счета приведут к уменьшению предложения строящегося жилья, - говорит Алексей Муравьев. – Застройщики будут выводить небольшие объекты, чтобы быстрее построить, ввести в эксплуатацию и получить свои деньги. Поэтому новые проекты будут представлены небольшими домами или очередями. Площадь квартир снова будет стремиться к уменьшению. Запретят строить студии – будут маленькие однушки».

По мнению генерального директора Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, вводимые в июле изменения приближают процесс создания жилого дома к схеме работы с продажей уже готового жилья. Что, наверное, неплохо. Если не считать, что такой продукт будет стоить дороже. По мнению Елизаветы Конвей, стоимость квадратного метра может вырасти на 40%. Квартиры, из-за высокой цены будут пользоваться меньшим спросом. Тот, кто раньше был согласен переехать в жилой комплекс из плотно придвинутых друг к другу двадцатиэтажек, перестанет об этом мечтать. Упавший спрос сократит продажи.

За ворота всей компанией

Сокращение продаж приведет к падению доходности, компенсировать которую придется оптимизацией затрат. В том числе и на персонал.

«Сокращение персонала не является панацеей, - уверен Алексей Муравьев. – В любом случае, оптимизация персонала должна быть не превентивной мерой, а реакцией на падающий спрос и его последствия – сокращение количества или масштабности проектов. В противном случае есть риск своими руками сделать компанию неконкурентоспособной».

Сокращение персонала действительно не поможет продавать больше. Но и оставлять в штате незадействованных в рабочих процессах сотрудников никто не станет. Тем более, если покидать рынок придется всей компании. И подобный сценарий более чем реален. Новые правила могут стать катастрофой для многих средних и мелких девелоперских компаний. Уже сейчас появляются прогнозы, по которым до конца года с российского рынка может уйти до 30% небольших застройщиков.

Аналитики ГК «Абсолют Строй Сервис» отмечают, что в Петербурге в особо уязвимом положении окажутся компании, работающие за КАД.

«В ближайшие два-три года мы будем наблюдать банкротства не сумевших привлечь проектное финансирование застройщиков, - говорит генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков. – Получить деньги для проекта не просто. Банки рассматривают объекты с рентабельностью не менее 30%, что мало достижимо для объектов, строящихся за КАД. За последние годы рентабельность многих девелоперов снизилась с 20 до 10%. А некоторые компании, особенно те, которые строят за пределами КАД, работают в диапазоне 3-5%. И если банк посчитает, что проект не отвечает нормативам, то кредит не выдаст. Без кредита проект даже с действующим разрешением на строительство можно просто положить на полку».

Исход с рынка значительной части небольших и средних компаний лишит оставшихся стимулов работать лучше. Конкуренция упадет, что не сможет не отразиться на качестве возводимого жилья.

Надежда на дешевую землю…

Еще одной из компенсационных мер может стать сокращение трат на покупку земли. По подсчетам Knight Frank St Petersburg, для того, чтобы сохранить сопоставимую доходность при работе по новым правилам, застройщикам придется покупать участки в 2-3 раза дешевле.

«В Петербурге мы уже отмечаем снижение объема сделок с землей под строительство жилья, - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. – Так, в 2018 году этот показатель сократился почти на треть по сравнению с 2017 и составил более $530 млн. Девелоперы гораздо менее активно рассматривают участки для строительства. На рынке уже нет былого ажиотажа, когда все стремились побыстрее купить землю и протолкнуть проект по старым правилам».

Надеяться на приобретение земли по более низким, чем сегодня ценам можно, но быстро они не опустятся.

«Снизить себестоимость проекта за счет более низких цен на пятна под застройку вполне реально, - размышляет Алексей Муравьев. – Однако земля не подешевеет сразу. Поэтому в более выигрышной ситуации окажутся компании с большим земельным банком. Они смогут строить, пока продавцы ждут, и адаптируются к необходимости продавать землю дешевле. Кроме того, в себестоимости, помимо земли, есть еще платы за присоединение к сетям, отчисления за социальные объекты или строительство своими силами детских садов, школ и поликлиник».

… и ипотеку

Слабую надежду на поддержание спроса застройщики связывают с удешевлением ипотеки.

«В этом году на рынке произойдет глобальная перестройка финансовой модели работы, - говорит руководитель отдела маркетинга компании «Аквилон Инвест» Яна Булмистре. – Она не может не повлиять на стоимость жилья и некоторое сокращения предложения. Снижение реальных доходов населения, рост цен на недвижимость и вообще на повседневно необходимые товары плюс вымывание части отложенного спроса в конце 2018 года – все это скажется на сделках. Позитивным моментом может стать снижение ипотечных ставок. Однако пока объективных предпосылок для этого нет. Если не считать заявления президента страны о необходимости сделать ипотеку доступной для половины российских семей».

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Застройщики, упомянутые в статье

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18