Личный
кабинет

USD 0 (-76.82)

EUR 89.66

Курс ЦБ на 27 сентября

27 сентября

15:27

«Серый пояс» заиграет новыми красками

Статья. 25.05.2018 Версия для печати

В последние годы власти Санкт-Петербурга все более настойчиво говорят о необходимости редевелопмента старых городских промзон. Чиновники считают, что обновление территорий «серого пояса» является одной из наиболее острых урбанистических задач Северной столицы.

Девелоперы жилья согласны с этой позицией и видят в подобных проектах большой инвестиционный потенциал. Ранее данные процессы развивались не слишком быстро, но за последний год в городе на Неве было анонсировано сразу несколько крупных КУРТов и проектов реновации индустриальных земель в историческом центре. Подробнее эту тему обсудят эксперты рынка жилой недвижимости на форуме Urban Space 5 июля.

Между прошлым и будущим

На данный момент у города существует три источника для урбанистической реформации. Это площадки в уже сложившейся городской среде, освоение новых земель и редевелопмент старых. Старт любого проекта для застройщика начинается с внутренней дилеммы: демонтировать или сохранить? На пути у инвесторов встают многочисленные препятствия, а градостроительные ограничения и требования по охране исторических объектов могут кардинально поменяться в ходе реализации всего одного проекта.

Анатолий Бусыгин, генеральный директор компании «Петровский Альянс», входящей в ГК «Кортрос» , уверен, что у «серого пояса» Санкт-Петербурга есть ярко выраженные преимущества перед неосвоенными городскими территориями: развитая улично-дорожная сеть, а также инженерные сети на площадках.

- Имея такой бэкграунд, девелоперам гораздо легче осваивать эти территории. Близость к центру города определят статусность жилья, которое возводится в «сером поясе». Однако оно не должно превращаться в каменные джунгли. Необходим вдумчивый подход для создания комфортной среды, гармонично сочетающей жилые зоны, зелень и общественные пространства. К примеру, на участках, где сегодня завершается возведение нашего ЖК, долгое время располагался судоремонтный завод «Экострой». После всех необходимых экологических изысканий мы провели рекультивацию территории. В итоге более 50% территории проекта займёт зелёная зона с ландшафтным дизайном, - отметил эксперт.

В городе существует ряд проблем, которые тормозят процесс редевелопмента. Среди них сложность вывода наиболее крупных предприятий, которые часто якорем удерживают от редевелопмента и территории вокруг себя, недоработанность правил развития «серого пояса», недостаточное участие города в процессе, а также консолидация собственности, поскольку участки, здания и даже части зданий в этой локации часто принадлежат разным физическим и юридическим лицам. Важную роль играет и несбалансированность рыночного потенциала разных функций. Так, с точки зрения окупаемости, сейчас на рынке недвижимости девелоперам, безусловно, интереснее строить жильё, чем коммерческие объекты, и это приводит к дисбалансу развития бывших территорий «серого пояса».

По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, то, что происходит, говорит об отсутствии внятно артикулированной и жёстко соблюдаемой позиции города; сейчас процесс редевелопмента отдан на откуп частным собственникам земли и девелоперам.

- Естественно, цель любого девелопера - максимизировать прибыль путём увеличения выхода продаваемой площади, поэтому процесс редевелопмента носит характер лоскутного одеяла. Однако в последние два года администрация делает шаги в сторону изменения этой политики, хоть и весьма осторожные, ведь становится понятно, что этот стихийный редевелопмент несёт в долгосрочной перспективе угрозы устойчивому развитию города. Например, был проведён архитектурный конкурс «Серый пояс». Преобразование», по итогам которого будут намечены уже следующие шаги. В настоящее время в Санкт-Петербурге в продаже находится около 80 проектов редевелопмента территорий с совокупной жилой площадью около 2,9 млн кв. м. Резервы для уплотнительной застройки в городе практически исчерпаны, поэтому так или иначе основным ресурсом строительства жилья в городской черте остаётся именно редевелопмент, - анализирует Пашков.

С другой стороны, в процессе редевелопмента территорий «серого пояса» нельзя забывать и о таких рыночных силах, как субъекты малого бизнеса, производственные и сервисные компании, креативные индустрии и прочие. Они также вносят вклад в городскую экономику и преобразование городской среды, но в силу своего масштаба, как правило, не очень богаты.

На низком старте

В Санкт-Петербурге проекты редевелопмента активно реализуются с 2010 года. Лидерами в этом направлении являются Калининский, Невский и Московский районы, где на месте бывших заводских земель построено жильё различной ценовой категории и апартаменты. Перспективные локации для развития таких проектов - участки на Выборгской набережной, крупные промзоны в Московском и Приморском районах, Петровский остров. Возможно, ускорение процесса реновации «серого пояса» не помешало бы, но для начала и городу, и бизнесу нужно определиться с концепцией развития данных территорий и прийти к общему пониманию в данном вопросе.

По словам Юлии Ружицкой, директора по продажам «Главстрой-СПб», курс на сбалансированное развитие территорий - это основной будущий тренд при реализации проектов редевелопмента.

- Точечная застройка таких участков только жилыми кварталами - наименее подходящее решение. Нашему городу необходимы общественно-деловые пространства, благоустроенные набережные и пешеходные зоны, дополнительное озеленение. На мой взгляд, будущее за проектами редевелопмента в формате микс, в которых за счет сбалансированного сочетания нескольких функций (жильё, бизнес, коммерция, общественные пространства) достигается максимальная комфортность и исключается полицентричность территории. Мы все слишком устали от ситуации, когда люди из спальных районов утром едут на работу, а вечером возвращаются и создают постоянные пробки, - подчеркнула Ружицкая.

Точечный редевелопмент территорий, а тем более комплексный - это непростой, долгосрочный и финансово затратный формат ведения бизнеса. Сейчас заниматься такими проектами в городе могут лишь крупные компании. Однако даже тяжеловесы рынка способны успешно развиваться в данном направлении исключительно при условии поддержки со стороны государства. Реновация земель предполагает реализацию комплекса мероприятий, от которых зависит себестоимость строительства, а значит, экономика проекта в целом. Особенностью подобного девелопмента также является кардинально различная себестоимость строительства в зависимости от конкретной площадки. Сделать всё это на адекватных по цене условиях без господдержки почти невозможно. В 2018 году город вновь пообещал усилить поддержку для бизнеса на этом направлении. То, как эти обещания будут реализованы на практике, мы увидим уже совсем скоро.


Статья входит в спецпроект "Разумная Недвижимость и Премия Urban Awards"

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Застройщики, упомянутые в статье

Эксперты компании

Юлия Ружицкая: «Я бы не стала ждать резкого снижения цен»

29 комментариев на сайте

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18