Личный
кабинет

USD 76.82

EUR 0 (-89.66)

Курс ЦБ на 28 сентября

28 сентября

00:09

Риски покупателей при покупке новостройки

Статья. 25.03.2018 Версия для печати
Картинка к статье: Риски покупателей при покупке новостройки

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель всегда рискует. Причём риски есть не только на стадии котлована, но и на этапе полной готовности дома. Эксперты рынка недвижимости Санкт-Петербурга рассказывают о подводных камнях первичного рынка и дают советы, на каком этапе лучше покупать новостройку.

Внимание на сроки

Покупка новостройки, как правило, регулируется 214-ФЗ. Этот закон призван избавить дольщиков от главных рисков. Правда, на практике оказывается всё не так просто. Именно поэтому и была затеяна реформа долевого строительства.

- Основные риски при покупке на котловане известны - это двойные продажи и риск, что дом не достроят или поздно сдадут. От двойных продаж частично страхует договор долевого участия (ДДУ), с помощью регистрации которого в Росреестре за дольщиком закрепляется право на конкретную недвижимость. Что касается сроков, то 214-ФЗ устанавливает их два: срок постройки дома и срок передачи ключей. На последний нужно обратить самое пристальное внимание: если строительная компания его нарушает, она обязана платить штрафные санкции в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Это пункт также указан в ДДУ, - комментирует исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева.

По её словам, сейчас застройщики отчисляют денежные средства в страховой фонд, который, по идее, должен в случае необходимости покрывать данные расходы. Но практика, к сожалению, показывает, что дольщикам эти страховые взносы особенно не помогли.

О потенциальном срыве сроков строительства говорит и генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер:

- Главным риском при покупке квартиры на стадии котлована является то, будет ли стройка завершена в срок. Известность и надёжность застройщика не является гарантией. Кроме того, к рискам можно отнести изменения в самой стройке. Одно дело - красивая картинка дома в рекламных буклетах, а другое - то, что будет в реальности.

Учредитель и президент группы компаний «Экотон», председатель правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, вице-президент Российской Гильдии риэлторов Екатерина Романенко согласна с коллегами:

- Главный риск при покупке квартиры в новостройке - если компания-застройщик не справится со своими обязательствами и сдвинет сроки сдачи дома, или же затянет его очень надолго. Небольшое оттягивание сроков сдачи дома - это, конечно, неприятно, но не страшно - дом всё равно сдадут, жильцы въедут. А вот капитальное затягивание сроков - дольше полутора лет (есть дома, которые и по 10 лет не могут пройти сдачу) - это уже серьёзно и грозит тем, что покупатели так и не дождутся своего жилья.

Готовность по документам

Понятно, что при покупке на нулевом цикле рисков больше. А с чем же может столкнуться покупатель готовой квартиры?

- У нового правообладателя могут быть вопросы относительно того, полностью ли выплачена стоимость квартиры. Нужно обязательно взять справку о том, что никаких задолженностей у бывшего владельца нет. Если дом уже введён в эксплуатацию, то следует также запросить информацию о расходах в ТСЖ, убедиться, что оплачивались коммунальные услуги. При наличии долгов нужно получить справку о том, что это долги старого владельца, - рассказывает Юлия Роженцева.

Бывает и так, что новостройка сдана, но ещё не переданы ключи, либо дом подключён к коммуникациям частично. Или так, что документация объекта не соответствует проектной декларации и поэтому дом не ставят на учёт, он не проходит сдачу. В общем, нужно не просто посмотреть, что дом готовый, но и разобраться в документации.

Главный управляющий департамента новостроек ООО «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Сергей Беляков также считает, что покупатель готовой новостройки должен тщательно проверить документы по дому - насколько он готов с юридической точки зрения.

- В данном случае покупатель несёт риски в зависимости от формы договора. Если это договор купли-продажи, риски такие же, как на вторичном рынке, если ДДУ с застройщиком - риски минимальны, но это самый дорогой вариант для покупателя, - отмечает эксперт.

- Если при покупке квартиры в стройке среди рисков мы отмечаем в основном несоблюдение сроков, то при покупке готовой квартиры можно добавить качество отделки, если с таковой продавалось жильё. Опять же, нужно учесть работу управляющей компании и как она отразится на платежах. Немаловажный фактор - лифтовое оборудование и его функционирование, а также территория, которая должна быть обязательно облагорожена застройщиком, - говорит руководитель группы продаж новостроек ООО «ЮРИНФО Недвижимость» Сергей Исаков.

Советы покупателям

Итак, на каком же этапе сегодня лучше покупать новостройку? Во многом это зависит от цели, которую преследует покупатель.

- Если человек хочет получить хорошую прибыль, то необходимо вкладываться на самых ранних этапах строительства или на старте продаж. Это тот момент, когда надо приходить с живыми деньгами и покупать. Когда нет ещё аккредитации банков и не особенно прописаны условия по рассрочке. Безусловно, когда появится аккредитация, можно приобрести квартиру и в ипотеку, - комментирует Сергей Исаков.

Если же говорить о покупателях, которые приобретают недвижимость для собственного проживания и хотят въехать в квартиру практически сразу, то эксперт советует подождать три месяца до момента получения ключей и сэкономить при этом от 300 до 500 тысяч рублей. Это связано с тем, что при переуступке люди пытаются демпинговать, так как не хотят оформлять в собственность и терять этот процент. Они пытаются продать недвижимость быстрее, ориентируясь на предложения конкурентов.

- Всё очень индивидуально. На ранней стадии строительства дома цены существенно ниже, а выбор шире. Но при этом необходимо несколько лет ждать. Плюс к этому сохраняются те риски, о которых мы говорили выше, - отмечает Александр Гиновкер.

А Сергей Беляков даёт такую рекомендацию: если вы покупаете квартиру в районах массовой застройки, берите по переуступке в почти готовых домах. В этом случае переплата минимальная, готовность высокая. Если покупаете в городе квартиру комфорт-класса и выше, то покупайте на котловане. Удачной покупки!


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18