Личный
кабинет

USD 62.55 (-0.67)

EUR 69.86 (-0.57)

Курс ЦБ на 14 Декабря

14 Декабря

09:02

В стремлении к качеству, а не к размеру проектов…

Статья. 1.04.2019 Версия для печати
Картинка к статье: В стремлении к качеству, а не к размеру проектов…

Алексей Балыкин

генеральный директор и соучредитель VEREN GROUP

О необходимости стандартизации объектов недвижимости, правильном бизнес-классе на примере конкретных проектов и грядущих изменениях на рынке порталу «Разумная Недвижимость» рассказал генеральный директор и соучредитель VEREN GROUP Алексей Балыкин.

В 2016 году VEREN GROUP заявила о себе выводом на рынок проекта бизнес-класса «VEREN PLACE советская» в центре Петербурга. На каком этапе сейчас строительство жилого комплекса?

Мы получили разрешение Госстройнадзора Петербурга на ввод дома в эксплуатацию. В мае текущего года приступим к благоустройству городского сквера, расположенного поблизости. Дизайн благоустройства будет выполнен по авторскому проекту с учетом последних тенденций паркового дизайна.

Ваш проект стартовал на фоне высокой конкуренции, когда ряд застройщиков презентовал интересные ЖК бизнес-класса в вашей локации. У компании были опасения по этому поводу?

Конечно, были. Мы прекрасно понимали, что жилые комплексы, например, такие как «Дипломат», «Монополист», «Щедрин», «Смольный проспект», «Дом на Кирочной», «Дом у Ратуши» составят нам конкуренцию, тем более реализуют их местные именитые застройщики. Кроме того, анализируя данные Росреестра по вышеперечисленным проектам, мы видели, что в части из них на момент ввода в эксплуатацию оставалось нераспроданными 40-50% квартир, что вызывало определенные опасения.

Тем не менее, на данный момент в VEREN PLACE советская осталось всего 5 квартир из 80, т.е. менее 10% жилья.

Какова средняя цена предложения в проекте?

Сейчас она составляет порядка 190 тыс. рублей за квадратный метр. А начинали мы со 125-130 рублей за «квадрат».

Кто основной покупатель квартир в «VEREN PLACE советская»?

В основном – петербуржцы со стабильным доходом, финансово состоявшиеся люди, для которых это не первое приобретение недвижимости. Примерно десятую часть составляют региональные покупатели, 80% из которых – москвичи, большинство – сотрудники «Газпрома». Инвесторов в проекте практически нет. Большая часть покупателей приобретает жилье именно для жизни. За всё время реализации проекта был лишь один договор переуступки.

Порядка 70% сделок заключаются с привлечением ипотечного кредита. Многие наши покупатели – собственники бизнесов, которым при нынешних условиях по ипотеке и приемлемых процентных ставках проще взять кредит, чем выводить средства из оборота.

Первый проект в портфеле девелопера, как правило, является его визитной карточкой. Вы позиционируете так VEREN PLACE советская?

VEREN PLACE советская – это дом правильного бизнеса-класса, верхняя планка сегмента. Таким мы его задумали и таким реализовали. Хотя отмечу, что по потребительским характеристикам наш комплекс ничем не уступает многим проектам так называемого премиум сегмента.

Вообще сейчас на рынке недвижимости, к сожалению, абсолютно отсутствует стандартизация продукта. И это большая проблема, так как девелоперы в конкурентной гонке трактуют проект на своё усмотрение. Класс объекта стал просто маркетинговым ходом для увеличения продаж. В итоге дом в периферийном районе Петербурга с бюджетными лифтами, 10 квартирами на этаже, но с панорамными окнами позиционируется как бизнес-класс.

Мы придерживаемся максимально честных принципов строительства. Покупатели всегда должны понимать, за что платят. Наша компания разработала собственную линейку классификации продуктов, основанную по принципу индустрии гостеприимства: PLACE (бизнес-класс), NEXT (комфорт-класс) и VILLAGE (малоэтажный бизнес-класс). В каждом классе определен ряд критериев, по которым покупатель может оценить проект.

По каким критериям можно определить проект бизнес-класса?

Прежде всего – локация, обычно это центральная часть города. Ещё один критерий – не более 5 квартир на этаже. В проектах бизнес-класса всегда присутствует панорамное остекление. Следующий важный критерий – марка лифтов, как минимум – Schindler.

Есть определённые требования и к архитектуре. Так, наша компания работает только с именитыми архитектурными бюро. Также к основным параметрам бизнес-класса мы относим уровень фасадных материалов и отделки мест общественного пользования, наличие системы учёта показаний счётчиков – они должны передаваться в управляющую компанию дистанционно. Ну и, конечно, качественно проработанное благоустройство.

Ваша компания воплощает ещё один проект бизнес-класса – малоэтажный ЖК «VEREN VILLAGE стрельна». Какова его концепция?

Городская среда Петербурга (не беру центр) представлена высокоплотной, давящей застройкой с относительно безликой архитектурой, хаотичным парковочным пространством, отсутствием вменяемого благоустройства – к сожалению, эти атрибуты городской жизни во многих микрорайонах стали неотъемлемыми. Нам кажется, что человек, который достиг в жизни определенных успехов, хочет вырваться из этого, получить новый уровень жизни, хочет жить иначе.

Проектируя «VEREN VILLAGE стрельна», мы создали уникальный проект, позволяющий будущим собственникам квартир жить в городе, делать карьеру и при этом пользоваться всеми преимуществами загородной жизни – наполненной инфраструктурой, свежим морским воздухом, умиротворяющей природой, благоустроенной набережной возле водоема. Слоган проекта – «Живи иначе».

Что представляет собой «VEREN VILLAGE стрельна»?

Выводя жилой комплекс на рынок, прежде всего, мы отталкивались от особенностей локации (ограничения по высотности – не более 10 м), престижного исторически значимого окружения, близости к Константиновскому дворцу и Финскому заливу (расположен всего в 20 минутах прогулочным шагом от комплекса). Поэтому, мы приняли решение строить здесь именно малоэтажный проект бизнес-класса.

Дома в нашем проекте трехэтажные. Оригинальная авторская архитектура разработана именитым столичным бюро «Остоженка».

Дома оборудованы комфортабельными лифтами и возводятся исходя из основных критериев бизнес-класса: панорамное остекление с комбинированным дерево-алюминиевым профилем, кирпич ручной формовки, не более 5 квартир на этаже, террасы на первых этажах и многое другое.

Кроме того, проектом предусмотрен физкультурно-оздоровительный комплекс, в котором запроектированы бассейн (3 дорожки по 25 м), фитнес-клуб, кабинеты красоты и здоровья, медицинский центр, baby-клуб. На крыше ФОКа расположится площадка для занятий футболом или баскетболом, а также для игры в хоккей или катаний на коньках в зимний период.

Какие планировочные решения присутствуют в проекте?

Несомненно, в VEREN VILLAGE стрельна предусмотрены высокие стандарты современного жилья: евро-планировки с просторными кухнями-гостиными, мастер-спальнями, гардеробными и лоджиями. Но, кроме того, мы разработали особые решения жилого пространства: возможность объединения двух этажей по вертикали и создания двухуровневой квартиры с выходом в приватный двор, на первых этажах предусмотрена организация саун, на третьих этажах каминов. Также есть квартиры с мансардными окнами и скатными крышами, панорамным остеклением и террасами. Из части квартир в комплексе открывается вид на благоустроенную набережную и озеро.

Какова целевая аудитория «VEREN VILLAGE стрельна»?

Клиенты, которые уже удовлетворили базовые жизненные потребности и стали более требовательными к себе и к тому, что их окружает, так скажем ценители. Мы определили две ярко выраженные группы покупателей. Первая – молодые люди с новой философией жизни, которые хорошо зарабатывают и ценят комфорт. Специфика профессии позволяет им работать дистанционно, поэтому они очень часто выбирают жизнь за городом. Несмотря на хорошие заработки, эти люди умеют считать деньги. Поэтому предпочитают не домовладение в коттеджном поселке, а квартиру в малоэтажном комплексе. Этот формат позволяет не переплачивать за содержание дома с участком и подразумевает инфраструктуру, отсутствие которой является слабым звеном почти всех коттеджных поселков.

Вторая группа покупателей – семейные пары, у которых есть взрослые дети и маленькие внуки (для них особенно важна хорошая экология, близость к паркам и водоёмам). Наш проект идеально подходит семьям с детьми и всем любителям здорового образа жизни. Мы рассчитываем, что покупателями квартир станут не только петербуржцы, но и москвичи – им такой формат жилья знаком и понятен.

Рассматривает ли компания в будущем строительство жилья с отделкой?

Финишную отделку, да еще и с мебелью, мы, наверное, никогда не будем делать. И, как правило, в бизнес-классе это не требуется. Качественная отделка для сегмента комфорт-класса увеличивает стоимость жилья в среднем на 13-15 тыс. рублей за квадратный метр. Доплачивать такую сумму при цене квартиры в 100 тыс. рублей за кв. метр без отделки в Петербурге никто не будет. Многие застройщики уменьшают расходы до 5-6 тыс. за счёт снижения качества материалов. К такой сделке с совестью мы не готовы.

Максимум, на что мы решились, и только в проекте «VEREN NEXT октябрьская» – это на предчистовую отделку за 5 тыс. рублей за «квадрат». Отделка включает в себя штукатурку стен, разводку электрики, стяжку полов. Покупателю останется только сделать косметический ремонт по своему вкусу.

Каков принцип формирования портфеля проектов?

В Санкт-Петербурге мы рассматриваем участки только в границах КАД. В жилые комплексы за КАДом мы не верим, считаем, что это очень рискованно в текущей ситуации.

При цене квадратного метра в Ленинградской области в районе от 60 до 70 тыс. рублей, при существующих обременениях (участие в создании социальной инфраструктуры, администрирование 214-ФЗ, отчисления в компенсационный фонд, тарифы монополистов и др.) бизнеса в таких проектах просто нет, я вообще не понимаю, как их реализовывают. Поэтому повторюсь, в Санкт-Петербурге смотрим проекты только в границах КАД.

С момента основания компании в Петербурге мы сформировали портфель проектов, который включает в себя участок на 10-й Советской улице, где сейчас завершается строительство клубного дома «VEREN PLACE советская», в 2017 году приобрели площадку на Октябрьской набережной (комплекс выведен на рынок в 2018 году под брендом «VEREN NEXT октябрьская») и в Стрельне (проект стартовал в декабре 2018 под брендом «VEREN VILLAGE стрельна»), а также площадку в Приморском районе Санкт-Петербурга (планируется к выводу на рынок в конце 2019 года под брендом «VEREN NEXT шуваловский»).

Верите ли вы в проекты комплексного освоения территории?

Не верим, потому что проекты КОТ обременительны и подразумевают очень долгий срок реализации. За это время может серьёзно измениться как макроэкономическая ситуация, так (как мы видим из последнего примера) и могут поменяться правила игры на законодательном уровне.

С 1 июля 2019 года застройщики будут реализовывать проекты без прямых денег дольщиков: либо за собственные средства, либо через эскроу-счета. К чему это приведёт?

Вариант строительства за свои деньги даже не стоит обсуждать, этого не сможет позволить себе ни одна компания на рынке.

Если говорить о работе через эскроу-счета, ключевое, что при одобрении кредита, банки оценивают проекты на основании своих собственных нормативов и строительных экспертиз, тщательно оценивая финансовую модель и доходность проекта. Если банк посчитает, что проект не отвечает нормативам, кредит он не выдаст, проекту не быть. Поэтому сейчас проект даже с полным комплектом разрешительной документации, в привлекательной локации не является активом, если куплен на условиях, при которых финмодель не устроит банк. В этой связи, на первый план выходят деловая репутация застройщика, небольшой объем текущих обязательств девелопера и наличие в портфеле проектов, купленных на комфортных для застройщика условиях, при которых он гарантированно получит проектное финансирование.

Мы ждем, что к концу года произойдет трансформация правил игры на рынке земельных активов. Собственники земельных участков поймут, что без девелопера и без банка их проект ничего не стоит и начнут играть по этим новым правилам.

И как же действовать в новых условиях? Планируете ли вы проекты с несколькими очередями?

Повторюсь, в этот период преимущество будет на стороне компаний, у которых относительно немного обязательств, нет проектов, купленных на условиях до введения проектного финансирования, портфель сформирован из относительно небольших проектов со сроком реализации 2-3 года. У компаний, которые обладают хорошими компетенциями в части администрирования 214-ФЗ, имеют положительную кредитную историю.

Мы скептически оцениваем проекты с несколькими очередями, строящимися «в полях» десятилетиями. Это, кстати, еще один из наших критериев при поиске новых площадок: мы никогда не будем делать масштабную застройку. Мы акцентируемся на эксклюзивной застройке, небольших красивых проектах.

Какие дальнейшие планы у компании в Петербурге?

Сейчас повестка на ближайшие несколько лет сформирована. К сожалению, законодатель на федеральном уровне вносит такие изменения, что горизонт планирования существенно сокращается. Поэтому очень много будет зависеть от того, как заработает система с эскроу-счетами. Жилой комплекс «VEREN NEXT шуваловский» будет первым, на котором мы обкатаем новый формат. Конечно, мы заинтересованы в дальнейшем развитии, рассматриваем новые площадки, общаемся с собственниками земельных участков, но повторюсь, не все правила игры еще понятны с учетом введения проектного финансирования.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Объекты, упомянутые в статье

ЖК «Монополист» ЖК «Монополист» Центральный
Студии от 10 114 875 до 10 114 875
Две от 14 683 608 до 15 599 862
Три от 25 770 800 до 25 770 800
Четыре от 25 977 336 до 25 977 336
Минимальные цены
Дом у Ратуши (в Дегтярном переулке, 26) Дом у Ратуши (в Дегтярном переулке, 26) Центральный
Две от 14 738 400 до 17 487 360
Три от 26 584 800 до 26 584 800
Четыре от 27 205 200 до 27 205 200
Минимальные цены

Застройщики, упомянутые в статье

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18