Личный
кабинет

USD 73.24 (+0.08)

EUR 85.96 (+0.03)

Курс ЦБ на 13 августа

13 августа

11:46

В стремлении к качеству, а не к размеру проектов…

Статья. 1.04.2019 Версия для печати
Картинка к статье: В стремлении к качеству, а не к размеру проектов…

Алексей Балыкин

генеральный директор и соучредитель VEREN GROUP

О необходимости стандартизации объектов недвижимости, правильном бизнес-классе на примере конкретных проектов и грядущих изменениях на рынке порталу «Разумная Недвижимость» рассказал генеральный директор и соучредитель VEREN GROUP Алексей Балыкин.

В 2016 году VEREN GROUP заявила о себе выводом на рынок проекта бизнес-класса «VEREN PLACE советская» в центре Петербурга. На каком этапе сейчас строительство жилого комплекса?

Мы получили разрешение Госстройнадзора Петербурга на ввод дома в эксплуатацию. В мае текущего года приступим к благоустройству городского сквера, расположенного поблизости. Дизайн благоустройства будет выполнен по авторскому проекту с учетом последних тенденций паркового дизайна.

Ваш проект стартовал на фоне высокой конкуренции, когда ряд застройщиков презентовал интересные ЖК бизнес-класса в вашей локации. У компании были опасения по этому поводу?

Конечно, были. Мы прекрасно понимали, что жилые комплексы, например, такие как «Дипломат», «Монополист», «Щедрин», «Смольный проспект», «Дом на Кирочной», «Дом у Ратуши» составят нам конкуренцию, тем более реализуют их местные именитые застройщики. Кроме того, анализируя данные Росреестра по вышеперечисленным проектам, мы видели, что в части из них на момент ввода в эксплуатацию оставалось нераспроданными 40-50% квартир, что вызывало определенные опасения.

Тем не менее, на данный момент в VEREN PLACE советская осталось всего 5 квартир из 80, т.е. менее 10% жилья.

Какова средняя цена предложения в проекте?

Сейчас она составляет порядка 190 тыс. рублей за квадратный метр. А начинали мы со 125-130 рублей за «квадрат».

Кто основной покупатель квартир в «VEREN PLACE советская»?

В основном – петербуржцы со стабильным доходом, финансово состоявшиеся люди, для которых это не первое приобретение недвижимости. Примерно десятую часть составляют региональные покупатели, 80% из которых – москвичи, большинство – сотрудники «Газпрома». Инвесторов в проекте практически нет. Большая часть покупателей приобретает жилье именно для жизни. За всё время реализации проекта был лишь один договор переуступки.

Порядка 70% сделок заключаются с привлечением ипотечного кредита. Многие наши покупатели – собственники бизнесов, которым при нынешних условиях по ипотеке и приемлемых процентных ставках проще взять кредит, чем выводить средства из оборота.

Первый проект в портфеле девелопера, как правило, является его визитной карточкой. Вы позиционируете так VEREN PLACE советская?

VEREN PLACE советская – это дом правильного бизнеса-класса, верхняя планка сегмента. Таким мы его задумали и таким реализовали. Хотя отмечу, что по потребительским характеристикам наш комплекс ничем не уступает многим проектам так называемого премиум сегмента.

Вообще сейчас на рынке недвижимости, к сожалению, абсолютно отсутствует стандартизация продукта. И это большая проблема, так как девелоперы в конкурентной гонке трактуют проект на своё усмотрение. Класс объекта стал просто маркетинговым ходом для увеличения продаж. В итоге дом в периферийном районе Петербурга с бюджетными лифтами, 10 квартирами на этаже, но с панорамными окнами позиционируется как бизнес-класс.

Мы придерживаемся максимально честных принципов строительства. Покупатели всегда должны понимать, за что платят. Наша компания разработала собственную линейку классификации продуктов, основанную по принципу индустрии гостеприимства: PLACE (бизнес-класс), NEXT (комфорт-класс) и VILLAGE (малоэтажный бизнес-класс). В каждом классе определен ряд критериев, по которым покупатель может оценить проект.

По каким критериям можно определить проект бизнес-класса?

Прежде всего – локация, обычно это центральная часть города. Ещё один критерий – не более 5 квартир на этаже. В проектах бизнес-класса всегда присутствует панорамное остекление. Следующий важный критерий – марка лифтов, как минимум – Schindler.

Есть определённые требования и к архитектуре. Так, наша компания работает только с именитыми архитектурными бюро. Также к основным параметрам бизнес-класса мы относим уровень фасадных материалов и отделки мест общественного пользования, наличие системы учёта показаний счётчиков – они должны передаваться в управляющую компанию дистанционно. Ну и, конечно, качественно проработанное благоустройство.

Ваша компания воплощает ещё один проект бизнес-класса – малоэтажный ЖК «VEREN VILLAGE стрельна». Какова его концепция?

Городская среда Петербурга (не беру центр) представлена высокоплотной, давящей застройкой с относительно безликой архитектурой, хаотичным парковочным пространством, отсутствием вменяемого благоустройства – к сожалению, эти атрибуты городской жизни во многих микрорайонах стали неотъемлемыми. Нам кажется, что человек, который достиг в жизни определенных успехов, хочет вырваться из этого, получить новый уровень жизни, хочет жить иначе.

Проектируя «VEREN VILLAGE стрельна», мы создали уникальный проект, позволяющий будущим собственникам квартир жить в городе, делать карьеру и при этом пользоваться всеми преимуществами загородной жизни – наполненной инфраструктурой, свежим морским воздухом, умиротворяющей природой, благоустроенной набережной возле водоема. Слоган проекта – «Живи иначе».

Что представляет собой «VEREN VILLAGE стрельна»?

Выводя жилой комплекс на рынок, прежде всего, мы отталкивались от особенностей локации (ограничения по высотности – не более 10 м), престижного исторически значимого окружения, близости к Константиновскому дворцу и Финскому заливу (расположен всего в 20 минутах прогулочным шагом от комплекса). Поэтому, мы приняли решение строить здесь именно малоэтажный проект бизнес-класса.

Дома в нашем проекте трехэтажные. Оригинальная авторская архитектура разработана именитым столичным бюро «Остоженка».

Дома оборудованы комфортабельными лифтами и возводятся исходя из основных критериев бизнес-класса: панорамное остекление с комбинированным дерево-алюминиевым профилем, кирпич ручной формовки, не более 5 квартир на этаже, террасы на первых этажах и многое другое.

Кроме того, проектом предусмотрен физкультурно-оздоровительный комплекс, в котором запроектированы бассейн (3 дорожки по 25 м), фитнес-клуб, кабинеты красоты и здоровья, медицинский центр, baby-клуб. На крыше ФОКа расположится площадка для занятий футболом или баскетболом, а также для игры в хоккей или катаний на коньках в зимний период.

Какие планировочные решения присутствуют в проекте?

Несомненно, в VEREN VILLAGE стрельна предусмотрены высокие стандарты современного жилья: евро-планировки с просторными кухнями-гостиными, мастер-спальнями, гардеробными и лоджиями. Но, кроме того, мы разработали особые решения жилого пространства: возможность объединения двух этажей по вертикали и создания двухуровневой квартиры с выходом в приватный двор, на первых этажах предусмотрена организация саун, на третьих этажах каминов. Также есть квартиры с мансардными окнами и скатными крышами, панорамным остеклением и террасами. Из части квартир в комплексе открывается вид на благоустроенную набережную и озеро.

Какова целевая аудитория «VEREN VILLAGE стрельна»?

Клиенты, которые уже удовлетворили базовые жизненные потребности и стали более требовательными к себе и к тому, что их окружает, так скажем ценители. Мы определили две ярко выраженные группы покупателей. Первая – молодые люди с новой философией жизни, которые хорошо зарабатывают и ценят комфорт. Специфика профессии позволяет им работать дистанционно, поэтому они очень часто выбирают жизнь за городом. Несмотря на хорошие заработки, эти люди умеют считать деньги. Поэтому предпочитают не домовладение в коттеджном поселке, а квартиру в малоэтажном комплексе. Этот формат позволяет не переплачивать за содержание дома с участком и подразумевает инфраструктуру, отсутствие которой является слабым звеном почти всех коттеджных поселков.

Вторая группа покупателей – семейные пары, у которых есть взрослые дети и маленькие внуки (для них особенно важна хорошая экология, близость к паркам и водоёмам). Наш проект идеально подходит семьям с детьми и всем любителям здорового образа жизни. Мы рассчитываем, что покупателями квартир станут не только петербуржцы, но и москвичи – им такой формат жилья знаком и понятен.

Рассматривает ли компания в будущем строительство жилья с отделкой?

Финишную отделку, да еще и с мебелью, мы, наверное, никогда не будем делать. И, как правило, в бизнес-классе это не требуется. Качественная отделка для сегмента комфорт-класса увеличивает стоимость жилья в среднем на 13-15 тыс. рублей за квадратный метр. Доплачивать такую сумму при цене квартиры в 100 тыс. рублей за кв. метр без отделки в Петербурге никто не будет. Многие застройщики уменьшают расходы до 5-6 тыс. за счёт снижения качества материалов. К такой сделке с совестью мы не готовы.

Максимум, на что мы решились, и только в проекте «VEREN NEXT октябрьская» – это на предчистовую отделку за 5 тыс. рублей за «квадрат». Отделка включает в себя штукатурку стен, разводку электрики, стяжку полов. Покупателю останется только сделать косметический ремонт по своему вкусу.

Каков принцип формирования портфеля проектов?

В Санкт-Петербурге мы рассматриваем участки только в границах КАД. В жилые комплексы за КАДом мы не верим, считаем, что это очень рискованно в текущей ситуации.

При цене квадратного метра в Ленинградской области в районе от 60 до 70 тыс. рублей, при существующих обременениях (участие в создании социальной инфраструктуры, администрирование 214-ФЗ, отчисления в компенсационный фонд, тарифы монополистов и др.) бизнеса в таких проектах просто нет, я вообще не понимаю, как их реализовывают. Поэтому повторюсь, в Санкт-Петербурге смотрим проекты только в границах КАД.

С момента основания компании в Петербурге мы сформировали портфель проектов, который включает в себя участок на 10-й Советской улице, где сейчас завершается строительство клубного дома «VEREN PLACE советская», в 2017 году приобрели площадку на Октябрьской набережной (комплекс выведен на рынок в 2018 году под брендом «VEREN NEXT октябрьская») и в Стрельне (проект стартовал в декабре 2018 под брендом «VEREN VILLAGE стрельна»), а также площадку в Приморском районе Санкт-Петербурга (планируется к выводу на рынок в конце 2019 года под брендом «VEREN NEXT шуваловский»).

Верите ли вы в проекты комплексного освоения территории?

Не верим, потому что проекты КОТ обременительны и подразумевают очень долгий срок реализации. За это время может серьёзно измениться как макроэкономическая ситуация, так (как мы видим из последнего примера) и могут поменяться правила игры на законодательном уровне.

С 1 июля 2019 года застройщики будут реализовывать проекты без прямых денег дольщиков: либо за собственные средства, либо через эскроу-счета. К чему это приведёт?

Вариант строительства за свои деньги даже не стоит обсуждать, этого не сможет позволить себе ни одна компания на рынке.

Если говорить о работе через эскроу-счета, ключевое, что при одобрении кредита, банки оценивают проекты на основании своих собственных нормативов и строительных экспертиз, тщательно оценивая финансовую модель и доходность проекта. Если банк посчитает, что проект не отвечает нормативам, кредит он не выдаст, проекту не быть. Поэтому сейчас проект даже с полным комплектом разрешительной документации, в привлекательной локации не является активом, если куплен на условиях, при которых финмодель не устроит банк. В этой связи, на первый план выходят деловая репутация застройщика, небольшой объем текущих обязательств девелопера и наличие в портфеле проектов, купленных на комфортных для застройщика условиях, при которых он гарантированно получит проектное финансирование.

Мы ждем, что к концу года произойдет трансформация правил игры на рынке земельных активов. Собственники земельных участков поймут, что без девелопера и без банка их проект ничего не стоит и начнут играть по этим новым правилам.

И как же действовать в новых условиях? Планируете ли вы проекты с несколькими очередями?

Повторюсь, в этот период преимущество будет на стороне компаний, у которых относительно немного обязательств, нет проектов, купленных на условиях до введения проектного финансирования, портфель сформирован из относительно небольших проектов со сроком реализации 2-3 года. У компаний, которые обладают хорошими компетенциями в части администрирования 214-ФЗ, имеют положительную кредитную историю.

Мы скептически оцениваем проекты с несколькими очередями, строящимися «в полях» десятилетиями. Это, кстати, еще один из наших критериев при поиске новых площадок: мы никогда не будем делать масштабную застройку. Мы акцентируемся на эксклюзивной застройке, небольших красивых проектах.

Какие дальнейшие планы у компании в Петербурге?

Сейчас повестка на ближайшие несколько лет сформирована. К сожалению, законодатель на федеральном уровне вносит такие изменения, что горизонт планирования существенно сокращается. Поэтому очень много будет зависеть от того, как заработает система с эскроу-счетами. Жилой комплекс «VEREN NEXT шуваловский» будет первым, на котором мы обкатаем новый формат. Конечно, мы заинтересованы в дальнейшем развитии, рассматриваем новые площадки, общаемся с собственниками земельных участков, но повторюсь, не все правила игры еще понятны с учетом введения проектного финансирования.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Застройщики, упомянутые в статье

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18