Личный
кабинет

USD 63.74 (+0.05)

EUR 68.77 (-0.01)

Курс ЦБ на 21 Февраля

21 Февраля

05:06

Вадим Лавров: 25-и этажные корпуса из четырех секций можно называть каменными джунглями

Статья. 31.01.2020 Версия для печати
Картинка к статье: Вадим Лавров: 25-и этажные корпуса из четырех секций можно называть каменными джунглями

Как долго будет понижаться средняя этажность городской застройки и какие проекты лучше всего удовлетворяют покупательский спрос «Разумной Недвижимости» рассказал руководитель направления маркетингового анализа бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Вадим Лавров.

Благодаря действующим нормативам средняя этажность жилых домов должна начать снижаться. Насколько удастся ее снизить в новых проектах девелоперов Петербурга и Ленинградской области в течение ближайших 10 лет?

Значимым событием в деле регулирования высотности застройки в Санкт-Петербурге стало вступление в силу в июле 2017 года изменений в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Оно установило максимальную высоту застройки не более 40 метров. При этом для каждой территории действуют свои правила, которые могут значительно понижать предельную отметку. Вместе с тем, существуют и процедуры, позволяющие повысить высотность застройки, в том числе и более 40 метров.

В целом действительно можно говорить о том, что процесс снижения средней этажности в новостройках Санкт-Петербурга уже начался. Однако в течение ближайших лет не стоит ожидать резких изменений в данном показателе. Связано это с тем, что предложение на рынке будет продолжать пополняться высотными новостройками, разрешения на строительство, которых были получены до вступления в силу изменений ПЗЗ. Это особенно характерно для проектов комплексного освоения территорий.

Как на появление альтернативы небоскребам-человейникам реагирует спрос?

Мало- и средне-этажные жилые дома и ранее составляли немалую долю в общем объеме предложения и пользовались устойчивым спросом. Поэтому не совсем правильно говорить о появлении альтернативы сейчас. Скорее речь идет о поступательном росте доли таких проектов в предложении и перестроении спроса.

Можно отметить, что за последние 10-15 лет сознание потребителей сформировало стереотип, связанный с высотными проектами. Довольно часто их называют «муравейниками» и т.п. Однако подобное восприятие связано, скорее, с появившейся и активно развивавшейся в это время плотной высотной застройкой целых микрорайонов в рамках проектов КОТ. Их архитектурный облик зачастую сформирован одними лишь протяженными 25-и этажными корпусами из четырех и более секций. Такие проекты, наверное, по праву можно называть каменными джунглями. Вместе с тем, существует целый ряд примеров, когда высотные здания, в частности башенного типа, в качестве доминант гармонично вписаны в окружающую средне-этажную застройку.

Отличаются ли покупатели квартир в высотках от клиентов, предпочитающих жить в 9-12 этажных домах?

Если говорить о профиле покупателей квартир в высотках и средне-этажных домах в рамках одной локации или даже одного жилого комплекса (не в проектах уплотнительной застройки), то это примерно одна и та же аудитория, просто с разными предпочтениями. Для кого-то важны панорамный вид из окна, более низкий уровень шума с улицы, более чистый воздух и большая естественная освещенность квартиры на верхних этажах высотки. А кто-то выбирает средне-этажные дома из-за, как правило, меньшего количества квартир в секции и, как следствие, – меньшего потока жителей и нагрузки на лифтовое оборудование, а также более свободных парковок на прилегающей территории.

Некоторые застройщики жилья класса масс-маркет, особенно при комплексном освоении территории, практикуют разновысотную застройку в одном проекте. Например, подавляющий объем жилья приходится на 12-и этажные здания. Тут же, рядом с ними строятся 9-и этажные дома, 6-и этажные и даже 3-х этажные сити-виллы. Насколько оправдана такая широкая диверсификация продукта? Сильно разнятся цены в этих домах?

Разновысотная застройка в одном проекте может быть продиктована не только и не столько желанием девелопера диверсифицировать свой продукт, а, например, соблюдением требований инсоляции жилых помещений.

Вместе с тем разумная диверсификация предложения позволяет, как правило, в более полном объеме удовлетворить многообразие покупательского спроса. Ситуация с разницей цен в корпусах с разной этажностью индивидуальна для каждого девелопера, в зависимости от методологии ценообразования. Однако общая логика такова, что квартиры на низких и средних этажах в высотных зданиях должны стоить несколько дешевле подобных квартир на аналогичных этажах в средне-этажных домах. Высокие этажи в высотках и средне-этажных домах могут быть сопоставимы в цене или несколько дороже в высотках. Здесь ценообразование во многом зависит уже от месторасположения и видовых характеристик.

Насколько гармоничными получаются проекты с диверсифицированным продуктом? Не возникает ли в них проблем, вызванных социальной неоднородностью?

В Санкт-Петербурге есть ряд удачных примеров реализации подобных проектов, в том числе и проектов КОТ. Например, жилой комплекс комфорт класса «Новоорловский» компании ЮИТ. Архитектурная концепция «Новоорловского» в стиле неоклассики разработана бюро известного испанского архитектора Рикардо Бофилла. Главное отличие проекта – комплексный подход к застройке. Семи- и девятиэтажные корпуса внутри кварталов и точечные высотные здания по периметру формируют гармоничное пространство, в центре которого на широкой пешеходной улице будут располагаться магазины и кафе. На общей территории комплекса находится большое количество детских игровых площадок, площадок для занятий спортом, комфортных мест для отдыха жителей. Предусмотрены велодорожки и велопарковки.

Изначально проектом комплекса «Новоорловский» были предусмотрены все необходимые объекты социальной инфраструктуры . Второго сентября 2019 года торжественно открыта современная общеобразовательная школа на 825 учащихся с большим, хорошо оборудованным стадионом, спроектированная и построенная ЮИТ по индивидуальном проекту. Школа создана по соглашению с городом за счет средств ЮИТ и безвозмездно передается в собственность городу. Кроме того, на участках, переданных ЮИТ в дар городу, Комитетом по строительству возводятся два детских сада на 140 мест каждый.

Таким образом, благодаря продуманному мастер-плану удалось создать современную жилую среду, в которой одинаково востребованы и успешно сочетаются преимущества средне-этажной и высотной застройки, имеются все необходимые элементы для комфортной жизни.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Объекты, упомянутые в статье

Застройщики, упомянутые в статье

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18