Принципиальные отличия ДДУ и ЖСК по 214-ФЗ

Принципиальные отличия ДДУ и ЖСК по 214-ФЗ.
 

Сравнить формы приобретения квартиры через договор долевого участия (далее - ДДУ) и жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) можно по ряду параметров.

1. Оформление отношений

Участие в долевом строительстве оформляется договором долевого участия, заключаемым непосредственно с застройщиком. Что немаловажно, закон № 214-ФЗ устанавливает ряд требований к содержанию этого договора, в частности договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства. 

Отношения между ЖСК и его членами возникают на основании членства в кооперативе.

Порядок вступления в ЖСК определяется уставом ЖСК и действующим законодательством. Членство в ЖСК  возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены ЖСК, в единый государственный реестр юридических лиц, со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса. 

2. Обязательства сторон

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

В ЖСК возникают обязательства его членов согласно Уставу ЖСК.  У участников ЖСК появляются дополнительные обязательства – например, обязательства по внесению членских и вступительных взносы (помимо паевых). При вступлении в ЖСК нужно внимательно ознакомиться с его учредительными документами, порядком и размером подлежащих внесению взносов, графику внесения паевого взноса, пордком передачи в собственность квартиры, порядком выхода из ЖСК, возможностью и порядком исключения из ЖСК и другими обязанностями. 

3. Права участников долевого строительства и ЖСК при невыполнении обязательств застройщиком

Закон № 214-ФЗ содержит ряд положений, позволяющих защитить участника долевого строительства.

В частности, согласно статье 12.1 данного закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться одним из следующих способов:

1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 закона № 214-ФЗ;

2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 закона № 214-ФЗ.

При этом указанными способами обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных  законом № 214-ФЗ и (или) договором;

2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Согласно статье 13 № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, участник  долевого строительства в случае неисполнения обязательств застройщиком имеет возможность вернуть свои денежные средства и потребовать возмещения убытков и такая возможность обеспечивается залогом в силу закона либо поручительством.

У пайщиков же право на возврат денежных средств возникает только  при выходе из кооператива. При этом, как правило, членские и вступительные взносы возврату не подлежат. Кроме того, у пайщиков фактически нет возможности для взыскания убытков.

Николаева Любовь Викторовна, старший юрист "Лигал Студио".