Собственность бывает разная

Недвижимость может находиться у членов семьи (и не только у них) в долевой собственности. Причем кто-то может иметь в собственности половину квартиры, а кому-то досталась восьмая часть. По закону каждый сособственник имеет право выделить свою долю в натуре. Если остальные собственники соглашаются, оформляется договор в простой письменной форме, который должен заверить нотариус. Если не согласны – надо идти в суд.

Однако на практике зачастую невозможно выделить долю одного из собственников в натуре. Например, доля в комнате выделению не поддается. Другое дело, если речь идет о целом доме, где можно организовать отдельный вход. Если выделить долю не получается, можно потребовать за нее компенсацию у других сособственников. Нередко компенсация выплачивается принудительно – по решению суда.

Супруги тоже могут иметь квартиру в долевой собственности, но по умолчанию недвижимость считается их совместной собственностью. И в этом случае неважно, кто именно по документам считается владельцем квартиры. В общей совместной собственности доли не конкретизированы – имуществом супруги владеют совместно. Причем все нажитое в браке имущество считается совместной собственностью.
 

Внимание! Если супруги хотят, чтобы недвижимость находилась у них с долевой собственности, это необходимо оговорить либо в брачном контракте, либо в соглашении о разделе общего имущества. Причем соглашение о разделе имущества можно заключить непосредственно перед разводом.

Сам не продам и другому не дам

Продать недвижимость, если у вас есть сособственники, самостоятельно нельзя. Если квартира находится в долевой собственности, а один из сособственников решил продать свою долю, ему следует помнить о преимущественном праве других дольщиков (ст. 250 ГК РФ). То есть, продавец обязан в письменной форме оповестить других сособственников о своем намерении – с указанием цены и других условий продажи. Ждать надо месяц. Если никто из сособственников не согласится выкупить долю продавца, сделку можно провести с любым посторонним покупателем. Если другие сособственники не хотят выкупать долю, надо заверить их отказ у нотариуса. Но отношения между сособственниками не всегда мирные. Поэтому когда недружелюбные сособственники не хотят нотариально заверять отказ, придется высылать им сообщение о своем намерении по почте – с уведомлением о вручении и ждать месяц с момента, когда им вручили ваше письмо.
 

Внимание! Если продавец не известит сособственников или не выждет месяц, любой из дольщиков имеет право в течение трех месяцев потребовать через суд перевести на него права и обязанности покупателя доли.
 

Совместной собственностью все владельцы распоряжаются сообща, поэтому для любой операции с недвижимостью необходимо получить письменное разрешение всех сособственников.

 

Нюансы залога

Права собственников различаются в зависимости от формы собственности, когда квартиру надо заложить. Например, в банке, чтобы получить под нее ипотечный кредит. Совместная собственность и в этом случае подразумевает общее решение подобных вопросов. Необходимо письменное согласие совладельцев на залог.
 

Юлия Туголукова, менеджер АН «Адвекс. Лиговский»

Если заемщиком выступает один из супругов, второй, как правило, либо заемщик-поручитель, либо созаемщик. Получить кредит под залог квартиры, которая находится в совместной собственности, не проблематично.
 

А вот владелец доли в общедолевой собственности имеет право заложить свою долю без согласия прочих совладельцев. При условии, что доля эта выделена. Но нельзя исключить вариант, что дело дойдет до дефолта – заемщик не сможет выплатить кредит. В этом случае доля квартиры будет продана. Причем в действие вступит норма о преимущественном праве выкупа, которое имеют прочие сособственники. Но это все теория. На практике заложить долю практически невозможно.
 

Юлия Туголукова, менеджер АН «Адвекс. Лиговский»

В каждом банке, конечно, свои правила, но банки не берут в залог долю в квартире, даже выделенную в натуре. Купить-продать долю можно, а вот заложить – никак.

Горшок об горшок

Поскольку совместное имущество считается общим, при разводе недвижимость делится пополам. Соответственно, если нет соглашения о разделе.

Ребенок не получает доли, если делится совместное имущество супругов при разводе. Впрочем, есть единичные случаи, когда суд делит жилье, учитывая, с кем из родителей остается ребенок. Также возможен вариант, когда супруг отказывается от доли в имуществе, но и от выплаты алиментов – тоже.

Если ребенок участвовал, например, в приватизации, то семья имеет долевую собственность, и при разводе жилье делится по долям.
 

Имущество не подлежит разделу, если:

- недвижимость купил один из супругов еще до заключения брака

- недвижимость – это подарок одному из супругов во время брака

- недвижимость получил по наследству либо по завещанию один из супругов, неважно, состоял он в это время в браке, или нет.

Разумная Недвижимость