Личный
кабинет

USD 62.87

EUR 70.79

Курс ЦБ на 21 Июля

21 Июля

07:17


Интервью Ирины Богачевой о своей сделке,  которую Ирина выставляет на ежегодный профессиональный конкурс для риэлторов "Сделка года"

Интервью с Олегом Островским, зам.председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя». Рассматривается вопрос о том как скажутся изменения по ФЗ-214 на рынке строящегося жилья.

Петербург на 20% обгоняет Ленобласть по объему продаж квартир с отделкой

17.04.2017 Версия для печати

В марте в Минстрое РФ сообщили о подготовке законопроекта, который предполагает запрет продажи стандартного жилья без минимальной отделки. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил, что это повысит качество жизни в новостройках.

По словам чиновника, проведение ремонта, а также сопровождающие его шум и накопление мусора, мешают жителям новых домов в первые несколько лет после заселения. Новый закон призван исправить эту ситуацию. Однако структура предложения на рынке в этом аспекте не одинакова, что порождает целый ряд вопросов к подобной правовой инициативе. Чтобы разобраться в этой теме аналитики Urban Awards провели исследование уровня распределения квартир по наличию отделки на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Доля квартир с различными видами отделки на рынке Санкт-Петербурга и ЛО

География форматов

Как правило, чем выше класс жилого комплекса, тем меньше вероятность того, что в доме будет предложена отделка от застройщика. Однако в целом в городе и в регионе наблюдается высокий спрос на квартиры с тем или иным видом отделки. При этом спрос на такой девелоперский продукт со временем только растет.

Суммарно на рынке первичного предложения жилья Санкт-Петербурга доля квартир с чистовой отделкой занимает 46,16%. Ещё 20,78% лотов предлагается с предчистовой (белой) отделкой. В то же время без отделки предлагается всего 33,06% от реализуемых квартир.

На рынке новостроек Ленинградской области соотношение между вариантами предлагаемой отделки выглядит по-другому. В проектах за пределами столицы региона предлагается 52% квартир с черновой отделкой. Только 11,5% лотов продается с белой отделкой, а еще 36,4% с чистовой.

 География форматов

Причиной такой корреляции является более низкая платежеспособность населения Ленобласти. В этих условиях девелоперы делают все возможное для того чтобы предложить покупателю наиболее доступный продукт. Рецептом для этого почти всегда становится экономия на отделке.

В этом плане наблюдается общероссийская ресинхронизация рынка. В городах-миллонниках предлагается куда больше квартир с отделкой, что объясняется высоким уровнем платежеспособности населения. В малых городах основным критерием выбора жилья становится цена. Так, жители Ленобласти чаще покупают квартиры эконом и комфорт-классе без отделки, а затем самостоятельно проводят в них ремонт. При этом такие работы могут растянуться на годы. Поэтому выгода приобретения квартиры с отделкой от застройщика вполне осязаема. Девелоперский ремонт обойдется в 5,5-9 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоимость самостоятельного ремонта резко возрастает и сегодня находится на уровне от 15 тыс. рублей за 1 кв. м. Такой вариант развития событий часто выбирается и при покупке жилья с инвестиционными целями. Владелец квартиры может сразу же сдавать ее в аренду, оплачивая ремонт из платежей арендатора.

Распределение по классам

Распределение предложения по уровню отделки во многом зависит не только от географии строительства, но и от класса жилья. Максимальная доля квартир с чистовой отделкой на рынке Петербурга и ЛО наблюдается в эконом-классе. В наиболее доступном сегменте рынка с таким видом отделки предлагается 65,6% лотов. В комфорт-классе с отделкой предлагается 42,6% квартир, а в бизнес-классе лишь 29,2%. Спрос на такую собственность объясняется тем, что покупатели хотят сразу жить с комфортом и забыть о ремонте в перспективе 5–10 лет.

Стоит отметить, что в элитном классе квартиры с чистовой отделкой являются исключением из правил. Только в одном петербургском жилом комплексе – "Леонтьевский мыс" – продаются квартиры с такой отделкой, но по индивидуальным проектам. Покупатели премиального жилья так же как и покупатели бюджетных квартир предпочитают проводить самостоятельный ремонт. Однако мотивы и подходы к решению этой задачи здесь кардинально расходятся. Если покупатели бюджетного жилья стремятся сэкономить средства и проводить работы своими руками, то состоятельные клиенты не готовы вселяться в квартиры типового вида. В элитных жилых комплексах клиенты выбирают лоты без чистовой отделки, так как в будущем реализуют свой эксклюзивный дизайн-проект, полностью и детально отвечающий их требованиям.

Именно по этой причине обстановка с черновой отделкой в домах различных классов диаметрально отличается от ситуации с чистовой. В элитном классе 73,6% квартир сдается именно без отделки, в бизнес-классе доля таких лотов составляет 59%, в комфорт – 31%, а в эконом-классе – 20,5%. Минимальный объем предложения в наиболее бюджетном сегменте рынка приходится на квартиры с предчистовой отделкой – 14%.

Самый сбалансированный объем предложения наблюдается в комфорт-классе. Различные варианты отделки в таких проектах распределены не так неоднородно как в других сегментах рынка. Квартиры с белой отделкой здесь занимают 26,3%, с чистовой – 42,59%, а без отделки – 31,16%.

В проектах двух наиболее дорогостоящих сегментов рынка первичного жилья уровень предложения квартир с предчистовой отделкой не слишком велик. Сегодня в бизнес-классе предлагается 12% таких лотов, а в домах элит-класса доля такого предложения составляет лишь 26%.

 Распределение по классам

Вопрос цены

Вариации предлагаемой отделки влияют и на уровень конечной стоимость квартир. Вдобавок соотношение стоимости жилья с одинаковыми типами отделки в проектах разных классов сильно отличается. Так, в эконом-классе стандартная разница между квартирой с черновой и чистовой отделкой находится на уровне в 4 тыс. рублей за 1 кв. м. При этом в комфорт-классе эта разница увеличивается и достигает уже порядка 6,8 тыс. рублей за 1 кв. м.

В более дорогих проектах ситуация не столь однозначна. Это объясняется снижением уровня стандартизации жилых комплексов бизнес и элит-классов. В обобщенном виде в бизнес-классе разница между лотами с различными отделками составляет примерно 4 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоит отметить, что в этих двух сегментах рынка абсолютное большинство жилых комплексов предлагаются без отделки. Именно этот факт объясняет столь низкий средний уровень разницы цен. Так, средняя цена в ЖК "Европа Сити" на квартиры без отделки составляет 144 тыс. рублей за 1 кв. м, а с чистовой отделкой лишь 150,6 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако одновременно с этим важно понимать, что покупатели квартир в элитных проектах могут позволить себе провести отделку равную по стоимости цене лотов в ЖК более демократичных сегментов рынка.

 Вопрос цены

Большинство аналитиков и экспертов рынка сходятся во мнении, что сегодня совокупная средневзвешенная доля квартир с чистовой отделкой неуклонно увеличивается. Это происходит по причине того, что на данный момент у всех участников рынка появилось структурное понимание современных стандартов строительства, требований и формата спроса. Данная тенденция будет расширяться и по более прозаичным причинам. Обычные покупатели жилья все чаще приходят к выводу, что самостоятельный ремонт очень сложен и часто необоснованно дорог.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18