Личный
кабинет

USD 65.51 (-0.03)

EUR 74.33 (+0.04)

Курс ЦБ на 23 Февраля

23 Февраля

06:21

ПОДНИМАЯ ГОРОДА: триллион рублей - это недорого

9.11.2015 Версия для печати

В минувшую пятницу, 30 октября 2015 года Клуб главных редакторов СМИ рынка недвижимости при поддержке концерна «Крост» и группы компаний «Пионер» провел II Архитектурные дискуссии в Москве. На этот раз они прошли в гастропабе Foil на Большой Садовой. Место было выбрано не случайно: глядя на проезжающие по Садовому кольцу автомобили, девелоперы и архитекторы спорили о судьбе этого самого Садового кольца.

Кто они?

Основным предметом споров на II Архитектурных дискуссиях на тему «ПОДНИМАЯ ГОРОДА. Конец эпохи противостояния пешехода и автомобиля» стала концепция подъема зданий и обустройства многоуровневого пространства «Садовое кольцо», которую представил главный архитектор Института гелиотектуры Сергей Непомнящий - по традиции, заложенной на I Архитектурных дискуссиях в 2014 году, его на время мероприятия назначили Куратором территории.

Концепт подвергла тщательному анализу и критическому разбору команда экспертов, которых в Клубе главных редакторов называют Склонившимися над картой. В этот раз в команду вошли академик, вице-президент по направлению «Инновации» Российской академии архитектуры и строительных наук Вячеслав Ильичев, член-корреспондент Международной академии архитектуры, советник Российской академии архитектуры и строительных наук Александр Асадов, заместитель генерального директора по капитальному строительству концерна «Крост» Денис Капралов, председатель совета директоров ГК «Пионер» Леонид Максимов, профессор, директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин, историк архитектуры Алексей Клименко, руководитель Национального агентства по архитектуре и градостроительству Елена Косоренкова и генеральный директор агентства недвижимости Dream Realty Надежда Телеш.

Модерировали мероприятие корреспондент ИД «Коммерсантъ», шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости Марта Савенко, а также специальный корреспондент журнала «Эксперт» Алексей Щукин.

Предваряя презентацию проекта, спецкор «Эксперта» отметил, что сколь бы ни была разнообразна мировая архитектура, но ярких идей во всем мире мало. Это же относится и к Москве: «За последние несколько лет мы убедились, что у нас до сих пор очень мало информации о городе и концепций его развития». По мнению журналиста, их важно обсуждать, чтобы потом было из чего выбрать.

По словам Сергея Непомнящего, «Садовое кольцо» - это не готовый проект, а скорее, вектор развития современного мегаполиса, визуализация того, каким может стать город или его часть в будущем. Автор говорит о том, что условия развития городов в России и азиатских странах имеют много общего, и более того, в России высокая концентрация людей в мегаполисах имеет ещё и климатические предпосылки. Рост мегаполисов не безопасен, и во всем мире предпринимаются усилия для превращения мегаполисов в экополисы. Яркий пример - "зелёная революция" в Пекине, где весь бензиновый транспорт планируется убрать в тоннели.

В чем суть?

Инновационная концепция, предложенная архитектором, предполагает, что над территорией нынешнего Садового кольца будет надстроена зелёная платформа, под которой пройдет шестиполосная транспортная магистраль. «Таким образом, мы превращаем Садовое в настоящее кольцо садов площадью 200 гектаров», - отмечает спикер.

Что касается памятников архитектуры, то их, по выражению автора концепции, планируется поднять на «уровень нового культурного слоя» - согласно проекту, это 12-18 метров. При этом другие здания останутся на месте, их первые этажи и примыкающий к ним тротуар будут отделены от транспортного потока стеклянными витражами, озеленены и образуют первый в Москве климатизированный пешеходный маршрут.

Транспортных уровней на Садовом кольце предлагается создать несколько, но ни один из них не будет подземным. Верхнюю платформу архитектор собирается полностью отдать пешеходам, повысив таким образом туристическую привлекательность российской столицы. «Если мы поднимем пешехода на новый уровень, то решим конфликт между пешеходом и транспортом», - поясняет Непомнящий.

Кроме того, за счёт подъема исторических зданий город получает под ними дополнительное общественное пространство – по расчётам гелиотектора, это 7 млн «квадратов» площадей разного назначения, где могут разместиться общественные, торговые и офисные центры, зимние сады, кинотеатры и другая необходимая инфраструктура. Наконец, благодаря концепции Непомнящего кардинально решается проблема с парковочными местами, которых в центре Москвы все ещё катастрофически не хватает.

Не слишком сложно?

Большинство экспертов назвали предложенную концепцию «футуристической». Одни – с точки зрения её новизны и революционности, другие – с точки зрения отдаленности того времени, когда ее можно будет реализовать. Впрочем, они же подчеркнули, что препятствие здесь вовсе не в несовершенстве технологий.

По словам Алексея Клименко, опыт по перемещению и подъему зданий в России достаточно велик: в 50-х годах XX столетия ученики гениального инженера Эммануила Генделя двигали здания по Тверской. «Дома могут быть подняты и могут поехать в любую сторону. Технология давным-давно разработана. А с появлением компьютеров добиться синхронной работы домкратов стало проще. Нужна просто хорошая организация дела», - сказал Клименко. Здесь же эксперт заметил, что именно с помощью технологий, которые заложены в «маниловской», на первый взгляд, концепции, в будущем станет возможным обьединение «Музеона» и Парка Горького.

Алексея Клименко поддержал и Вячеслав Ильичев, отметивший, что со строительной точки зрения в обсуждаемом проекте ничего сложного нет, более того, это пройденный этап. «Другое дело - стоимость и целесообразность», - заметил эксперт. Он напомнил, что Москва имеет радиальную структуру: в городе на 11 входных магистралей, ведущих в центр, приходится всего два кольца, Садовое и Третье транспортное. Но при создании дополнительных уровней для повышения пропускной способности Садового кольца будет достаточно проблематично обеспечить выезды во все переулки со «второго этажа».

Сколько стоит?

Что касается цены вопроса, то независимо друг от друга стоимость проекта посчитали две консалтинговые компании – Strategy&Development и RRG. По мнению первой, стоимость проекта может варьироваться от 400 до 700 млрд рублей. Аналитики второй называют цифру 700-800 млрд рублей, которая с учетом форс-мажора может подрасти до триллиона. При этом стоимость новых площадей при максимальных вложениях – порядка 140 тыс. рублей за кв. м. По мнению Надежды Телеш, это ниже минимального порога стоимости в районах, прилегающих к Садовому кольцу: цены на недвижимость здесь стартуют от 160 тыс. рублей за кв. м.

Однако эксперты полагают, что эти цифры подозрительно малы для подобного проекта. Михаил Блинкин привел в пример центр Лондона, где убрали эстакаду и на этом месте соорудили зеленый газон. «Удовольствие обошлось городу в $14 млрд, а проект гораздо более простой».

Леонид Максимов, в свою очередь, заметил, что реализация проекта может вылиться не в триллион рублей, а в триллион долларов. «Я сужу об этом, опираясь на наш небольшой проект, который включает один уровень подземного паркинга. Могу с уверенностью сказать, что это "золотые" квадратные метры, которые крайне тяжело отбиваются», - предупредил эксперт.

В этой связи судьбу семи миллионов квадратных метров гипотетических офисных и торговых площадей прокомментировала Надежда Телеш. По словам эксперта, инвестиционная привлекательность центра сейчас снижается. Кроме того, реализация проекта может привести к временному оттоку жителей, ведь вряд ли кто-то захочет жить рядом со стройкой и, соответственно, на время реализации проекта цены могут упасть.

«Однако Садовое кольцо ограничено по площади. Те, кто захочет владеть коммерческими площадями, будут их приобретать. А инвесторы, купившие квадратные метры по заниженной цене во время стройки, смогут продать эти площади через 10-15 лет задорого», - оговаривается Надежда Телеш. Эксперт считает, что подобный проект может быть успешно реализован, но лишь в очень далекой перспективе. Хотя бы потому, что коррупцию в России еще не победили.

Уже поднимают

На вопрос Марты Савенко, будет ли концерн «Крост» участвовать в таком проекте, если будет создано государственно-частное партнерство, Денис Капралов ответил: «Понимая, сколько стоит вывод сетей, все справки на одно только здание - а сколько их предстоит поднять по всему Садовому кольцу! – могу сказать пока одно: не знаю». «Сверхамбициозный проект, вы, может быть, опередили своё время лет на сто», - обратился он к Сергею Непомнящему. И тут же заметил, что на территории Новой Москвы подход гелиотектора вполне оправдан.

К слову сказать, концерн «Крост» в некоторой степени уже начал воплощать то будущее, что ждет нас через сто лет. Речь идет о проекте Garden Park - это дом, поднятый над четырёхъярусным паркингом, который, в свою очередь, окружают двор и парк. Как рассказал Денис Капралов, в процессе реализации проекта на крыше паркинга были получены 3,4 тыс. кв. м свободной территории, которую решили отдать под парк. У "верхнего" парка есть свои преимущества – он безопасен, локален, а кроме того, сверху открываются прекрасные виды.

Концепцию «Полезный двор», иллюстрацией которого может служить Garden Park, компания реализует во всех своих последних проектах – здесь нет машин, но зато есть спортивные и детские площадки, теннисные корты, катки и кафе рядом с домом. "У урбанистов есть термин «ни дом, ни работа» - и вот в этом состоянии, а точнее, где-то на улице, человек проводит треть своего времени, - заметил Денис Капралов, - и важно сделать так, чтобы ему было интересно рядом с домом". По результатам исследований, проведённых его компанией, мнение горожан о том, каким должен быть двор, за последнее время сильно изменилось: если раньше больше всего ценилась безопасность, то теперь на первый план вышли услуги, спорт и образование.

Вместо эстакад и тоннелей

Возвращаясь к теме возможной реализации концепции Сергея Непомнящего "Садовое кольцо", Елена Косоренкова заметила, что трудноустранимым препятствием на её пути могут стать устаревшие нормы градостроительного проектирования. «Сергей Непомнящий смотрит на сто лет вперёд, а нормативы - на сто лет назад, они соответствуют уровню карет и телег», - посетовала она - и добавила, что новый проект может как поспособствовать развитию новых норм, так и стать основой нового способа строить города.

В целом, эксперты пришли к выводу, что концепция переустройства Садового кольца вряд ли может быть реализована в настоящем, в особенности в тот момент, когда экономика страны, по меткому выражению Алексея Щукина, находится в состоянии выдоха. Однако предложенная Непомнящим альтернатива оригинальным и (в пересчете на полученные в ходе реализации проекта квадратные метры) недорогим способом решает сразу несколько острых городских проблем: нехватка инфраструктуры, озеленения и парковок, вечные автомобильные пробки. А кроме того, этот проект, будучи проработанным детально, с участием всех необходимых инстанций и специалистов, намного более эффективен, нежели строительство эстакад, убивающих исторический ландшафт, и прокапывания многокилометровых тоннелей.

"Садовое кольцо", безусловно, будет крайне сложно реализовать в ситуации, когда в городе не решены вопросы Генплана. По словам Александра Асадова, город развивается экстенсивно, бесконечно и кроме расписанного по годам количества квадратных метров, не имеет вообще никакой идеи. «В Москве очень много неудобий, - говорит архитектор. - Метро, железная дорога режут город по живому. Возможно, эта концепция – и есть тот инструмент, которым город можно «сшить» город в неудобных местах».


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Оставить комментарий
Введите текст сообщения

Для зарегистрированных пользователей доступна функция уведомлений при ответах

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к публикации: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Рейтинг. 27.04.18