Личный
кабинет

USD 0 (-62.55)

EUR 69.86

Курс ЦБ на 16 Декабря

16 Декабря

06:28

Трудности классификации

17.09.2015 Версия для печати

Темой I Аналитических кейсов, прошедших 11 сентября 2015 г. в бизнес-пространстве Meeting point на Охотном Ряду, стала проблема классификации объектов недвижимости на столичном рынке. За последние годы консалтинговые компании рынка недвижимости, аналитические центры и сами девелоперы и застройщики выработали собственные версии классификации, которые ставили на разные места такие позиции, как метраж, инфраструктура, инженерные коммуникации и расположение объектов.

В рамках Аналитических кейсов Клубом главных редакторов СМИ рынка недвижимости экспертам была предложена не тема для абстрактной теоретической дискуссии, а конкретные кейсы — объекты с ярко выраженными характеристиками, которые необходимо было отнести к определенному классу. Впрочем, в ходе мероприятия тема необходимости и важности единой классификации как таковой для ценообразования, рекламы объекта и его позиционирования в масс-медийном пространстве также была затронута экспертами.

Высокий «комфорт» или низкий «бизнес»?

Первый кейс - жилой комплекс «Life Ботанический Сад» представила Диана Нилиповская, директор по продажам московского группы компании «Пионер». Проект вышел в продажу весной 2015 года и позиционируется застройщиком как объект комфорт-класса, однако в медийном пространстве нередко упоминается за рамками комфорта - «комфорт+». Поэтому экспертам было предложено обсудить, соответствует ли объект заявленному застройщиком классу, достоин ли он «плюса» за качество и, если уж он выходит за рамки «комфорта», можно ли отнести его к бизнес-классу?

Большинство участников согласились с тем, что позиционирование у объекта правильное — это действительно комфорт-класс. Для того, чтобы отнести «Ботанический сад» к «бизнесу», потребовалось бы нарастить долю многокомнатных квартир, увеличить их размер примерно на 15-20%, дотянуть высоту потолка до 3 метров и довести обеспеченность машиноместами до 1 м/м на квартиру, а то и выше. Такой продукт смог бы претендовать на ценник бизнес-класса, но в то же время это привело бы к существенному снижению объема продаж квартир.

«Хоть кейс и был простым, но тема была затронута актуальная: что лучше - быть флагманским проектом в комфорт-классе или скромным середнячком в бизнесе? Каждая корпорация выбирает для себя свой путь, в соответствии со своей глобальной стратегией развития и пониманием рыночной конъюнктуры. Рассмотренный проект, на мой взгляд, получится удачным», - считает Мария Головина (департамент маркетинга и рекламы корпорации «Баркли»).

Екатерина Лобанова, руководитель запуска Аналитических центров Клуба главных редакторов в регионах России, в итоге отметила, что комфорт-класс ныне в значительной степени больше востребован в столице, чем бизнес-класс.

Переоцененный «бизнес» или неуверенный «премиум»?

Вторым кейс стал дом с апартаментами «Малая Бронная 26 стр.1», который представил руководитель проекта Аналитические кейсы Юрий Кочетков, начальник отдела аналитики и маркетинга ИСК «Форт». Это объект, балансирующий между премиум и бизнес-классом: с одной стороны, на премиальность указывает расположение проекта и готовность застройщика сохранить исторический образ здания, однако никаких других отличительных особенностей, характерных для «премиума», у объекта обнаружить не удалось.

В этом случае эксперты разделились в своих оценках. «Второй кейс - премиум», - основываясь на ценовой сегментации и локации объекта, считает Лилия Семенова, руководитель направления мониторинга рынка недвижимости «Лидер-Инвест».

«На первом кейсе был представлен качественный объект комфорт-класса, на втором – бизнес-класса, которому не помогает пробиться в элитный сегмент даже расположение в самом центре Москвы» - возражает Георгий Новиков, ведущий маркетолог департамента маркетинга и рекламы корпорации «Баркли».

С его точкой зрения согласился и профессор кафедры "Управление проектами и программами" РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник, известный, в том числе как автор собственной классификации объектов недвижимости. По его мнению, классификацию самого объекта (качества строительных работ, инженерных коммуникаций, отделки и дизайн-проекта) следует отделить от классификации по месту расположения объекта, чтобы не давать застройщику возможности «оправдаться» элитным районом. Эта реплика вызвала продолжительную дискуссию не только с аналитиками из девелоперских кругов, но и с представителями архитекторского сообщества.

«ЖК «Клубный дом на Малой Бронной, 26» считаю целесообразным отнести к классу элитного жилья, так как расположение объекта (Патриаршие пруды), стоимость апартаментов, статус реконструированного исторического здания, а также клубный формат дома являются, на мой взгляд, превалирующими параметрами; несмотря на то, что по основным характеристикам «Клубный дом на Малой Бронной, 26» близок скорее к классу «бизнес» (маленькие площади апартаментов после перепланировки в целях привлечения спроса, отсутствие так такового паркинга и неясная ситуация с управляющей компанией дома)», - заявила во время дискуссии Ксения Панова, аналитик отдела исследований «ИРН-Консалтинг».

Основной проблемой определения итогового класса объекта эксперты назвали необходимость четкого ценового позиционирования: покупатели бизнес-класса могут просто не заинтересоваться домом в элитном районе с высоким для «бизнеса» ценником. Безусловно, такие объекты в большей степени интересны покупательской аудитории, ориентированной на премиум-класс. Не теория - практика

Вопросы, поставленные на первых «Аналитических кейсах», показали актуальность темы классификации недвижимости для практиков, а не теоретиков. Верное определение своей аудитории, ценообразование и правильное планирование рекламной и PR-кампании в итоге зависит от точности классификации объектов недвижимости, которой располагает компания-застройщик. Неправильное позиционирование создает проблемы с поиском покупателей, и в кризис объекты, не соответствующие заявленному классу, страдают первыми.

«Тема, конечно, дискуссионная, и сегодня пока относится больше к теории, но ее нужно обсуждать в надежде на то, что все-таки когда-нибудь все три категории участников рынка, которых она непосредственно касается – и эксперты, и застройщики, и покупатели, придут к одному мнению. На фоне развития формата апартаментов и появления все больше реконструируемых объектов с большим количеством ограничений, вопрос единой классификации объектов становится все более актуальным», - считает Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group.

Безусловно, до выработки единой классификации объектов недвижимости рынку еще далеко, но эксперты, присутствовавшие на мероприятии, единодушны: такие встречи и дискуссии помогают профессиональному сообществу увидеть различия в системах собственной классификации, проверить свои доводы и выводы и оценить реакцию рынка на особенности позиционирования отдельных сложных объектов.


Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18