Личный
кабинет

USD 0 (-77.73)

EUR 0 (-85.74)

Курс ЦБ на 29 Марта

29 Марта

18:19

Возвращение на землю

28.01.2020 Версия для печати
Картинка к статье: Возвращение на землю

Принятый несколько лет назад высотный регламент Петербурга понизит среднюю высотность возводимых домов. Это улучшит качество городской среды, добавит комфорт покупателям квартир в новостройках и жителям соседних кварталов.

Еще в середине прошлого века города бывшего СССР, в том числе и столицы застраивались средне-, а по сегодняшним меркам и вовсе малоэтажными домами. Несмотря на свойственную тоталитарному государству гигантоманию, монстры вроде Дворца советов или здания Наркомтяжпрома так и остались проектами.

В жилых зданиях количество этажей чаще всего не превышало 7. В Ленинграде, например, самые высокие жилые дома были десятиэтажными. В Москве встречались и выше – по 12-16 этажей. Даже знаменитые семь сталинских высоток не превышали 34 этажей. Важно также, что жилую функцию выполняли всего две из них – о 24 и 26 этажах. В остальных, среди которых и есть тот самый 34 этажный дом, разместились две гостиницы, МИД, Минтранс и МГУ.

Жильем обеспечен каждый

Резко и в ущерб комфорту жильцов этажность начала расти в позднесоветский период. Высотность менялась вместе с ростом численности населения города. «По официальным данным, с 1950 года количество жителей Северной столицы выросло более, чем на 3 млн человек, - отмечает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. – Крупные города продолжают расширяться, увеличивается миграция населения в мегаполисы. Кроме того, по-прежнему актуальна задача расселения коммунальных квартир и домов аварийного фонда».

Девелоперы смогли ответить на эти вызовы. В начале XXI века, когда экономика начала выходить из кризиса, а внутренняя миграция упростилась предельно, дома выросли еще больше, достигая зачастую 25 этажей. Причиной стало стремление застройщиков обеспечить квартирой всех желающих, несмотря на их более чем скромную платежеспособность и сокращение пригодной для строительства земли.

«Увеличение этажности обусловило сокращение земельного рынка в популярных локациях, миграцией населения в Петербург, - считает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – По затратам на строительство малоэтажное жилье не уступает многоэтажному. В популярных городских локациях стоимость земли сопоставима, а продаваемая площадь – меньше. Значит, и стоимость квартиры выше. В условиях ограниченной покупательной способности населения спрос на такое жилье ниже».

А на квартиры в высотках спрос выше. Потому и строили их часто и где только можно. А можно было, кроме исторического центра, почти везде. Впрочем, современные петербургские высотки значительно отличаются от возведенных в середине прошлого века в Москве. Квартиры меньше и их больше. Внешний вид намного проще. И еще их, увы, не семь.

И под облаками есть комфорт

Эксперты проблем в высотной застройке не видят. По мнению директора по развитию Компании Л1 Надежды Калашниковой, строительство высотных зданий – тенденция нового тысячелетия не только в России, но и во всем мире. Население городов постоянно увеличивается и мест под застройку остается меньше. Поэтому города растут не столько вширь, сколько ввысь. «Не всегда высотное здание некомфортно для жизни, - отмечает Надежда Калашникова. – Спрос на квартиры на верхних этажах весьма значительный. Хуже, когда строятся огромные кварталы с минимумом свободного пространства. Тогда действительно возникает эффект муравейника».

Противопоставлять прибыль девелоперов комфорту жильцов – неправильно, считает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина. Очевидным это станет, если посмотреть на альтернативу дискомфорта в многоэтажных домах. «Для многих людей лучше все-таки жить именно в таких многоэтажных комплексах, как бы ни старались сравнить их с каменными джунглями, чем в коммунальной квартире с родителями, - говорит Вера Сережина. – Пусть не в малоэтажном квартале, пусть купленная в ипотеку, но это собственная квартира».

Приоритеты у всех, действительно, разные. «Кто-то ищет максимально дешевое, может быть, первое жилье, - соглашается с коллегой директор департамента управления проектами Glorax Development Андрей Лопатин. – В этом случае, количество этажей в доме не является определяющим».

Есть также мнение, что в ущерб комфорту жителей этажность может расти только из-за ошибок проектировщика. «Необходимо продумать расположение квартир на этаже, их соотношение в самом комплексе, нужен удобный паркинг, скоростные лифты, - уверена директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей. – Важен не только внешний облик, но и инженерия – вентиляция, электрические мощности. Нормативы – это заданный минимум. Если девелоперы будут руководствоваться только им, то и жильцы получат минимум комфорта».

Можно, пожалуй, согласиться, что высотные здания не обязательно превращают район в муравейник. Правда, по описанию девелоперов, происходит это в тех случаях, когда высотки возводятся, как в Москве середины прошлого века. Как отмечает Андрей Лопатин, если высотные дома относятся к бизнес-классу, то построены по индивидуальному архитектурному проекту. В этом случае они даже могут стать украшением локации. На верхних этажах обычно располагаются квартиры с террасами, двухуровневые квартиры или пентхаусы. «При этом, высотные жилые комплексы массового сегмента зачастую, действительно, страдают от обилия студий, большого количества квартир на этаже и недостатка инфраструктуры», - считает Андрей Лопатин.

Рост остановлен

Впрочем, наступление каменных джунглей, как будто удалось приостановить. Несколько лет назад для нового строительства в Петербурге был принят высотный регламент. Он ограничивает высотность 40 м, уместить в которые можно 12 этажей. В отдельных случаях этажность повысить можно, но для этого требуется дополнительное согласование. В Ленобласти в зависимости от типа поселения также закреплены нормативы 9-12 этажей. А разработчики нового Генплана Северной столицы предлагают включить новую дополнительную зону 4ЖД – до 6 этажей. Зоны ее применения пока обсуждаются. Вероятно, ими станут исторический центр и исторические пригороды: Пушкин, Павловск, Петродворец. «Мало- и среднеэтажная застройка традиционно будет развиваться на территориях, приближенных к рекреационным зонам, паркам, а также в пригородах», - прогнозирует Ольга Трошева.

Например, Setl Group в этом году выведет на рынок малоэтажные очереди проекта «Солнечный город» на юго-западе Петербурга. Продолжение проекта получило название «Солнечный город. Резиденции». Представлены в нем будут дома высотой всего 4 этажа, обновленные фасады с применением керамогранита и холлы с просторными колясочными. Малоэтажный квартал появится в проекте «Новоселье: Городские кварталы». В его состав войдут 8 трехэтажных сити-вилл.

Малоэтажку – семьям

По наблюдениям экспертов, между покупателями квартир в среднеэтажных и высотных новостройках существуют отличия. «В домах комфортной этажности (9-12 этажей) больше аккумулируется семейный спрос, - говорит Ольга Трошева. – Популярностью там пользуются квартиры с двумя и более комнатами. Их покупают, чтобы жить. В многоэтажных и высотных домах основной спрос сосредоточен на малогабаритном жилье. Там выше доля инвестиционных сделок».

Девелоперы с консалтерами частично соглашаются. Так, по словам Анжелики Альшаевой, малоэтажные проекты «КВС» «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово» пользуются популярностью у семейных клиентов. Им там удобно, в нескольких шагах от дома есть все необходимое. Чтобы добраться до детского сада или парка, не нужно ехать на транспорте. Кроме того, есть большая территория для прогулок, много разных игровых и спортивных площадок, рядом лесные массивы. Дети могут играть на улице и чувствовать себя в безопасности. И не только потому, что на территории комплексов работает служба охраны. Основная причина в том, что практически все соседи знакомы друг с другом.

«Спрос есть на все проекты, - оптимистичен Андрей Лопатин. – Кто-то хочет, чтобы квартира была со свободной планировкой, чтобы обязательно рядом была набережная для прогулок. Скорее всего, такой человек, также захочет знать в лицо всех соседей, а значит проект должен иметь среднюю этажность и на этаже должно быть мало квартир».

Малоэтажка есть и у набережных. Взять, к примеру, комплекс «Наутилус» от «КВС». Правда заплатить за квартиру в нем придется больше, чем за аналогичное жилье в «Ясно.Янино» и «Новом Сертолово». Все-таки бизнес-класс в черте города, да еще у воды.

И, наверное, главное отличие между покупателями квартир в высотках и малоэтажке – их платежеспособность. По наблюдениям Надежды Калашниковой, объекты классов бизнес и премиум обычно имеют высоту от 6 до 12 этажей. А дома высотой более 20 этажей чаще встречаются в проектах среднего и низкого ценового сегмента.

Но и они не без достоинств. «Малоэтажность, конечно, предпочтительней и комфортней, но она же и дороже, - не сдается Вера Сережина. – А у квартир на верхних этажах высотных домов есть свое преимущество – видовые характеристики. Не случайно такие квартиры на 20-25 этажах часто ценятся выше, чем аналогичные им на нижних этажах в том же доме».

Что радует глаз

Некоторые застройщики жилья класса масс-маркет, особенно реализующие проекты КОТ, пробуют строить универсальные жилые комплексы, где можно найти жилье на любой вкус. Для этого они практикуют разновысотную застройку в одном проекте. Она улучшает восприятие архитектурного облика жилого комплекса и позволяет удовлетворить запросы различных категорий покупателей. Различные характеристики квартир помогают устанавливать диверсифицированные цены. По данным «Петербургской Недвижимости», разница в цене может достигать 15% в домах одного комплекса. Так, в реализуемом на границе Петербурга и Ленобласти проекте «Новоселье: Городские кварталы» высота домов варьируется от 3 до 12. Самые дорогие метры – в трехэтажных сити-виллах на несколько квартир.

А в малоэтажном комплексе «Новое Сертолово» архитектурное решение подразумевает разнообъемную композицию с выступающими боковыми секциями и разной высотой 4-5 этажей. Оно создает ритмичный рисунок фасада и разнообразит микрорайон. Каскадами спроектирован и квартал «Балтийская жемчужина» – от низких домов вдоль Петергофского шоссе и водных каналов к более высотной застройке.

В расположенном там комплексе «Линкор» корпуса, выходящие на улицу Катерников, достигают 5 этажей, а уходящие вглубь квартала здания – 18-20-этажные. «Такая игра объемов облегчает восприятие застройки, - считает Анжелика Альшаева. – Невысокие дома вдоль основных пешеходных потоков не давят на человека, не загораживают небо и воспринимаются комфортно. В высотных проектах уходящие вверх корпуса становятся доминантами композиции. А более низкие секции позволяют солнцу проникать во дворы и квартиры».

Интересно, что и в центральных районах такие проекты есть. Их строительство, как правило, связано с необходимостью обеспечения нужного уровня инсоляции в квартирах: здания одной высоты часто загораживают солнечный свет соседним. Чтобы этого избежать, прибегают к разновысотной застройке, хотя она и менее выгодна. Цены в корпусах разной высоты часто одинаковые. Различаются они, когда в проекте есть сити-виллы или таун-хаусы, как, например, в ЖК «Классика» от Компании Л1. «Такая форма недвижимости, нетипичная для города, всегда стоит дороже», - говорит Надежда Калашникова.



Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

Застройщики, упомянутые в статье

Эксперты компании

Аналитика рынка недвижимости

Картинка к статье: Богатая история заповедных лесов

Богатая история заповедных лесов

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой....

Статья. 27.04.18