Территория комфорта с ограниченным классом

Попытки девелопера повысить класс строящегося на удалении от центра Петербурга жилого комплекса рискуют остаться недооцененными.   

Работающим в премиум сегменте застройщикам, становится все более тесно в историческом центре. А может, просто денег на покупку земли там не хватает. Но продавать-то хочется подороже. Так или иначе, но свои проекты они все чаще выносят на периферийные локации Петербурга. Вопрос, какой ценовой и классовый разрыв допустим в соседствующих жилых комплексах периферийных районов? И означает ли такое соседство, что однородная социальная среда – пустой звук?

Как бриллианты…

Да нет, в недвижимости, как и прежде, все определяет место. «Даже если на территории, застроенной домами эконом-класса, возвести дом премиум- или бизнес-класса, его не оценят как элитный, - говорит эксперт рынка недвижимости Михаил Марченко. – Получится золотая клетка, за пределы которой ее обитателям и выходить-то будет страшно. Бриллиант в пыли восприниматься как булыжник. Чтобы сверкать, ему нужна соответствующая оправа».

Чем интереснее локация, тем дороже там стоит недвижимость. Купить ее могут люди примерно одного социального уровня. Так в особо привлекательном месте постепенно складывается однородная социальная среда. По мнению директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, однородная социальная среда – это не только одинаковый уровень благополучия и запросов, но и мировоззрение, уровень культуры, похожие представления о жизненных ценностях.

Данный аспект важно учитывать при реализации крупных проектов в удаленных городских районах и территориях в ближайшей Ленобласти, когда на одном участке предполагается строительство жилья разных классов. «Если обобщить, то чем выше категория недвижимости, тем более важен для покупателя критерий социальной однородности, - говорит Ян Фельдман. – Поэтому самым простым и понятным способом регулирования состава жильцов, которым пользуются застройщики, является установление определенной стоимости квадратного метра».

…становятся булыжниками

Соответствующая продукту, но несоответствующая локации цена может помешать реализации проекта. По мнению управляющего директора компании «Метриум» Надежды Коркка, на успешность проекта влияет множество условий. «Например, если объект размещается рядом с существующей застройкой, то он, как минимум, должен выглядеть гармонично и вписываться в нее, - отмечает эксперт. – В свою очередь, продажи зависят от того, насколько хорошо застройщик изучил рынок и как он позиционирует свой проект».

По словам Надежды Коркка, нередко возникает ситуация, когда локационный класс вступает в противоречие с классом продукта. Особенно часто это бывает в проектах редевелопмента промышленных территорий. Усложняет задачу и наблюдаемая сейчас тенденция, когда из-за усиления конкуренции застройщики выводят на рынок проекты, обладающие характеристиками, свойственными более высокому сегменту.

Что урезает амбиции  

Проще девелоперам крупных проектов, которые самостоятельно выбирая класс проекта, могут в соответствии с ним сформировать целый микрорайон. В рамках крупного проекта комплексной застройки могут появляться очереди, отличные друг от друга классом, форматом и потребительскими характеристиками. Локация – одна, наполнение продукта – разное. Но и там нельзя забывать о локационных ограничениях. «В Ленобласти, в одном проекте может появиться комфорт и соседствующий с ним бизнес-класс, - считает Ян Фельдман. – Появление новостроек более элитного сегмента рядом с домами комфорт-класса уже маловероятно. Главными факторами при выборе квартиры станет желание жить именно в конкретном месте и соответствие качественных характеристик дома требованиям покупателя».

Сегодня это обычная практика, которой придерживаются некоторые застройщики. Масштаб проектов КОТ позволяет предложить покупателям с разным уровнем достатка продукт, которые будет удовлетворять именно их запросы. «Сегодня уже никого не удивляет, что в одном жилом комплексе могут возводиться корпуса, отличающиеся ценой, - говорит Ян Фельдман. – Просто один будет расположен у водоема или парковой зоны и квартиры там будут стоить дороже. А из окон других будут открываться менее живописные виды, но стоимость квадратного метра будет ниже. И на те, и на другие найдутся покупатели, которые захотят жить именно в этой локации».

Помогает концепция

Продуманная концепция проекта, грамотное зонирование территории, логистика автомобильных и пешеходных потоков, сбалансированное сочетание жилой застройки и расположение корпусов на участке, а также интересное наполнение общественных пространств позволят сделать проживание в комплексе одинаково комфортным для всех жителей.

Например, в квартале комфорт-класса «Янила» «Ленстройтрест» недавно вывел в продажу принципиально новую очередь – с более высокими потребительскими характеристиками. Высота большинства корпусов категории «комфорт плюс» будет 4-5 этажей, расположатся они у парковой зоны. На первых этажах не предусмотрено коммерческих помещений, зато улучшены планировки – квартиры с постирочными, окнами в ванной, кухнями-гостиными и террасами. Количество студий минимально. «В планах «Ленстройтрест» – создание эксплуатируемой кровли в одном из корпусов, где появится общественное пространство для жителей новой очереди, а кровля подземного паркинга будет озеленена и благоустроена, говорит Ян Фельдман. – Еще одной особенностью новой очереди «Янила Кантри Клаб» станет коворкинг».