Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Самая популярная стратегия инвестора – перепродажа готовой квартиры

Текущий кризис, как известно, привёл к падению стоимости ценных бумаг, банковских вкладов и денег в целом. На этом фоне граждане окончательно убедились в том, что наиболее стабильным вложением капитала являются инвестиции в недвижимость. И наиболее выгодной – а потому и самой популярной – стратегией покупателей инвестиционной недвижимости является приобретение объекта на ранней стадии строительства с целью дальнейшей перепродажи.

Грамотное вложение – задача не из простых

Несмотря на то, что инвесторов относительно общего числа покупателей сегодня немного (порядка 10-15%), они стабильно присутствуют на рынке. И в правила вложения средств в недвижимость кризис кардинальных изменений не внёс.

Грамотные инвесторы, как и прежде, выбирают ликвидные объекты в востребованных районах, в ЖК от надёжных застройщиков, отмечает генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов.

Про надёжность застройщиков говорит и генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. Он добавляет, что сегодня стоит выбирать стабильного девелопера, имеющего достаточно опыта, чтобы грамотно выстроить свою работу в непростых экономических условиях. Кроме того, строительная компания должна работать по схеме ДДУ, иметь практику своевременной сдачи объектов и сотрудничать с крупнейшими банками.

По словам директора департамента корпоративных коммуникаций ГК «Эталон» Михаила Духовного, чтобы вложить средства правильно, нужно держать в голове три основных слагаемых – это уже упоминавшаяся надёжность застройщика, качество строительства и привлекательное расположение объекта.

— Если вы выбираете квартиру у застройщика с отличной репутацией, строящего объекты в локациях, где почти не осталось свободных земельных пятен, то спустя 5-7 лет цена на эту недвижимость вырастет. Сколько людей хотели бы жить в Центральном районе Петербурга или на Васильевском острове в новом жилом комплексе со всей необходимой инфраструктурой? Объект для инвестиций должен быть уникальным и пользоваться спросом. А хорошие квартиры в престижных районах всегда в цене, – комментирует эксперт.

Руководитель отдела аналитики и PR E3 Investment Константин Сергеев приводит пример не столь удачных локаций, где образовался так называемый «инвестиционный навес».

— В ближайших пригородах Петербурга, таких как Мурино, Девяткино, Янино, доля инвестиционных квартир особенно велика, а подвижек с улучшением инфраструктурной обеспеченности не наблюдается. Мы предполагаем, что уже в 2016 году можно ожидать «просадки» цен на готовые новостройки на этих территориях – до 10% от текущего уровня. И это тоже необходимо учесть инвесторам, – подчёркивает эксперт.

Жилая недвижимость – выбор частного инвестора

В какие же именно объекты сегодня выгоднее вкладывать средства: в жилую либо коммерческую недвижимость? Мнения экспертов по данному вопросу различны, но всё же большинство профессионалов склоняются к тому, что частному инвестору больше подходит жилая недвижимость.

— Для инвестиций стоит выбирать жильё, и лучше проекты, которые гарантируют социальную однородность жильцов. Это, как правило, квартиры в современных жилых комплексах, ориентированных на семейных покупателей, проще говоря, проекты с относительно небольшим количеством однокомнатных квартир и студий, – отмечает региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая.

— В качестве объекта инвестирования предпочтительны жилые комплексы, расположенные в локациях с хорошо развитой инфраструктурой, где реализуются квартиры с полной отделкой, – рассказывает Арсений Васильев из «УНИСТО Петросталь».

Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов, в свою очередь, отмечает, что если инвестировать в жилую недвижимость, то только в ту, в которой хотелось бы жить самому. По его словам, в последние несколько лет многие строительные компании в погоне за инвестиционным спросом, который в основном был направлен на покупку малометражных квартир-студий, делали нарезку в своих домах всё меньше и меньше, снижая тем самым стоимость покупки. В итоге это привело к тому, что начали формироваться целые кварталы, в которых доля студий и малометражных однокомнатных квартир составляет от 70% до 100%.

— Спрос на малометражные квартиры формируется, прежде всего, инвесторами, вкладывающими средства в жильё, и людьми, которые покупают первую квартиру. Первые сразу после сдачи объекта перепродают недвижимость, либо сдают её в аренду, вторые – стараются улучшить жилищные условия, как только появляется возможность. Естественно, это формирует определённую атмосферу в доме и неоднородную социальную среду. К тому же сегодня объемы строительства объектов инфраструктуры рассчитываются исходя из показателя «средняя площадь квартир», который составляет по нормам 50-55 кв. м. В домах, где большую долю занимают студии, средняя площадь – в среднем 30 кв. м. Соответственно, закладываемое количество социальных объектов и парковочных мест в таких домах по факту будет недостаточным, а комфортность среды – невысокой, - подытоживает спикер.

Что касается основных стратегий инвестора в жилую недвижимость, то их всего две: перепродажа (переуступка) или сдача в аренду. Первая считается хоть и более рискованной (поскольку предполагает вхождение в проект на самых ранних стадиях строительства), зато более прибыльной.

По словам Арсения Васильева, наиболее доходным инвестиционным инструментом квартира становится при условии приобретения её на старте продаж и реализации на завершающих этапах строительства. Опытные инвесторы часто отдают предпочтение данному варианту.

— Квартира в качественном жилом комплексе массового сегмента от котлована до сдачи, то есть примерно за два года, дорожает на 30-40%. Кроме того, ипотека на новостройки продолжает оставаться более выгодной, чем на «вторичку». Новостройка принесет хороший доход даже с учётом выплаты процентов по кредиту, – констатирует Иван Романов.

По его словам, проще всего перепродать квартиру современной компактной планировки: студию, однокомнатную или «евродвушку». Естественно, чем раньше совершается покупка, тем больше будет доход при перепродаже, так как цены регулярно повышаются.

Коммерческая недвижимость – для опытных покупателей

Коммерческие объекты также являются привлекательными для инвесторов в недвижимость и нередко показывают даже большую доходность, чем квартиры. Но надо понимать, что вложение средств в этот сегмент сопряжено со сложностями и рисками. Так, по словам директора по маркетингу Mirland Development Елены Валуевой, порог входа в такие проекты в несколько раз выше, чем в жилую недвижимость.

Впрочем, Иван Романов из «Полис Групп» утверждает, что стоимость строящегося коммерческого объекта может быть и не выше, чем на рынке жилья:

— В бизнес-центре, который наша компания строит на Софийской улице, есть помещение площадью 18 кв. м за 1,45 млн рублей. И здание сдается уже во II квартале 2016 года.

Вместе с тем, чтобы получать доход от коммерческого помещения, нужно вести работу по поиску арендаторов, ведению переговоров, добавляет эксперт. Это, скорее, вариант для опытных инвесторов.

Илья Андреев (NAI Becar) отмечает, что часть инвесторов продолжают вкладывать средства в коммерческие помещения, однако сегодня эксплуатационные расходы и налоги превосходят доход от сдачи в аренду.

Инвестором может стать не каждый

Давая свои рекомендации, профессиональные игроки рынка недвижимости не отрицают, что рынок инвестиций практически всегда рискован, и инвестором может стать далеко не каждый желающий.

— Схемы инвестирования вообще сложные и часто требуют пересмотра в процессе подбора объекта. Поэтому разговоры о том, что любой человек, просто взяв и занявшись инвестированием, тут же получит положительный результат, – сродни сказке о Золушке. Принц – это хорошо, но мало кто задумывался, что Золушка, чтобы получить сей бонус, много работала и обладала определёнными качествами и характером. Так и в инвестициях – прежде чем получить доход, надо много трудиться, обладать нужным складом ума и характера, кроме того – неплохо бы иметь профильное образование, – говорит заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

При выборе инвестиционного жилья немалую роль также играет целеполагание.

— Начать надо с чёткого определения цели вложения. Расплывчато поставленная цель всегда ведёт к потерям – времени, нервов, денег, веры в себя, покоя в семье и прочего. Следующий шаг – нужно получить консультацию грамотного специалиста, – добавляет Людмила Ермолаева.

Вице-президент NAI Becar Илья Андреев согласен с коллегой:

— Инвестору необходимо обратиться к профессиональному брокеру, который с учетом всех его требований и ситуации на рынке предложит правильный, приносящий доход продукт. Все схемы инвестирования имеют ту или иную степень риска. Максимально обезопасить себя можно только путём обращения к профессионалам, чьи компетенции на рынке недвижимости не вызывают сомнений.

Резюмируя, отметим: единых алгоритмов поведения в среде инвесторов не бывает, у каждого свой путь, определить который поможет только профессионал.