Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Кризис увеличил число консервативных инвесторов

Вложения в недвижимость с целью дальнейшей сдачи её в аренду считаются достаточно консервативным видом инвестирования. Ещё пару лет назад подавляющее большинство инвесторов покупали квартиры в новостройках с одной только целью – как можно выгоднее перепродать. Но кризис заставил покупателей пересмотреть свои предпочтения в сторону пассивного заработка.

Сдача в аренду – низкодоходный инструмент

Эксперты рынка недвижимости Петербурга отмечают, что приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду – это низкодоходный инструмент, часто используемый инвесторами-новичками, которые в долгосрочной перспективе стремятся получать небольшой, но стабильный доход. Или же это вариант временного использования квартиры, которая приобреталась для подрастающих детей.

Прибыль от такого вложения определяется соотношением годового дохода от аренды к потраченным на покупку деньгам.

— К пример, купив однокомнатную квартиру рядом с метро за 4 млн рублей, вы сможете сдавать её примерно за 22 тыс. рублей в месяц (264 тыс. в год), а это всего 6,5% годовых доходности. Окупаться такая недвижимость будет в среднем 15,5 лет, – комментирует руководитель отдела аналитики и PR E3 Investment Константин Сергеев.

К тому же рынок аренды жилья, долгое время остававшийся стабильным, под влиянием кризиса всё же пошел вниз. По итогам 2015 года снижение цен за аренду квартир в Петербурге составило в среднем 4,5%. Более заметное падение арендных ставок пришлось на территории, находящиеся за кольцевой автодорогой, в Ленобласти.

— В районах, где ведётся активное строительство проектов эконом-класса и сконцентрирован большой объём малогабаритных инвестиционных квартир, из-за высокой конкуренции ставки аренды снизились на 12%. А ведь наиболее частый запрос потенциальных арендаторов – это именно такие локации: бюджетные «однушки» и студии в ближайшем «закадье», – отмечает вице-президент NAI Becar Илья Андреев.

Многие эксперты предсказывают, что в 2016 году арендные ставки продолжат снижаться примерно в том же темпе, и к концу года итоговое падение составит 10-15%.

Тише едешь – дальше будешь

И всё же, несмотря на низкую доходность вложений в рентную недвижимость и «проседание» рынка аренды, эксперты отмечают, что количество инвесторов, покупающих квартиры с цель переуступки, за последнее время упало. Это связано с тем, что в тяжёлые времена покупатели стали действовать по принципу «тише едешь – дальше будешь», люди перестали гнаться за большой прибылью, предпочитая консервативный, но более стабильный доход от сдачи в аренду.

Региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая рассказывает, что если до кризиса квартиры в новостройках по большей части покупали для переуступки права собственности, то теперь это делают для сохранения средств.

— Сегодня квартиру сдают в аренду или просто оставляют за собой, справедливо считая, что недвижимость – лучший актив, чем наличность или счёт в банке. Кстати, многие из тех, кто приобретают квартиры не для того, чтобы жить самостоятельно, выбирают их теперь, ориентируясь не столько на цену квадратного метра, сколько на качество проекта. Люди понимают, что и арендная и продажная стоимость жилья зависит от его потребительских качеств. Чем они выше – тем дороже со временем будет стоить квартира, и тем выше будет цена аренды, – комментирует она.

По мнению Ильи Андреева (NAI Becar), что стоит делать с инвестиционной квартирой – перепродать или сдать – зависит от стадии строительства объекта:

— Если покупка происходит на начальной стадии – чаще всего инвестор перепродает помещение. В случае покупки квартиры на стадии высокой готовности ЖК, инвестор предпочитает сдавать её в аренду.

Не менее важную роль играет и денежный вопрос. Будет ли купленная квартира продана или сдана в аренду, зависит от того, что инвестору интереснее – получить единовременный крупный доход или ежемесячную арендную плату, добавляет генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов.

Что касается объекта инвестирования, то предпочтительны жилые комплексы, расположенные в локациях с хорошо развитой инфраструктурой, где реализуются квартиры с полной отделкой, считает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. По его словам, быстрее всего смогут найти потенциальных арендаторов владельцы одно- либо двухкомнатных квартир с небольшой площадью и, соответственно невысокой арендной платой. Квартиру, планируемую к сдаче в аренду, желательно меблировать и оборудовать минимальным набором техники.

Эксперты рекомендуют инвесторам выбирать жилой комплекс, ориентируясь на средние потребности будущего арендатора. Имеют значение удобный доступ к метро и другим транспортным узлам, наличие рядом объектов инфраструктуры.

Апарт-отели как альтернатива квартирам: за…

Новым трендом на рынке недвижимости Санкт-Петербурга становятся инвестиции в апартаменты. И пусть сегодня подобная жилая недвижимость составляет лишь малую долю от общего объема новостроек Северной столицы (порядка 5%), эксперты считают вложения в такие объекты прибыльным бизнесом.

Руководитель отдела аналитики и PR E3 Investment Константин Сергеев отмечает, что формально апартаменты – это коммерческая недвижимость. Соответственно при строительстве не нужно соблюдать некоторые нормы: по наличию поблизости социальных и образовательных учреждений, по устройству достаточного количества парковочных мест, по инсоляции и прочему. В итоге, из-за меньшего количества обязательств у застройщика и за счёт упрощенных согласований, стоимость апартаментов на момент строительства меньше, чем у аналогичных жилых новостроек.

— На практике апартаменты часто представляют собой жильё с гостиничным сервисом, где одним звонком можно заказать уборку, услуги прачечной или ужин из ресторана. Большинство апартаментов предполагают наличие управляющей компании в доме, которая обеспечивает высокий уровень обслуживания. Арендаторам нравится проживание в таких помещениях, поэтому это отличный вариант для инвесторов, зарабатывающих на сдаче недвижимости в аренду, – комментирует аналитик.

Арсений Васильев отмечает, что под влиянием экономической ситуации люди, которые вкладывают деньги в жильё, стараются сэкономить и выбирают более дешёвые объекты.

— Именно апартаменты сегодня являются более доступными по цене по сравнению с другими проектами на первичном рынке. Хотя апарт-отели имеют статус коммерческой недвижимости, их вполне можно использовать для проживания. Разницей только в том, что здесь нельзя оформить постоянную регистрацию, а коммунальные платежи будут начисляться по тарифам для коммерческой недвижимости, то есть они будут выше. Но на эти неудобства покупатели закрывают глаза, – комментирует эксперт.

По словам Арсения Васильева, в данный момент рынок аренды апартаментов успешно развивается. Арендаторов привлекают безопасность сделок (апартаменты сдаются через профессиональную управляющую компанию), а также высокий уровень обслуживания. Пока инвесторы, владеющие апартаментами, могут рассчитывать на окупаемость своих вложений в период 8-9 лет. Однако количество апарт-отелей растёт, а платежеспособность россиян снижается. И в последующие годы арендаторы могут пересмотреть свои предпочтения относительно уровня комфорта проживания в сторону более низкой цены аренды, которая предлагается в жилом фонде.

Кстати, по поводу арендной платы за апартаменты у экспертов нет единого мнения. Если Арсений Васильев утверждает, что она выше, чем за квартиру такого же уровня, то директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева, считает, что для сдачи в аренду апартаменты дешевле и, соответственно, выгоднее. Вероятно, каждый случай нужно рассматривать индивидуально.

Особая тема для инвестора – это покупка не отдельных апартаментов, а юнитов (сепарированная часть дома, иногда целое крыло или этаж).

Илья Андреев убеждён, что юниты в апарт-отелях – это более чем доходные объекты. Согласно приведенной им статистике, если инвестиции в рентные однокомнатные квартиры и студии приносят 4-5% годовых, в коммерческую недвижимость – 8-9%, то вложения в юниты достигают впечатляющих 15-20% годовых.

— Такие объекты находятся в «ведомстве» профессиональной управляющей компании, следовательно, обслуживанием и эксплуатацией актива занимаются профессионалы. Еще одним плюсом является прозрачность сегмента: доступность для бюджетных и корпоративных клиентов. Ограничением является более высокая стоимость юнита по сравнению с квартирой в объекте массового спроса, – разъясняет эксперт.

… и против

Ряд экспертов, тем не менее, имеют диаметрально противоположное мнение по поводу привлекательности апартаментов.

Так, Юлия Ружицкая из «Группы ЛСР» считает, что для проживания такая недвижимость подходит гораздо хуже, чем обычные квартиры.

— Апартаменты вообще не относятся к жилью. Зарегистрироваться в них нельзя, а тарифы на коммунальные услуги и налог на нежилые помещения выше, чем на квартиры. То есть содержать апартаменты дороже, чем жилые помещения. Да и потребительские характеристики хуже, чем у обычных жилых комплексов. Дело в том, что застройщикам, реализующим проекты апартаментов, нет нужды создавать социальную и торговую инфраструктуру, заниматься комплексным благоустройством. Статус коммерческой недвижимости диктует для таких проектов совсем другие нормативы. Всё это приведет к тому, что желающих снять апартаменты будет не так много, – полагает эксперт.

С коллегой согласна замдиректора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева:

— Выгодность вложений в апартаменты – весьма спорный вопрос. Прежде всего, надо понять, как такая недвижимость будет работать на своего инвестора, исходя из местоположения и остальных параметров. Также важно понимать, кто и как будет управлять. Тогда можно будет просчитать предполагаемый доход. Можно поймать как Жар-птицу, так и что-то сомнительное.

Апартаменты в Петербурге появились не так давно, поэтому выводы об их инвестиционной привлекательности делать преждевременно, резюмирует эксперт.