Личный
кабинет

22 октября

14:46

Вероника Корбут

Вероника Корбут

Специалист по сделкам с Недвижимостью и Ипотеке

Сфера деятельности

Риэлтор

Специализация

Ипотечное кредитование, Первичный рынок, Вторичный рынок

История сделки | Одобрили ипотеку с отрицательной кредитной историей, Купили квартиру при отказе Банка, провели сделку в присутсвии СБ Банка

История сделки | Одобрили ипотеку с отрицательной  кредитной историей, Купили квартиру при отказе Банка, провели сделку в присутсвии СБ Банка

Как мы одобрили ипотеку с наличием отрицательной кредитной истории, купили квартиру при отказе от нее Банка, провели сделку в присутствии Службы Безопастности Кредитной организации и успели подать документы на регистрацию , влетев в МФЦ за 2 минуты до окончания нашего времени записи на их подачу.

✦ Н
ачнём с того, что клиенту прежде чем купить квартиру (она ее нашла сама - продавали соседи по лестничной площадке, ну и, конечно, она горела желанием ее купить) нужно было одобрить Ипотеку. А у нее отрицательная кредитная история, с наличием действующих кредитов на весомую сумму ежемесячного платежа (банк по которому была длительная просрочка, передал в Бюро Кредитных Историй данные о просрочках намного позже чем должен был - на 2 года позже... и клиент успел взять другие кредиты за этот срок - к слову, по этим обязательствам платежи поступают вовремя ), кроме «красной» кредитной истории, присутствуют иные отрицательные факторы, которые влияли на решение Банков и еще у нас был минимальный первый взнос.

✦ Я противник того, чтобы отправлять документы сразу во все Банки «на авось», вдруг одобрят. Так как большое количество отказов тоже является отрицательным фактором, а портить кредитную историю клиента ещё больше желание отсутсвует... поэтому, надо аккуратно, «точечно» подбирать Банк по ситуации каждого клиента индивидуально.

✦ Проанализировав историю, я подобрала группу Банков, в которых был шанс положительного решения. Собрав правильный пакет документов, приложив максимум возможных положительных факторов, нам удалось получить положительное решение в 4х Кредитных организациях.

И то... Одна из них урезала нам одобренную сумму Ипотеки, вторая выставила условия закрыть несколько активных кредитов, у третьей высокая % ставка, ну а предложение четвёртой нас очень даже устроило. Мы начали подготовку к сделке, предварительно получили положительное решение Банка на проведение сделки, назначили ее и... за два дня до нее Банк отказал в залоге квартиры...

Расскажу о квартире - 1857 год постройки, центр Питера. «Убитая», зато из нее можно сделать «конфетку». Потолки высотой 4 метра, кирпичные стены, исторический центр...

✦ Банк, который нам отказал в залоге этой недвижимости, родом из Екатеринбурга и, как водится, на практике, кредитуя недвижимость Петербурга, неместные Кредитные Организации знают ее плохо, сталкивалась я с этим уже несколько раз.

✦ А в данном случае был еще и другой аспект - выяснилось, что в системе Банка из отчета об оценки удалили данные о фактическом износе дома. В отчете оценщика было указанно две цифры 100%, - по формуле из расчета даты постройки, конечно, будет 100%... «лохматые» года... и 53% - фактический реальный износ здания. Так вот, к аналитику попал отчет с единственной цифрой 100%... Когда менеджер озвучил мне причину отказа, мы начали разбираться где он взял ее и выяснилось, что у нас с ним 2 разных отчета, так как отчет прошел предварительную проверку специалистов - предандеррайтеров и к андеррайтеру поступил уже урезанный вариант, в котором отображался износ здания только на 100%. Ну не удивительно, что мы получили отказ... Банки рассматривают объекты с износом до 60%

✦ В общем, начали разбираться и отправили «мой» экземпляр отчета на рассмотрение уже Правлению Банка.

И... Правление отказало...

✦ Теоретически, можно было пробовать «бодаться» дальше , заказать официальную справку об износе дома в ПИБ (часто она спасает, особенно, если в отчете оценщика износ больше 60% , заказываете справку в ПИБ и, как правило, в этой официальной справке износ меньше. Стоимость документа 3000 руб. Но так как у нас горели сроки, менеджер, который вел нашу сделку уволился, а тот которому передали нас - только что вышел из отпуска и ему «до звезды» наша ситуация, палец о палец не ударит: «Правление Банка вынесло отказ окончательно и без поворотно».

Думаю: «ну ооок... какие у нас еще есть варианты?» Оставалось еще три Банка. Один из них точно возьмет эту квартиру, я знаю. Но. Там урезана сумма Ипотеки на столько, что нам надо найти на первый взнос еще 1 600 000 тр... ну такая... весомая сумма, да?

... думаю... у нас в наличии три активных кредита. Считаю, каким должен быть ежемесячный платеж по этим активным кредитам, чтобы Банк увеличил нам сумму одобренной Ипотеки, анализирую остатки сумм по активным кредитам для закрытия. Получается, что нужно закрыть один из кредитов на сумму 800 т.р. А это в 2 раза меньше, чем найти доп.сумму на первый взнос! Обсудили с клиентом, согласовали. Я отправила заявку на пересмотр, нам ее одобрили с увеличенной до необходимого уровня суммой ипотеки и выставленным доп.условием закрыть перед сделкой один из активных кредитов - тот , который я указала при подаче заявки на пересмотр.

◆ Дальше - заказ оценки квартиры, Банк и Страховая Компания одобрили залог, сделку. Согласовали с продавцом условия сделки - там своя была долгая, нудная история. Я ее опущу. Дальше интереснее)

Клиент и один из продавцов (у нас их было трое всего) находились в других регионах. Все приехали в Питер к назначенной дате .

Итак, сделка.

Все приехали, ожидаем одного из продавцов-молодую девушку, она задерживается. Я пока вышла из переговорной, в которой все собрались. Захожу в уборную и вижу молодую девушку с гипсом и небольшими синяками на лице - с явной операцией на нем. Из под повязок видны были только большие красивые глаза. Я не предала особого значения, мало ли зачем она могла зайти в Банк.

✦ Вернувшись в нашу переговорную... я увидела эту же девушку ... это был наш третий продавец... промелькнула мысль : «... так... приехали...» в унисон моим мыслям... зазвучали слова специалиста Банка: «я не могу Вас идентифицировать. Если Служба Безопасности Банка сможет это сделать - то проведем сделку , если нет - нет.»

... я молча прошла на свое место. А что тут скажешь... ? «Почему Вы нас не предупредили заранее, сделку нужно перенести»? Ну а смысл уже задавать это вопрос...?

Единственное... обращаюсь к нашему загадочному продавцу: «......, подскажите, в какие сроки, предварительно, Вам озвучили врачи снятие гипса и восстановление, чтобы Вас можно было легко узнать?» Оставалась примерно, неделя. У нее была сделана незначительная пластическая операция на нос.

✦ Ну в общем, пришел специалист Службы Безопасности, наш загадочный продавец максимально сняла повязки и часть гипса, чтобы ее можно было идентифицировать , ей задали вопросы, установили личность и согласовали проведение нашей сделки.

✦ Дальше глава семьи продавцов устроил скандал, так как хотел убрать некоторый документы, заранее с ним согласованные, прописанные условием доступа к деньгам - а у них долги по коммунальным платежам в пол миллиона, конечно, мы требуем справки об отсутствии Задолженностей включить в условия доступа к деньга. Мой клиент не выдержал и вступил с ним в перепалку. Мне пришлось вывести клиента, чтобы «охладить» и договориться о тишине и спокойствии. В общем, в итоге, все урегулировали, согласовали, все ок)

Я всегда записываюсь в МФЦ на подачу документов на регистрацию с запасом на несколько часов. Сделка затянулась почти на три часа и шла 5... мы с клиентом «вылетели» из Банка за 15 минут до нашей записи в МФЦ. У нас были в запасе еще дополнительные 7 минут, которые даются на возможное ожидание специалистом МФЦ опаздывающих по записи граждан. Кроме того что нам нужно было успеть добраться до МФЦ, нам надо было еще взять наш номер в терминале и оплатить гос.пошлину, так как заранее клиент не успел это сделать. До МФЦ от офиса Банка ехать как раз 15 минут. Но... водитель нашего такси «затупил» и проехал несколько раз мимо нас и потом еще пол нашего пути мы стояли в «пробке»... я объяснила водителю, что нам через несколько минут нужно быть и на месте... Крылья у авто, конечно, не выросли, а «турбо режим таксиста» включился и мы все успели ! :)

Сдав документы на регистрацию мы вышли из МФЦ довольные, уставшие, голодные и счастливые. Поехали наконец-то подкрепиться и отметить победу!)

Ну а наслаждаясь вкусными блюдами турецкой кухни ресторана КЕМЕР, кстати, рекомендую! Очень вкусно. Продолжили обсуждать рабочие дела, готовясь к другой сделке ... как оказалось, одна хлеще другой... мой клиент любит запутанные истории...) ну что ж... решим и ее. Когда проведем - расскажу, что же там такого у нас интересного в новой нашей сделке по покупке квартиры с использованием ипотеки из под залога другого Банка, да еще и с долгами.

Ну в общем, это другая уже история)

16 января 2020
Комментировать
Только зарегистрированные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.