РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ - есть ли смысл? | ЧАСТЬ 2

Продолжаем тему Рефинансирования Ипотеки - Кто пропустил начало - отмотайте несколько статей назад - до первой части статьи

➊ Итак, пример первый:

Когда клиент ко мне обратился:

◈ остаток долга перед Банком составлял 3 700 000 ₽

◈ остаток общего срока Ипотеки 13 лет

◈ ставка 10%

◈ ежемесячный платеж 40 313 ₽ (с учетом специальной программы Банка, без нее платеж был бы 42 470 ₽) 

◈ итого переплата около 2 778 074 ₽ ( с учетом специальной программы Банка, без нее переплата была бы 2 925 379 ₽) 

Если рефинансировать на условиях:

▣ ставка 8,5 %, на срок 13 лет - получится : 

платеж 39 263 ₽,  переплата примерно 2 425 125 ₽

▣ ставка 9 %, на срок 13 лет - получится : 

платеж 40 318  ₽, переплата примерно 2 589 635 ₽

+ Общий расход на всю процедуру около  +- 50- 100 000 ₽

Итого, выгода получилась бы около  100 - 150 000 ₽

При этом, если бы мы в 2017 году с клиентом оформили стандартную Ипотеку, а не на специальных выгодных условиях и платеж у них был бы на 2 000 ₽ больше и переплата была бы на 150 000 ₽ - то выгода при рефанансиваронии была бы 250 000 - 300 000 ₽ - это при расчете снижения ставки на 1,5% и смысла рефинансироваться было бы больше, а так, они экономят эти 150 000 ₽ за счет «чудо» программы)

В этом примере  срок ипотеки был 13 лет - чем меньше срок - тем меньше выгоды в рефинансировании.

➋ Теперь, рассмотрим вариант такой:

◈ Ипотека была оформлена год назад - остаток срока по ипотеке 24 года, 

◈ Сумма остатка ипотеки примерно 8 200 000 ₽

◈ % ставка 11,25%

◈ Переплата 16 428 500 ₽

При рефинансировании в тот период времени (разгар роста ставок по Банкам) при ставке 10,4% (то есть снижению менее чем на 1%) переплата составила бы итого (с учетом уже выплаченных процентов) около 14 000 000 ₽  – Т.е. выгода около 2 428 500 ₽. А еще мы бы могли снизиться переплату до уровня около 10 400 000 ₽ ! За счет одной очень интересной программы одного из Банков) И тогда - общая Выгода составила бы около 6 000 000 ₽  -  хорошая цифра Правда?) При том, что снижение % ставки было бы на 0.85% - менее 1%

Основная разница с прошлым примером в сроке ипотеки.

➌ На самом деле, главная цель рефинансирования в данном случае была именно в максимально возможном снижении ежемесячного платежа - мы увеличили общий срок ипотеки до максимума - до 30 лет, а еще я нашла и одобрила клиенту самую низкую на тот момент ставку  8,5% ! Итого, платеж превратился из 82 000 ₽ в 63 000 ₽ (то есть стало легче на 19 000 ₽ ежемесячно), а выгода по переплате около 1 000 000 ₽

➍ Ну и пример по третей причине рефинансирования в прошлой статье, и четвертый пункт в этой:

◈ Срок Ипотеки 25 лет

◈ Остаток суммы долга около 2 000 000 ₽

◈ Ставка 10,75%

◈ Ежемесячный платеж 19 065 ₽

◈ Переплата 3 554 900 ₽

+ Потребительский кредит

◈ Срок 7 лет

◈ Остаток около 840 000 ₽

◈ % Ставка 9,9%

◈ Ежемесячный платеж 14 182 ₽

◈ Переплата 334 594 ₽

▣ При рефинансировании на ставку 8,4% , платеж по ипотеке превращается в 15 970 ₽ , переплата за весь срок  (25 лет) около 2 790 996 ₽ – Выгода около  763 904 ₽ – около 80 000 ₽ общих расходов =  итого около 683 904 ₽

▣ При рефинансировании на ставку 7,9% , платеж -  15 304 ₽,  переплата за весь срок  (25 лет) около 2 591 221 ₽ – Выгода около  963 679 ₽  –  около 80 000 ₽ общих расходов = итого около 883 679 ₽

Если клиенту нужно максимально снизить ежемесячную нагрузку - то мы оформляем сумму ипотеки больше чем остаток долга по ипотеке для рефинансирования на необходимую сумму для гашения потребительского кредита  - и «размазываем» его сумму на весь срок ипотеки, превратив два кредита в один и ежемесячный общий платеж из 33 250 ₽ в около 22 000 ₽, снизив нагрузку более чем на 10 000 ₽

При этом, если такой необходимости нет и основная задача именно выгода - то потребительский кредит лучше оставить в покое и просто быстрее его погашать - так как чем меньше срок - тем меньше переплата, если снизим ставку, но «размажем» его сумму на весть срок ипотеки - это будет не выгодно

ВЫВОД

В общем, таких историй и примеров у меня тьма тьмущая - все они разные, каждая индивидуальна - думаю, на цифрах я Вам показала, что у рефинансирования есть разные возможности, а выгоду и смысл - нужно рассчитывать - каждая ситуация индивидуальна! 

В целом — если говорить именно о выгоде — то основная выгода от рефинансирования на более низкую % ставку, как правило, в первые года жизни кредита — чем длиннее срок — тем больше выгода

На сегодня ставки примерно от 8% на рефинансирование - зависит от условий Банка и ситуации клиента

Ну и в третьей уже части этой темы - в следующей статье — я расскажу на сколько просто или нет сделать рефинансирование - кому интересно - следите за моими новостями)

С ♡ Корбут В.В