Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Под завязку. Что происходит с коммерческой недвижимостью Петербурга

Прошлый год стал для рынка коммерческой недвижимости периодом минимального ввода новых площадей. Ставки аренды растут, а места в офисных, складских и торгово-развлекательных центрах почти не остается.

Структура спроса на рынке коммерческой недвижимости Петербурга в прошлом году претерпела изменение. Если раньше больший интерес проявлялся к торговым площадям, то в 2017 году сильнее интересовали офисы. По мнению управляющего директора департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольги Шарыгиной, основная причина популярности сегмента офисной недвижимости - низкий порог входа.

- Собственники были вынуждены корректировать цены в сложной рыночной ситуации до минимальных, - говорит Ольга Шарыгина - Девелоперы оптимистичны и продолжают активный ввод офисных центров. Причём превалирует в числе новых офисов класс А.

Офисы будут дешеветь

По данным NAI Becar, всего в 2017 году было введено 111 тысяч кв. м офисных площадей, из которых на класс А приходится 43%. К классу В+ относится 40%, к классу В - 17%.

- В прошлом году было введено в полтора раза меньше офисных площадей, чем в 2016 году, - говорит Ольга Шарыгина - Это неплохо, поскольку, несмотря на «Газпром» и других крупных арендаторов, рынок не предрасположен к большому наполнению.

Ставки за год выросли несильно. В классе А аренда подорожала на 3%, в классах В+ и В - на 2%, в классе С - на 4%. А вот возможностей снять офис стало значительно меньше, чем год назад. По сравнению с концом 2016 года вакансия в классе А сократилась на 21%, в классе В+ и В на 5%, в классе С - на 34%. Сегодня средний уровень пустующих площадей офисных центрах Петербурга, включая класс С, составляет 8%.

В текущем году ожидается ввод в эксплуатацию «Лахта Центра», бизнес-центра «Риверсайд» на Ушаковской, третьей очереди «Премьер Лиги» на Лиговском. После редевелопмента будет как бизнес-центр введен бывший ТЦ «Аура», а также офисный центр «Грани» на Большой Зелениной.

Общий объем ввода офисной недвижимости к концу года может составить 200-230 тысяч кв. м. Более половины площадей (60-70%) придется на первую очередь «Лахта-центра». Тем не менее, по мнению Ольги Шарыгиной, в текущем году вакансия снизится еще на 1,5-2%, ставки - на 4-5%.

За ритейлом не успеть

Рост торговых площадей в ТРК в прошлом году оказался ещё меньшим, чем офисных в бизнес-центрах. По данным NAI Becar, площадь четырёх выведенных в 2017 году торговых центров составляет 20,2 тысяч кв. м. Это в шесть раз ниже объема ТРЦ, введенных в 2016 году. Небольшой рост метража, а также активизация ритейлеров привела к сокращению вакансий в городских ТРЦ до 4,9%. Ставка выросла на 1,3% для торговой галереи и 0,2% для якорных арендаторов.

По данным Colliers International, общегородское сокращение вакансий на 2,2% по сравнению с прошлым годом в некоторых ТРК привело почти к полной заполняемости. Среди комплексов - «Галерея», «МЕГА-Дыбенко» и «МЕГА-Парнас», «Лето» и «Невский Центр».

По мнению директора департамента исследований Colliers International Россия Вероники Лежневой, вакантность в торговых центрах уже к концу текущего года может сократиться вдвое и достигнет минимального значения в истории рынка торговой недвижимости Петербурга. Это произойдёт, если операторы сохранят прежние темпы развития. В прошлом году они были высокими. По данным компании, 2017 году на петербургский рынок вышло 46 новых операторов, открывших первые монобрендовые магазины - против 26-ти годом ранее. Помимо российских брендов, на долю которых пришлось более половины новых игроков, Петербург привлек 8 итальянских и 6 американских ритейлеров.

Наибольшая активность наблюдалась в fashion-сегменте. В 2016 году fashion-операторы возобновляли развитие после кризиса и формировали менее половины числа новых брендов. В 2017 году на этот сегмент пришлось две трети всех новых для Петербурга брендов. На петербургский рынок вышли британский обувной бренд Barbour; итальянские Herno, Lorena Antoniazzi, Peserico, Salvatore Ferragamo, представленные раннее только в составе мультибрендовых магазинов, и другие. Российские игроки были также активны. На петербургский рынок вышли бренды меховой одежды Gutseriev&Maximova, свадебный салон «Мэри Трюфель», ювелирные дома «РИНГО» и Yana, магазины одежды Calista и St.James и другие.

Активное развитие также продемонстрировали продуктовые супермаркеты. Петербургский рынок пополнился десятью новыми брендами. В их числе минимаркеты «АВ Daily» от «Азбуки Вкуса», сеть супермаркетов среднего ценового сегмента «Гросс Маркет», сеть магазинов здорового питания GASTROMAN Fresh Market, лавка «Сырный сомелье», кондитерские изделия Bateel, японские товары Nippon, алкомаркеты «Красное & Белое», «Бокаламало», «Фанагория» и Joia wine store. Своё присутствие на рынке Петербурга усилили такие сети, как SPAR, «Лента» и «Перекресток».

Учитывая ожидаемый скромный ввод новых ТРК, прогнозы Colliers International, вероятно, сбудутся. Ожидаемый объём ввода торговых площадей в наступившем году может достичь 60 тысяч кв. м. Так, в 2018 году ожидаются Outlet Village Пулково-II и несколько малых ТЦ. Однако большая часть площадей придется на специализированный ТК - мебельный центр «Аквилон на Богатырском». Его площадь 45,5 тысяч кв. м.

Нагрузка возрастёт

По данным Knight Frank St Petersburg, в 2017 году суммарный номерной фонд гостиниц Петербурга в категории 3-5 звезд составил 32348 номеров. Эксперты компании отмечают, что предложение характеризуется неравномерной структурой. Так, по количеству объектов лидерство за мини-отелями (54%), а основной номерной фонд сосредоточен в гостиницах (68%).

Рынок продолжает активно пополняться мини-отелями и небольшими гостиницами. По итогам прошлого года прирост высококачественного номерного фонда составил 6,7%. Так, в 2017 году на рынок вышли сразу два брендированных отеля. В мае открылся пятизвездный LOTTE Hotel, принадлежащий южнокорейской сети. На территории «Экспофорума» начала принимать постояльцев четырёхзвездная гостиница Hilton Saint Petersburg ExpoForum. Кроме того, в непосредственной близости от делового квартала «Невская Ратуша» начал функционировать Diplomat Hotel. А неподалеку от Балтийского вокзала - отель The Gamma Hotel. Вышел на рынок и отель Shouyuan - от китайских инвесторов из Hualing Group.

- В Петербурге действуют 20 международных операторов, - отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко - Они управляют 36 трех- и пятизвёздными объектами с суммарным фондом 9888 номеров. К числу операторов, в управлении которых находится наибольший номерной фонд, относятся The Rezidor Hotel Group, InterContinental Hotels Group и AZIMUT Hotels.

В текущем году должны быть введены в эксплуатацию Holiday Inn Express на 244 номера и Meininger Hotel на 158 номеров в Никольских рядах. Ожидается также открытие гостиницы на 9-й Советской улице, 3. Однако, несмотря на вывод новых объектов, эксперты Knight Frank в текущем году прогнозируют увеличение загрузки гостиниц на 5-11%. Рост стоимости проживания составит 10-15%.

Вакансии сократятся

По данным NAI Becar, в прошлом году было введено 106 тысяч кв. м складов. Это почти на 40% меньше общего объёма ввода за 2016 год. Более половины относятся к высокому сегменту и строились под конкретного заказчика. Так, на формат build-to-suit приходится 53% о общего объема, а 57% от введённых в 2017 году складов относятся к классу А. Небольшой объём ввода почти не сказался на росте свободных площадей. За год она увеличилась на 3,3% в классе А и на 1,5% в классе В. Аренда подешевела. Ставки за год потеряли 11% в классе А, а в классе В - 5%. В течение года планируется ввод не более 100 тысяч кв. м складских помещений. Небольшой объём, скорее всего, приведёт к незначительному росту ставок и дальнейшему сокращению свободных площадей.