Блоги экспертов

Вероника Корбут ВАЖНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПРОДАЖИ Упакуйте! Покупаю)

Вероника Корбут МОЕ МНЕНИЕ О НЕКОТОРЫХ ПРИНЦИПАХ ПРОДАЖИ И ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ После встречи со мной, моя клиента пошла к своей соседке и рассказала ей обо мне, моем подходе, наше...

Вероника Корбут ПРО КЛИЕНТОВ В прошлое воскресенье ездила на праздник коттеджного поселка к клиентам - посмотрела как такие празд...

Вероника Корбут УЧАСТОК ПРОДАЛИ ЗА ПАРУ ДНЕЙ | история сделки клиен: "«я так рада! Что целый год Вас ждала!"

Загород для всех: эконом и комфорт

На загородном рынке Петербурга и ближайшей Ленобласти наконец-то наметился рост. Сегодня мы поговорим о ситуации в сегментах эконом- и комфорт-классов – то есть о предложениях, доступных большинству покупателей.

Относительная классификация
Самые распространённые предложения на загородном рынке - это коттеджи, таунхаусы и земельные участки. Коттеджи, как правило, расположены в коттеджных поселках. Многие риэлторы говорят об отсутствии общепринятой классификации таких посёлков. Как отметил один из петербургских специалистов, ресторанам их «звёзды» дают эксперты, а у коттеджных посёлков такой общепризнанной экспертной комиссии нет.

Поэтому любая классификация субъективна и относительна. Наиболее логичным нам кажется различать классы по ценам.

В экспертном бюро «Сперанский» к массовому сегменту относят предложение «дом + участок» стоимостью до 10 млн рублей. Нередко в эконом-посёлках наряду с коттеджами строят дуплексы или квадрохаусы, жильё в которых ещё дешевле.

По внутренней инфраструктуре эконом в последнее время стремится к бизнес-классу: здесь всё чаще можно встретить магазин, станцию техобслуживания, группу присмотра за детьми, медпункт. Но бывают и посёлки, ограничившиеся песочницей для малышей. Отличительными чертами эконом-проектов также являются «грунтовки» в качестве внутрипоселковых дорог и очень скромные инженерные коммуникации (например, не централизованная, а автономная канализация на один или несколько домов). Охрана обычно представляет собой забор и пару КПП с бабушками-вахтёрами.

Земельные участки формируются по принципу «чем меньше, тем лучше». Стандартный вариант – 6-12 соток, встречаются и «пятачки» по 4 сотки. Что касается локации, то она может быть разной: эконом-посёлки есть и вблизи от города, с хорошей транспортной доступностью, и в отдалении; на берегу озера и по соседству с шумной магистралью.

Класс комфорт – это, пожалуй, наиболее загадочный класс загородной недвижимости. Ряд экспертов даже сомневаются, что он вообще существует. Условно говоря, класс комфорт – это «эконом и ещё немножко». Например, детский сад. Или ровные дороги. Или ландшафтный дизайн. По цене комфорт сложно отделить от эконома: ведь он и позиционируется как нечто замечательное, но за невысокую цену. Похоже, комфорт – это продукт маркетинга, который не имеет конструктивных отличий от эконом-класса.

Предложение и спрос
Предложение в эконом-сегменте проанализировало экспертное бюро «Сперанский». По предварительным данным на конец первого полугодия 2018 года оно таково:

• Коттеджи (и/или участки с обязательным подрядом) предлагаются в 119 коттеджных поселках – КП. Из них 50 относятся к нижней ценовой категории (дом + участок до 10 млн рублей). В данный момент в этих КП осталось в продаже 830 таких лотов. Из них 160 готовых домов, остальное – незастроенные участки с обязательным подрядом;
• Таунхаусы есть в рамках 41 КП. Из них к нижней ценовой категории (до 5 млн рублей за секцию + участок) относятся 19 КП. В них осталось в продаже 547 лотов;
• Участки предлагаются в рамках 367 КП. Из них к нижней ценовой категории (до 100 тыс. рублей за сотку) относятся 142 КП. В этих КП в продаже осталось 10 800 участков.

– По динамике сделок данные обрабатываются и будут готовы к началу июля. Но уже сейчас можно сказать, что объём сделок с дешёвыми участками в этом году вырос примерно на 5% по отношению к прошлому году. Сделки с коттеджами остаются единичными. Доля продаж дешёвых таунхаусов снижается, – комментирует руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.

«Петербургская недвижимость» обнародовала данные на 1 июня 2018 года: объём сделок на загородке вырос на 12% по сравнению с тем же периодом 2017 года. При этом 45% от общего количества пришлось на дома в СНТ в ценовом диапазоне 1,1–1,8 млн рублей. Чуть меньшую долю занимают участки в ИЖС стоимостью 700 тысяч - 1 млн рублей. При этом аналитики смотрят на ситуацию с очень и очень «осторожным оптимизмом», всячески подчёркивая, что высокая волатильность данного показателя не даёт оснований говорить, что наметившийся рост станет трендом.

О волатильности говорят и в экспертном бюро «Сперанский». По словам Дмитрия Сперанского, в мае текущего года участники информационного обмена (116 коттеджных посёлков) зарегистрировали 139 сделок: 111 участков без подряда, 3 коттеджа, 25 секций таунхаусов. По сравнению с апрелем результат улучшился на 10%. По сравнению с маем прошлого года стал на столько же хуже.

– За последние месяцы заметно возросло количество сделок с участками в нижней ценовой категории (до 100 тыс. рублей за сотку). Обычно такие сделки подписываются в марте – апреле, но в этом году весна задержалась, и продажи сместились на более поздние месяцы. Также вот уже 9 месяцев мы наблюдаем активизацию в более высоком ценовом сегменте (участки от 250 тысяч рублей за сотку). Таких сделок сегодня в 1,5 раза больше, чем год назад. А вот «серединка» пока немного отстаёт, – констатирует эксперт.

Прогнозы на год
Сами девелоперы характеризуют ситуацию на загородном рынке как достаточно позитивную.

– В нашей компании по продажам этот год оказался несколько лучше прошлого. Мы замечаем оживление интереса к дорогим участкам – этот интерес начался ещё в конце 2017 года и пока не спадает. На качественные таунхаусы в черте Петербурга спрос стабильный - не растёт, но и не снижается. Сегодня даже для того, чтобы удерживать продажи на одном уровне, приходится прикладывать немалые усилия всей команды: от маркетологов до строителей, – рассказывает руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева.

Эксперт подчёркивает, что в компании не ждут близких изменений рыночной ситуации и настроены работать в прежнем режиме

– Цены на рынке стоят третий год с едва заметными колебаниями в пределах статистической погрешности. По отдельным проектам можно сказать, что цены планомерно растут, хоть и не быстро. Но таких проектов единицы и на общую картину они не влияют, - добавляет Дмитрий Сперанский.

Аналитик уверен: в ближайшие месяцы сколько-нибудь существенных ценовых подвижек на загородном рынке не будет.